PKP potrzebują zmiany prawa, by zarobić na nieruchomościach
Warszawa, Szczecin, Poznań — w tych miastach kolej chce robić interesy z deweloperami. Jest jeden warunek...
Resorty sprawiedliwości oraz infrastruktury przygotowują zmiany prawne, które pomogą PKP przyciągnąć inwestorów, chcących budować przy i nad torami. Przykładem są atrakcyjne tereny wzdłuż Alej Jerozolimskich, jednej z głównych ulic stolicy.
— Chętni pojawią się tylko wtedy, jeśli będą mieć prawo własności. W przeciwnym razie trudno będzie im zdobyć finansowanie na kosztowne projekty — mówi Paweł Olczyk, wiceprezes PKP.
Kolej oczywiście nie sprzeda gruntów, pod którymi biegną tory. Dlatego też konieczne są zmiany prawne.
— Możliwe są dwie ścieżki. Na gruncie prawa cywilnego Ministerstwo Sprawiedliwości zamierza wprowadzić prawo zabudowy przez jeden podmiot na terenie, którego prawo własności ma ktoś inny. Resort infrastruktury natomiast w ramach prawa do użytkowania wieczystego zamierza ustanowić prawo odrębnej własności budynku — wyjaśnia Paweł Olczyk.
Wówczas, choć grunty pozostaną w PKP, budynki, które na nich powstaną, będą własnością deweloperów. Odrębne będą też księgi wieczyste dla gruntów i stojących na nich budynków.
Gotowe wzorce
Takie rozwiązania funkcjonują już na świecie. Popularne są zwłaszcza w Skandynawii.
"W Szwecji wprowadzono nowelizację Kodeksu Ziemskiego i ustawy o tworzeniu nieruchomości w postaci nieruchomości trójwymiarowej (inaczej "nieruchomości 3D"). Uzyskanie prawa dostępu do wszystkich poziomów działki jest warunkiem ustanowienia takiej nieruchomości" — napisał Jarosław Pawłowski, wiceminister rozwoju regionalnego w piśmie opiniującym nowelizacyjne propozycje resortu infrastruktury.
Zwraca też uwagę, że w prawie amerykańskim funkcjonuje pojęcie działki powietrznej, która może, ale nie musi stanowić część gruntu. Jej właściciel może sprzedać "prawa powietrzne". Polskie prawodawstwo zmierza w podobnym kierunku, ale zdaniem MRR oraz innych rządowych resortów nowelizacyjne propozycje — zwłaszcza autorstwa Ministerstwa Infrastruktury — wymagają dopracowania szczegółów.
Nie tylko stolica
Sporo pracy czeka też samorządy. Paweł Olczyk podkreśla, że dla wielu kolejowych nieruchomości trzeba jeszcze przygotować plany zagospodarowania przestrzennego, uwzględniające nowe możliwości zabudowy.
— Na razie z władzami Warszawy udało nam się uzgodnić plany dotyczące odcinka między ul. Marszałkowską a ul. Towarową — informuje wiceprezes.
Przed Pałacem Kultury, od strony Alej Jerozolimskich, mają powstać trzy biurowce. Budowa kolejnych dwóch jest możliwa "po bokach" Dworca Centralnego.
— Wkrótce ogłosimy też międzynarodowy konkurs i będziemy szukać firmy, która zaprezentuje koncepcję urbanistyczną wokół dworca — podkreśla Paweł Olczyk.
Nie tylko w Warszawie PKP liczy na budowlanych inwestorów.
— Podobne możliwości są w Szczecinie, Poznaniu czy Zakopanem. W tym ostatnim przypadku jesteśmy w sporze prawnym z władzami miasta, bo chcą nam skomunalizować dworzec i linię kolejową — twierdzi wiceprezes PKP.
okiem eksperta
Nikt nie kupi dzierżawy
Tomasz Lisiecki
dyrektor zarządzający TriGranit
Przebudowujemy dworzec kolejowy w Poznaniu i nad torami znajdzie się tylko część dworcowa, która będzie należała do PKP. Zrezygnowaliśmy z zaprojektowania tam powierzchni komercyjnych, bo polskie prawo daje możliwość co najwyżej długoletniej dzierżawy tej przestrzeni. Żaden inwestor nie będzie zainteresowany taką nieruchomością. Dodatkowo żaden bank nie będzie chciał jej sfinansować.
okiem eksperta
Ciekawa opcja
Krzysztof Giemza, dyrektor działu projektów handlowych Echo Investment
Uczestniczyliśmy w przetargu na modernizację dworca w Katowicach i jego otoczenia. Mimo że kwestia zabudowy przestrzeni nad torami nie była uregulowana, zakładaliśmy takie rozwiązania wierząc, że uda się to jakoś ułożyć w ramach obowiązujących przepisów. Przetargu jednak nie wygraliśmy. Tory kolejowe przecinają śródmieścia i możliwość zabudowania jest atrakcyjna zarówno dla deweloperów, jak i dla samego miasta.
okiem eksperta
Nieznane ryzyko
Mariusz Kozłowski, członek zarządu Globe Trade Centre
Projekty, które mogłyby powstawać nad torami kolejowymi, nie mają w Polsce historii i trudno oszacować ryzyko deweloperskie, jakie może towarzyszyć takim inwestycjom. Nie wiadomo, jakie pułapki mogą się pojawić, jak będą załatwiane problemy administracyjne, a także jaka będzie możliwość pozyskania finansowania. GTC raczej nie byłoby zainteresowane wchodzeniem w takie projekty.
Kolej na fundusze
PKP zamierza do nieruchomości przyciągnąć nie tylko deweloperów. Dzięki gruntom firma chce też stać się aktywnym graczem na rynku finansowym. Do zamkniętych funduszy Skarbca TFI oraz TFI PZU planuje wnieść nieruchomości warte ponad 1 mld zł.
— W zamian otrzymamy certyfikaty, którymi będzie można obracać na rynku finansowym. Możemy je odsprzedać na przykład funduszom emerytalnym czy towarzystwom ubezpieczeń na życie i w ten sposób powiększyć krąg potencjalnych nabywców — twierdzi Paweł Olczyk.
Do funduszy będą wniesione głównie tereny, dla których PKP nie znalazła do tej pory kupców, na przykład dlatego, że nie ma planów zagospodarowania przestrzennego.
Jednak zanim kolejowe grunty trafią do funduszy, trzeba zmienić ustawę o komercjalizacji i prywatyzacji PKP.
— Zgodnie z obecną kolej musiałaby ogłaszać przetargi na przekazanie gruntów funduszom, a przecież w tym celu właśnie je wybrała — mówi Paweł Olczyk.