W IV kwartale 2020 ceny transakcyjne nieruchomości rosły r/r, ale wolniej niż w poprzednich kwartałach, co dotyczyły w szczególności rynku wtórnego w największych aglomeracjach. Natomiast na rynku pierwotnym spowolnienie wzrostu odnotowano w mniejszych stolicach wojewódzkich.
Według danych z bazy cen PKO BP, w czwartym kwartale w porównaniu z trzecim na rynku pierwotnym ceny wyraźnie urosły w sześciu największych miastach (bez Warszawy), wzrost w dziewięciu mniejszych stolicach wojewódzkich był niewielki, a w Warszawie ceny właściwie nie zmieniły się. Na rynku wtórnym wzrost cen transakcyjnych w Warszawie wyniósł 1,6 proc. kw/kw, w sześciu największych miastach ceny nie zmieniły się, a w dziewięciu mniejszych stolicach wojewódzkich zmalały o 1,7 proc.
“W scenariuszu bazowym zakładamy kontynuację wolniejszego wzrostu cen mieszkań (lokalnie możliwe są jeszcze niewielkie spadki cen kw/k) do III kw. 2021 r. z uwagi na umiarkowany popyt na mieszkania w niestabilnym otoczeniu gospodarczym (powracające obostrzenia wraz z nasilaniem epidemii), ewentualną korektą na okoliczność problemów ze sprzedażą dużej podaży mieszkań deweloperskich oraz w dalszym ciągu niepewną sytuację na rynku wynajmu mieszkań, na którym stawki w większości dużych miast pozostają w trendzie spadkowym i który może być wzmocniony skutkami trzeciej fali epidemii. Jednocześnie w warunkach oczekiwanego długiego okresu niskich stóp procentowych silna stymulacja zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych (w tym ochrona oszczędności) będzie wzmacniać popyt na mieszkania” - uważają analitycy PKO BP.
Co prawda w czwartym kwartale spadła liczba rozpoczynanych budów mieszkań (o 4 proc. r/r), ale liczba pozwoleń dla deweloperów wzrosła o 29 proc. r/r do 57 tys., a liczba mieszkań deweloperskich oddanych do użytku w trzech ostatnich miesiącach roku zwiększyła się o 6,6 proc. do 42,4 tys.
Jeśli chodzi o rynek najmu, to według danych Mzuri/AMRON stawki wynajmu w IV kwartale 2020 spadły r/r we wszystkich siedmiu największych miastach – najbardziej w Krakowie (-16,1 proc.), Warszawie (-10,8 proc.) i Wrocławiu (-8 proc).
“Notowania stawek ofertowych ze stycznia i lutego 2021 wskazują na kontynuację spadku. Rynek najmu wydaje się kluczowy dla dalszego kształtowania się sytuacji na rynku mieszkaniowym. Jednocześnie historycznie niskie, realnie ujemne stopy procentowe przekierowują inwestycje na rynek nieruchomości postrzegany jako bezpieczna ochrona kapitału, bardziej atrakcyjna w zestawieniu z lokatą czy obligacjami skarbowymi – tradycyjnymi instrumentami finansowymi polskich konsumentów. Nabywcy mieszkań mogą też akceptować niższe stopy zwrotu z wynajmu” - dodają analitycy banku.
Po stronie podażowej za czynniki ograniczające spadek cen uważają oni wysokie ceny gruntów (malejąca dostępność, przedłużające się procedury administracyjne), spodziewany wzrost presji kosztowej, w szczególności podwyżki cen materiałów budowlanych (m.in. stali czy tworzyw sztucznych), a także zaostrzone od 2021 r. normy dotyczące efektywności energetycznej budynków (izolacja dachu i ścian).
Małe szanse, ale...
W scenariuszu optymistycznym eksperci zakładają, że rynek mieszkaniowy gwałtownie ożyje dzięki szerszemu zasięgowi szczepień przeciw COVID-19, co zwiększy szanse na opanowanie pandemii i przybliży termin powrotu do normalności ekonomicznej. Cenom sprzyjałyby w takich warunkach niskie stopy procentowe, które inwestycję w mieszkanie czyniłyby zyskowną alternatywą dla depozytów i obligacji skarbowych.
“Nawet w przypadku realizacji scenariusza optymistycznego czynnikiem ryzyka pozostaje niekorzystny trend na rynku najmu” - zastrzegają jednak analitycy.
Scenariusz pesymistyczny zasadza się na niepewności co do dalszego przebiegu pandemii i tempa szczepień przeciw COVID-19.
“Przy mocnym uderzeniu kolejnej fali epidemii (jednocześnie powolnym szczepieniu), niekorzystnym otoczeniu zewnętrznym (opóźnione środki z funduszu odbudowy) i pogorszeniu nastrojów konsumentów, osłabiających popyt na mieszkania, można oczekiwać spadkowej tendencji cen mieszkań” - wynika z raportu.
Problemu mogą się pogłębić wskutek ewentualnych kłopotów ze sfinalizowaniem budowy i sprzedażą dużego portfela mieszkań z terminem oddania w latach 2021-2022.
Kapitału nie zabraknie
Pewne jest jedno: pieniędzy na mieszkania nie zabraknie, zwłaszcza że w IV kwartale 2020 część banków złagodziła kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych oraz zmieniła niektóre warunki udzielania kredytów (m.in. podniesiono marże dla kredytów obarczonych wyższym ryzykiem). W I kwartale 2021 banki w segmencie kredytów mieszkaniowych oczekują dalszego łagodzenia kryteriów polityki kredytowej, a dwie trzecie badanych przez NBP oczekuje wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe.
Według szacunków, w ostatnich latach mieszkania kupowane w celach konsumpcyjnych są finansowane kredytem w około 70-80 proc., a w celach inwestycyjnych głównie własnymi środkami. Kredyt ma w tym przypadku znaczenie uzupełniające.