Na warszawską giełdę wybiera się kolejny deweloper. Warimpex wybrał dobry moment, bo trudno wyobrazić sobie lepszą koniunkturę na rynku nieruchomości w Europie Środkowej, gdzie działa. Chyba że mamy na myśli koniunkturę na akcje deweloperów, która w Warszawie powoli przeradza się w bańkę spekulacyjną. Ciekawe, czy równie optymistycznie będą nastawieni inwestorzy w Wiedniu, który stanie się prawdopodobnie głównym parkietem dla notowań austriackiej spółki.
Choć liczba deweloperów na GPW w ostatnich latach skoczyła, Warimpex nie będzie miał na niej odpowiednika. Spółka zalicza się do tak zwanych deweloperów hybrydowych, zarówno rozwijających projekty od podstaw, jak i zarządzających portfelem już istniejących projektów. Właśnie akcje takich deweloperów (należy do nich m.in. GTC) były najlepszą inwestycją w 2006 r. Z drugiej strony, dominującą rolę w portfelu Warimpeksu mają hotele. Dla ich operatorów ubiegły rok nie był już tak udany, choć np. walory Orbisu, z którym Austriacy będą coraz mocniej rywalizować, w 2006 r. zyskały 91 proc.
Przy cenie akcji równej 10,75 EUR (środek przedziału cenowego) spółka będzie miała wartość rynkową zbliżoną do 1,5 mld zł. Będzie zatem zdecydowanie mniejsza od GTC, Echa, Dom Development czy Orbisu, a „tylko” dwukrotnie droższa od Ganta czy Polnordu, dopiero raczkujących w działalności deweloperskiej. Tymczasem w 2005 r. Warimpex zarobił na czysto 34 mln EUR. Gdyby go więc porównywać pod względem wskaźnika cena/zysk do zbliżonych spółek z GPW, nawet górna granica widełek (13 EUR) nie powinna zniechęcić nabywców.
W branży tej większe znaczenie ma jednak wartość kontrolowanych aktywów. Ich wielkość zależy od stóp kapitalizacji (miara rentowności na rynku nieruchomości) i czynszów. Te pierwsze spadły już w regionie zainteresowań Warimpeksu bardzo nisko i spółce coraz trudniej będzie liczyć na zyski z tego tytułu. Debiutant musi więc liczyć na wzrost dochodów z kontrolowanych hoteli i zwiększenie ich liczby. To możliwe, bo planowany rozwój sieci hoteli ekonomicznych w Polsce, Czechach i na Węgrzech ma duże szanse powodzenia wraz z natężeniem ruchu turystycznego w tych krajach.
Jakość wyniku netto Warimpeksu wydaje się wyższa niż wyniku GTC i Echa, bo w mniejszym stopniu opiera się na aktualizacji wyceny portfela nieruchomości. Między innymi dlatego można liczyć na dywidendę z Warimpeksu, w odróżnieniu od wspomnianej dwójki. Spółka chce, by stanowiła ona 20-30 proc. przyszłych zysków. Niepokoją natomiast malejące z roku na rok przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej.
Wyniki spółki w dużym stopniu uzależnione są od koniunktury gospodarczej. Branżą, w której działa, od czasu do czasu wstrząsają nadzwyczajne, choć krótkotrwałe wydarzenia, jak atak terrorystyczny na USA w 2001 r. Tym bardziej dziwi, że polscy inwestorzy będą musieli zapisać się na akcje o dzień wcześniej niż ich koledzy w Wiedniu. Czynników ryzyka w całej ofercie jest zresztą więcej (warto się z nimi zapoznać na stronie GPW). Choć większość z nich jest typowa dla działalności deweloperów, warto zwrócić uwagę na to, że spółkę Vienna International, zarządzającą większością hoteli Warimpeksu, kontrolują główni akcjonariusze emitenta. Ten oczywisty konflikt interesów powinien być rozwiązany przed IPO. Nie zmienia to jednak faktu, że na papierach Warimpeksu będzie można zarobić, jeśli Europa Środkowa i akcje deweloperów pozostaną w modzie.