TBS-y szukają nowych źródeł finansowania
W Polsce zostało zarejestrowanych ponad 300 Towarzystw Budownictwa Społecznego, ale większość z nich nie może budować, ponieważ nie ma własnych pieniędzy. W kasie Banku Gospodarstwa Krajowego brakuje wystarczających środków na skredytowanie wszystkich TBS-ów.
Celem tworzenia TBS-ów jest budowa domów z mieszkaniami na wynajem. Jednak zaledwie 40 proc. towarzystw buduje wyłącznie mieszkania czynszowe. Około 15 proc. zajmuje się tylko budownictwem komercyjnym, a pozostałe 45 proc. wznosi i czynszówki, i mieszkania na sprzedaż.
Spośród wszystkich zarejestrowanych i działających TBS-ów tylko nieliczne są w stanie samodzielnie utrzymać się na rynku. Towarzystwo, które zarządza mniej niż 300 mieszkaniami, nie ma szans na samowystarczalność finansową. W Polsce osiągnęło ją zaledwie kilkanaście TBS-ów. Większość jest wspierana środkami z budżetu państwa. Głównym źródłem zasilającym finansowo TBS-y jest Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. Może on udzielać kredytu na nie więcej niż 70 proc. wartości inwestycji. Kredyty udzielane ze środków KFM mają chrakter preferencyjny, ich oprocentowanie wynosi połowę stopy redyskonta NBP, a spłata jest rozłożona na 30 lat.
Za mało pieniędzy
KFM zasilany tylko środkami budżetu państwa nie jest w stanie zaspokoić finansowych potrzeb wszystkich TBS-ów. Ustawa budżetowa na 2001 r. przewiduje zaciągnięcie pożyczki ze środków Banku Rozwoju Rady Europy (Council of Europe Development Bank — CEDB) na zasilenie KFM. W tym roku na konto funduszu ma wpłynąć 400 mln zł, w 2002 r. CEDB wpłaci następne 230 mln zł.
— Łączna suma dostępnych środków na budownictwo społeczne wyniesie w roku 2001 około 1 mld zł. Nie jesteśmy w stanie udzielić kredytu każdemu TBS-owi — twierdzi Bożena Wład, dyrektor departamentu KFM BGK.
Zapotrzebowanie TBS-ów na 2001 r. wynosi ponad 2 mld zł. Niedostatek środków w KFM wpływa na spowolnienie ich działalności, a upadek najsłabszych wydaje się nieunikniony.
— Na rynku jest wiele inwestycji rozpoczętych przez TBS-y, na kontynuację których brakuje pieniędzy. Zadłużone podmioty czekają na kredyt, który przypadnie tylko nielicznym — uważa Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy konsultingowej Reas Konsulting.
Z innych źródeł
Oprócz kredytu z KMF, wkład w inwestycję mogą wnieść gminy, miasto lub zakłady pomagające swoim pracownikom w zdobyciu mieszkania oraz osoby prawne i fizyczne. Od gmin TBS-y dostają często uzbrojone tereny i zazwyczaj tylko w takich przypadkach zaczynają budowy.
— Możemy starać się o dodatkowe kredyty. Jednak aby je otrzymać, musimy uzyskać zgodę BGK. Procedury są tak długie i skomplikowane, że wolimy namawiać sponsorów do wniesienia wkładu finansowego — wyjaśnia Zdzisław Słabkowicz, przewodniczący Ogólnopolskiego Forum TBS.
Ustawa z grudnia 2000 r. rozszerza źródła finansowania KFM przez umożliwienie BGK zaciągania pożyczek na KFM czy sprzedaż bankom hipotecznym wierzytelności z tytułu udzielonych kredytów.
Wkłady finansowe sponsorów jednak nie zawsze wystarczają. Towarzystwa dążą do rozszerzenia swojej działalności w obrębie szeroko rozumianej gospodarki mieszkaniowej.
— TBS-y muszą szukać innych źródeł finansowania, takich jak budowanie na sprzedaż oraz remont zasobów przejmowanych od innych właścicieli. Mogą także zostać deweloperami lub inwestorami zastępczymi, zarządzać nieruchomościami obcymi lub zająć się administracją budynków mieszkalnych na zlecenia. W przyszłości chcemy się zająć obrotem nieruchomościami, na co obecnie nie pozwala nam jeszcze ustawa — opowiada Zdzisław Słabkowicz.
Za dużo TBS-ów
Do roku 2000 dotacje z budżetu państwa na kredyty przyznane KMF nie były w pełni wykorzystywane. Zwiększenie kredytu z 50 do 70 proc. wartości inwestycji, możliwość umorzenia 10 proc. kosztów przedsięwzięcia po jego terminowym zakończeniu i stosunkowo łatwy dostęp do kredytu z funduszu miały wpływ na powstawanie kolejnych TBS-ów.
— Przez 4 lata BGK i KMF szeroko promowały program budownictwa społecznego, który miał przynosić 20 tys. mieszkań rocznie. Od września 2000 r., gdy liczba zarejestrowanych towarzystw przekroczyła 300, BGK nie nadąża za podażą kredytów. Trudno przestać budować, jeżeli inwestycje zostały rozpoczęte — mówi Kazimierz Kirejczyk.