„Puls Biznesu”: Jak pan się czuje w roli zakładnika?
Mirosław Barszcz, prezes PFR Nieruchomości: Nie rozumiem pytania.
Premier Morawiecki powiedział w kwietniu ubiegłego roku, że do końca 2019 r. powstanie 100 tys. mieszkań w ramach programu Mieszkanie+.
Tak, tyle będzie w przygotowaniu.
Chodziło chyba o gotowe mieszkania?
To nieporozumienie, które spróbuję wyjaśnić. Zacznijmy od tego, skąd wzięła się liczba 100 tys. mieszkań. Kiedy trzy lata temu zaczęliśmy zajmować się programem M+, jeszcze jako BGK Nieruchomości, oszacowaliśmy, ile jest gruntów, na których potencjalnie można realizować budownictwo na wynajem. Okazało się, że na około 100 tys. mieszkań. Na tyle oceniliśmy potencjał tej części rynku, przy czym był to konserwatywny szacunek.
Minęły już ponad dwa lata od startu programu. Jakiś sukces?
18 tys. mieszkań na deskach kreślarskich. Wszystko, co robiliśmy do tej pory, było przygotowywaniem się do rozpędzenia tej maszyny. Wystartuje z podwójnym napędem jeszcze pod koniec tego roku. W przyszłym będzie działała na najwyższych obrotach.
Prezes Jarosław Kaczyński przy okazji oddawania jednej z pierwszych inwestycji M+ w Białej Podlaskiej powiedział: „W ramach programu Mieszkanie+ chcielibyśmy wybudować w najbliższych latach od 2,5 do 3 mln tanich mieszkań. To śmiały cel, ale wykonalny”.
Tu znowu potrzebne jest wyjaśnienie, skąd te liczby. W Narodowym Programie Mieszkaniowym jest założony cel osiągnięcia wskaźnika 435 mieszkań na 1000 mieszkańców — z 363, jakie były trzy lata temu. To daje około 2,8 mln mieszkań. Rynek co roku produkuje 150-160 tys. mieszkań, co oznacza, że w ciągu 12 lat trwania programu 2 mln mieszkań powstanie w ramach projektów komercyjnych. Zostaje milion mieszkań, których rynek sam nie wyprodukuje i których budowę trzeba stymulować działaniami państwa. Pomysłów na stymulowanie rynku było wiele, tyle tylko że pobudzały one stronę popytową: Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych. Nasz program jest pierwszym programem w III RP stymulującym stronę podażową.
MdM i RnS powstały w określonych warunkach ekonomicznych, kiedy rynek deweloperski znalazł się w dołku.
Nasza diagnoza od początku była taka, że kluczowym problemem nie jest brak popytu, bo on jest gigantyczny, gdyż ludzie chcą kupować mieszkania. Problemem jest podaż ziemi, pracy, materiałów. To powoduje, że wszystkie komponenty cenowe związane z produkcją mieszkań są nadmiernie drogie. Głównym naszym celem jest uwolnienie zablokowanej podaży. Udało nam się to zrobić od strony legislacyjnej poprzez specustawę mieszkaniową i zwiększenie podaży gruntów. I, co trzeba podkreślić, nie są to rozwiązania przygotowane dla spółki PFR Nieruchomości czy pod program Mieszkanie+, gdyż może z nich skorzystać każdy, kto spełni określone warunki.
Czy szacunek dotyczący potencjału programu M+ jest aktualny?
Zidentyfikowanych gruntów, co do których wiemy, że można na nich realizować inwestycje mieszkaniowe, jest tyle, że łącznie w ramach programu M+ i zadań Krajowego Zasobu Nieruchomości może powstać 120-130 tys. mieszkań.
Uporządkujmy sprawę liczb. Czytając informacje o programie M+, można odnieść wrażenie, że poruszamy się w rzeczywistości żywcem wziętej z PRL, kiedy rząd co roku ogłaszał, ile tysięcy ton buraków cukrowych zostanie zebranych, ile będzie wydobytego węgla, a na koniec dnia w sklepach były pustki. Na jakich etapach planowania, uzyskiwania zgód, budowy jest program M+ i jaka jest obecnie liczba oddanych mieszkań?
Zacznijmy od tego, że ostatnie trzy lata to nie był czas budowania, ale przygotowywania programu. Sprawdzania, w jakiej formule zrealizować program zakrojony na tak dużą skalę. Spółka PFR Nieruchomości, wtedy jeszcze jako BGK Nieruchomości, pilotażowo badała możliwości współpracy w formule PPP ze spółkami skarbu państwa i samorządami. Dopiero kiedy premierem został Mateusz Morawiecki, cały ciężar realizacji programu M+ przeszedł na PFR Nieruchomości. W spółce pracowało wtedy 25 osób.
Ile teraz?
Blisko 250, czyli tyle, ile pracuje np. w firmie Dom Development.
Czy na koniec roku oddacie 3,5 tys. mieszkań, tak jak robi Dom Development?
Mało kto ma świadomość, że największy polski deweloper oddaje rocznie 3,5 tys. mieszkań. My obecnie mamy w projektowaniu 18 tys. mieszkań.
Ile mieszkań udało się oddać do tej pory?
Mamy 887 wybudowanych mieszkań, 663 jest w budowie. Zakładamy, że jeszcze w tym roku zacznie się budowa około 1000 mieszkań.
Ile oddacie w tym roku?
42 mieszkania w Kępicach, czyli w sumie na koniec 2019 r. będziemy mieli najemców niemal 1000 mieszkań.
A w przyszłym roku?
513 mieszkań w Katowicach. Jesteśmy w takiej samej sytuacji, jak każdy inwestor, przechodzimy całą ścieżkę administracyjną. Tylko w pojedynczych przypadkach, jak np. w Katowicach, mamy nieco szybszą ścieżkę, którą uruchomił dla nas prezydent. Istotne jest to, że jeśli w tym roku ruszymy z 1000 mieszkań i w przyszłym zaczniemy kolejne inwestycje, to pod koniec 2020 r., lekko licząc, w budowie będzie 7,5 tys. mieszkań. Mamy obecnie do czynienia z rozruchem, a gdy fala ruszy, program nabierze rozpędu. Na początku szukaliśmy dobrze przygotowanych projektów z pełną infrastrukturą, z pozwoleniem na budowę, z projektem architektonicznym, gdzie możemy od razu wbić łopatę. Znaleźliśmy cztery takie lokalizacje: Biała Podlaska, Wałbrzych, Kępice i Jarocin. Na całą Polskę.
Czy był sens wojować z rynkiem i mówić, że marże są za wysokie, bo zawyżają je deweloperzy i banki, skoro teraz trzeba się borykać z tymi samymi problemami, z którymi boryka się rynek? Czy zamiast wchodzić w deweloperkę nie lepiej dać ludziom dopłaty, żeby wynajęli sobie dowolne lokum?
Dzisiaj deweloperzy mają żniwa, sprzedają mieszkania na pniu i nie są zainteresowani budową czynszówek. Ostatnio miałem spotkanie z dużym zagranicznym funduszem, który gotów jest wydać miliard złotych na mieszkania na wynajem, ale nie może znaleźć żadnej inwestycji, bo ich po prostu nie ma. Kiedy żniwa się skończą, deweloperzy przyjdą do funduszy, które będą chętnie kupowały takie mieszkania. Nie możemy jednak czekać na ten moment. Powtórzę — zasadniczym celem programu jest odblokowanie podaży na rynku. Nie jest tak, że jako PFR Nieruchomości rozwiążemy wszystkie problemy podażowe. Program M+ ma przetrzeć szlaki i pokazać proof of concept, że jest model biznesowy pozwalający zarabiać na nowym rynku. Wszystkie ustawy uchwalone w związku z programem mają uniwersalny charakter.
Przepisy nie mówią, że to PFR Nieruchomości może korzystać z dopłat do czynszu. Nie, każdy może, czy to prywatny fundusz, czy dowolna spółka. Wystarczy, że ktoś porozumie się z gminą, która podejmie stosowną uchwałę w sprawie dopłat. W specustawie mieszkaniowej nigdzie nie jest napisane, że jest skierowana do podmiotów państwowych — każdy może skorzystać z nowych przepisów, o ile inwestycja spełnia kryteria dostępu do szkoły, placówki medycznej, komunikacji itd.
My do tej pory my nie złożyliśmy żadnego wniosku o skorzystanie z dobrodziejstw ustawy, a prywatni deweloperzy owszem. Podobnie jest w przypadku ustawy o polskich REIT-ach, która jest w Sejmie po pierwszym czytaniu. Mam nadzieję, że po wyborach do niej wrócimy. To kolejny przykład ustawy przeznaczonej dla całego rynku. Nie tylko dla nas.
15 sierpnia weszła w życie nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN), której celem jest m.in. zwiększenie podaży gruntów. Kiedy więc możemy spodziewać się pierwszej inwestycji na terenach KZN?
Rozpoczęcie inwestycji to dla nas moment, kiedy uzyskamy decyzję inwestycyjną od naszego TFI. Tutaj warto wytłumaczyć w kilku zdaniach, jak funkcjonuje PFR Nieruchomości. Najprościej mówiąc, jesteśmy asset managerem, czyli spółką zarządzającą aktywami funduszu. Poszukujemy inwestycji i przygotowujemy dla nich odpowiednie wnioski. Potem są one akceptowane przez nasz komitet inwestycyjny, a w ostatniej kolejności trafiają do PFR TFI, które podejmuje decyzję, czy należy sfinansować dany projekt czy nie.
Ile takich wniosków leży dziś na biurku TFI?
Około 18 tys., a szykujemy wnioski dla 20 tys. mieszkań. Zaczęliśmy je intensywnie składać pół roku temu. Dlaczego akurat wtedy? Łączy się to z pozytywnym zakończeniem analizy gruntów na wybranych przez nas działkach. Proszę pamiętać, że jest to bardzo długi proces — badania przeprowadza się dla ośmiu różnych obszarów. Analiza sozologiczna np., czyli badanie zanieczyszczeń gruntu i wody, trwa co najmniej 2-3 miesiące. Obecnie mamy już 18 tys. mieszkań po decyzjach inwestycyjnych — projektujemy je lub organizujemy dla nich konkursy architektoniczne. Do końca roku pula powinna zwiększyć się do 50 tys.
Działki czekają na projekty. Jaki jest następny krok?
Musimy dostać pozwolenie na budowę.
Ile w takim razie macie pozwoleń na budowę?
Tak jak powiedziałem: większość wniosków została złożona w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. Proces projektowania budynków zajmuje czas. Jeden blok rysuje się minimum miesiąc. Osiedle Karczunkowska [inwestycja pod Warszawą — red.], gdzie powstanie blisko 3 tys. mieszkań, rysuje się nawet do półtora roku.
Można powiedzieć, że państwowa spółka zderzyła się z państwową infrastrukturą prawną.
Wszędzie tak jest. Polska nie jest wyjątkiem. W krajach anglosaskich procedury są dużo bardziej szczegółowe. Inwestorzy przed rozpoczęciem budowy otrzymują np. restrykcyjne instrukcje dotyczące koloru, na jaki muszą pomalować płot. Polskie procedury nie są aż tak drobiazgowe.
Polacy z każdej strony są zalewani informacjami o powodzeniu programu. Wspominane wcześniej 100 tys. mieszkań w budowie, o których mówił premier Morawiecki, Paweł Borys, prezes PFR, niedawno chwalił się niesamowitym przyśpieszeniem inwestycji, minister Soboń już od dłuższego czasu zapewnia, że M+ „rusza pełną parą”. Tymczasem deweloperzy budują rekordową liczbę mieszkań, a program M+ oddał ich około 900.
Robimy swoje — najlepiej i najszybciej. Mamy plan i się go trzymamy. W przyszłym roku w budowie będzie, lekko licząc, 7 tys. mieszkań. Z tego 3 tys. powstanie pod Warszawą, na osiedlu Nowe Jeziorki. Proszę zapytać polskiego dewelopera, ile czasu trwa przygotowanie inwestycji od momentu wyboru działki po wbicie łopaty? Odpowie: 2-3 lata. Te ostatnie 2-3 lata M+ były właśnie temu poświęcone. Spotkamy się za cztery lata i wtedy będziemy rozmawiać o całkiem innej skali rozpoczętych inwestycji. Już wkrótce zobaczycie państwo, że coraz więcej łopat będzie wbijanych pod inwestycje M+.