Takiego boomu na budowanie biur Warszawa nie przeżywała nigdy. Choć stolica ma już 4,45 mln mkw. powierzchni dla pracowników korporacji, firm i urzędników, to — jak wyliczają analitycy CBRE — do końca 2017 r. ta powierzchnia wzrośnie o 20 proc., bo w trakcie budowy jest 684 tys. mkw. biur. Deweloperzy zapowiadają jeszcze, że do tego czasu rozpoczną i zakończą budowę kolejnych 227 tys. mkw.
2— Deweloperzy już zwalniają tempo i część z planowanych budynków zostanie przesunięta na później. Dziś najemcy wybierają biurowce, które są już gotowe lub na ukończeniu. Rzadko decydują się na umowy przednajmu, mimo że byłoby to dla nich bardzo opłacalne. Koszty najmu są już dziś niskie, ale całkowity koszt biura wynajętego na bardzo wczesnym etapie budowy może być nawet o 20-25 proc. niższy — mówi Daniel Bienias z działu reprezentacji najemcy w CBRE.
Próg bólu
Budująca się podaż nie ułatwia negocjacji deweloperom. Według danych CBRE, współczynnik wolnych powierzchni będzie rósł jeszcze do połowy 2016 r. i w szczytowym momencie sięgnie 20 proc. Kłopot mają deweloperzy, ale jeszcze większy — fundusze będące właścicielami już istniejących budynków.
Wygasające obecnie umowy najmu były podpisywane pięć lat temu, gdy wolnej powierzchni było około 7,5 proc. Starsze budynki jest trudniej wynajmować, osiąga się niższe stawki, a deweloperzy mogą sobie pozwolić na więcej zachęt dla najemców niż fundusze, które muszą regularnie zarabiać.
— Właśnie sięgnęliśmy dna. Zdarza się, że najemcy żądają od dewelopera takich zachęt, które nie pozwalają nawet na pokrycie kosztów wytworzenia i oczywiście spotykają się z odmowami. Myślę, że na przełomie tego i przyszłego roku siła najemców zacznie maleć. Na początku będą otrzymywali krótsze wakacje czynszowe, czy gorsze wyposażenie, a za jakiś czas zaczną też wzrastać czynsze. Oczywiście pod warunkiem, że w gospodarce nie przytrafi się jakiś nagły kryzys — mówi Daniel Bienias.
Taniej niż za bezcen
Na razie jednak scenariusz analityków zakłada, że w najbliższych trzech latach popyt będzie stabilnie rosnąć: od ok. 600 tys. mkw. w zeszłym roku do blisko 700 tys. mkw. w 2017 r. Pierwszą jaskółką poprawy może być popyt na biura w pierwszym kwartale, który wyniósł 62 tys. mkw. i był o połowę większy niż kwartalna średnia z 4 lat. Dzięki temu spadł też nieznacznie współczynnik wolnej powierzchni, choć to raczej chwilowe.
— W Warszawie nie ma problemu z popytem. Chodzi raczej o to, że w jednym czasie zbiegło się rozpoczęcie kilku projektów. Na tym rynku działa jednak tylko kilku silnych deweloperów, którzy wiedzą, co robią. Nie rozpoczną budowy nawet już zapowiedzianych biurowców, jeśli wskaźniki i popyt nie będą tego uzasadniały — mówi Rafał Mazurczak, szef działu biurowego Echo Investment.
Przyznaje jednak, że o złotych czasach na razie można zapomnieć. Echo zakłada, że budowany przez nie wieżowiec Q22 za rok, w momencie oddawania do użytku, będzie wynajęty w około 75 proc. — Gdybyśmy byli zmuszeni wynajmować za wszelką cenę, ten poziom byłby większy. W kilku przypadkach nie podpisaliśmy negocjowanej umowy, ale liczymy, że najemca rozejrzy się po rynku i do nas wróci — mówi Rafał Mazurczak.
Echo Investment jest czwartym deweloperem pod względem budowanej w Warszawie powierzchni biur. Przed nim są Ghelamco, HB Reavis i Capital Park.
— Konkurencja jest silna, zdarzają się nieracjonalne decyzje, ale pola do ustępstw na rzecz najemców jest już niewiele. Na szczęście rynek dojrzewa i nie kieruje się wyłącznie stawką, ale jakością, lokalizacją czy funkcjonalnością — mówi Kinga Nowakowska, dyrektor generalna Capital Park. © Ⓟ