TFI mają nowy pomysł na nieruchomości

Tworzone na szczycie hossy fundusze nieruchomościowe miały charakter spekulacyjny — uważa Adam Dakowicz, prezes AgioFunds TFI. Z założenia miały zarobić na różnicy cen kupna i sprzedaży nieruchomości, ale ta strategia do tej pory nie przyniosła kokosów klientom, a fundusze nie cieszą się ani dużą popularnością, ani wysokimi ocenami. AgioFunds i Altus mają jednak pomysł, jak złą opinię zmienić — chcą zaoferować fundusze, które zyski będą czerpać z wynajmu lokali użytkowych. Po stronie najemców znaleźć się mają sieci sklepów (np. Biedronka), operatorzy telekomunikacyjni, pizzerie, banki itp.

— Dzięki temu fundusz może generować stałe, dodatnie przypływy gotówki, która trafi w ręce klientów w formie quasi-dywidendy. Dochód z czynszów szacujemy na 7-10 proc. w skali roku — tłumaczy Piotr Osiecki, prezes Altus TFI.

Skarbiec TFI taką strategię przetestował już w funduszu stworzonym na zamówienie jednego inwestora, z tym że do portfela kupował apartamenty przeznaczone do krótkoterminowego wynajmu. Pomysł okazał się trafiony, więc firma pracuje nad kolejnym produktem dla szerszego grona klientów, który zyski ma czerpać z wynajmu lokali handlowo-usługowych.

— Fundusz będzie dwa razy w roku wypłacał dochód. Szacujemy, że roczny zysk z czynszu i wzrostu wartości nieruchomości powinien wynieść 6-8 proc. Poza okresową wypłatą dochodu fundusz zapewnia również zabezpieczenie kapitału przed inflacją. Realizowane to jest poprzez mechanizm indeksacji czynszu zgodnie ze wskaźnikiem cen — wyjaśnia Piotr Kuba, wiceprezes Skarbca TFI.

Niskie stopy, niskie ceny

Do tej pory najbardziej rozczarowani inwestycją w nieruchomości mogą być klienci Arki, która już od roku ma problem ze spieniężaniem składników portfela, przez co aż trzykrotnie przedłużała swój żywot (ostatecznie działalność ma zakończyć pod koniec czerwca), a podczas ostatniej wyceny wartość certyfikatu spadła o 5,7 proc. W lutym do grona pechowców dołączyli także klienci Ipopema Rynku Mieszkaniowego, która zamiast zlikwidować się w połowie 2014 r., będzie funkcjonować aż do końca 2015 r. W obu przypadkach argumenty zarządzających są te same: zbyt niskie ceny nieruchomości.

— Jesteśmy bogatsi o doświadczenia i trudności działających już funduszy. Wiele z nich kupowało nieruchomości na szczycie hossy, licząc, że np. kawałek ziemi kupiony za 10 mln zł po trzech latach zdrożeje do 30 mln zł. Ponadto wtedy stopy procentowe były dwa razy wyższe niż obecnie, a więc i koszt kapitału był wyższy — tłumaczy Piotr Osiecki.

Specjalista przypomina, że dziś podstawowa stopa procentowa wynosi 2,5 proc., banki chętniej finansują tego rodzaju inwestycje, a rynek nieruchomości jest już dostatecznie zdołowany.

— Podchodzimy jednak do tematu ostrożnie. Ożywienie będzie stabilne i długoterminowe. Dlatego ważna jest analiza fundamentalna. Obecnie poszukujemy partnera, który podjąłby się zarządzania portfelem nieruchomości, gdyż sami nie mamy w tym kompetencji — dodaje Piotr Osiecki.

Ograniczony dostęp i… płynność

Adam Dakowicz ujawnia, że nowy produkt może się pojawić w ofercie jeszcze w marcu. Sprawa jest o tyle łatwiejsza, że do utworzenia funduszy zamkniętych (FIZ) nie potrzeba zgody KNF, a taką właśnie formułę muszą mieć fundusze nieruchomościowe.

We wszystkich trzech przypadkach emisja certyfikatów będzie niepubliczna (skierowana do maksymalnie 149 inwestorów), z tym że Skarbiec przewiduje wprowadzenie ich do obrotu giełdowego. Altus TFI zakłada, że horyzont inwestycyjny powinien wynosić 5-7 lat, a pierwszy, częściowy wykupu będzie nie wcześniej niż po 12-18 miesiącach.

— Fundusz nieruchomości, który z założenia nabywa niepłynne aktywa, musi mieć tego rodzaju obostrzenia — mówi Piotr Osiecki.