Ustalenie tego poziomu pomaga więc stwierdzić, która grupa uczestników rynku znajduje się w lepszym położeniu, a przez to w jakim miejscu obecnie znajduje się rynek. Poniżej przedstawiamy analizę tych cen dla trzech głównych rynków mieszkaniowych w kraju: Warszawy, Krakowa i Wrocławia.
Spośród trzech rozpatrywanych miast w III kwartale 2010 r. najwyższe bezwzględne ceny mieszkań wystąpiły w Warszawie. Oczywiście nie jest to zaskoczeniem, gdyż rynek warszawski wiedzie niepodważalny prym w całej Polsce zarówno pod względem cen nieruchomości, jak i wielkości dostępnej oferty. Na drugim miejscu znajduje się Kraków, a następnie Wrocław. W tym ostatnim mieście średnie ceny mieszkań, w sprzedaży których pośredniczyła firma Emmerson uległy znacznej obniżce w ciągu ostatniego kwartału spadając poniżej poziomu 300 tys. zł. Ceny ofertowe na przestrzeni pierwszych trzech kwartałów 2010 r. we wszystkich miastach były zbliżone do tych ostatecznych, średnie różnice wahały się w przedziale od 2,1% do 3,8%. Wynika to z faktu, że właściciele tych mieszkań ustalali ceny ofertowe razem z profesjonalnymi pośrednikami rynku nieruchomości, którzy wiedzą jak obecnie kształtują się rzeczywiste ceny na rynku. Zabieg ten pozwala uniknąć sytuacji nierealnie wysokich stawek – wybierany jest optymalny poziom cenowy, który z jednej strony satysfakcjonuje sprzedającego, a jednocześnie umożliwia w miarę szybkie przeprowadzenie transakcji.
Warszawa
Na warszawskim rynku nieruchomości od początku roku można zauważyć obniżanie się przeciętnych poziomów cen mieszkań – zarówno ofertowych, jak i tych transakcyjnych. Średnia różnica między tymi stawkami, o jaką udało się nabywcom lokali mieszkalnych obniżyć cenę w trakcie negocjacji na koniec września była o jedną trzecią wyższa niż w I kwartale 2010 r. i wyniosła średnio 18 795 zł. Obecnie kwota ta dla Warszawy jest mniej więcej dwukrotnie wyższa, niż ma to miejsce w przypadku Krakowa i Wrocławia. W okresie od lipca do września przeciętny procentowy upust, na jaki mogli liczyć kupujący w poszczególnych transakcjach na warszawskim rynku wynosił ok. 2,9% ceny ofertowej. Mimo dużych rozbieżności w wartościach bezwzględnych w Warszawie i dwóch pozostałych miastach przeciętna procentowa zmiana ceny pozostaje na zbliżonym poziomie we wszystkich trzech przypadkach. Rozwój wydarzeń na stołecznym rynku mieszkaniowym przedstawia typowe zmiany sytuacji rynkowej w czasach niepewności gospodarczej. Spadek cen oznacza, że potencjalni kupujący realnie patrzą na swoje możliwości finansowe -dlatego też interesują się lokalami tańszymi o mniejszej powierzchni i niższym standardzie. Natomiast dość znaczny wzrost średniej różnicy między cenami ofertowymi a transakcyjnymi świadczy o tym, że pozycja nabywców nadal się umacnia, gdyż sprzedający w trakcie negocjacji są skłonni bardziej pójść im na rękę, aby doprowadzić do transakcji niż jeszcze trzy miesiące wcześniej.
Kraków
W stolicy Małopolski ceny mieszkań – i te ofertowe, jak i transakcyjne, po spadku w II kwartale odnotowały wzrost w kolejnym okresie. Średnia kwota o jaką sprzedający byli skłonni zejść z ceny w ostatnim kwartale była natomiast nieco wyższa niż trzy miesiące wcześniej i wyniosła 9 691 zł. Od lipca do września na krakowskim rynku nieruchomości obniżki w poszczególnych transakcjach kształtowały się na średnim pułapie 2,8% ceny ofertowej. Podsumowując sytuację w Krakowie należy stwierdzić, że wzrostowi cen w poszczególnych miesiącach ostatniego kwartału towarzyszył wzrost średnich upustów negocjacyjnych, które były nieznacznie wyższe niż w II kwartale, a jednocześnie znajdowały się na poziomie o prawie jedną trzecią niższym niż na początku roku. Taki rozwój wypadków można interpretować jako poprawę położenia oferujących lokale mieszkaniowe na rynku. Wzrost cen świadczy o tym, że osoby poszukujące mieszkania powoli zmieniają podejście. Przy zakupie własnego M coraz większe znacznie poza ceną odgrywają dla nich inne cechy nieruchomości, takie jak: standard, otoczenie, lokalizacja itp. Oczywiście nie zmienia to faktu, że w chwili obecnej to kupujący nadal dyktują warunki na rynku i w najbliższej przyszłości nie należy spodziewać się gwałtownej zmiany tej sytuacji.
Wrocław
We Wrocławiu wyjściowe oraz rzeczywiste ceny mieszkań, w sprzedaży których pośredniczyła firma Emmerson były najniższe od początku roku. Przeciętna bezwzględna różnica pomiędzy nimi w ostatnim kwartale kształtowała się na poziomie 9 222 zł. Natomiast średnia procentowych zmian cen w trakcie negocjacji w tym mieście wyniosła 2,9%. W stolicy Dolnego Śląska ceny w III kwartale zarówno ofertowe jak i transakcyjne obniżyły się o około jedną szóstą w porównaniu do I kwartału bieżącego roku, w tym samym czasie średnia utargowana obniżka była niższa o jedną dziesiątą. Może to świadczyć o tym, że na rynku wrocławskim w bieżącym roku w miarę upływu czasu poprawiała się sytuacja osób, które oferują na sprzedaż mniejsze mieszkania, o niższej cenie całkowitej, natomiast trudniej było sprzedać mieszkania o większej powierzchni. Ogólnie rzecz biorąc we Wrocławiu sytuacja najlepiej kształtowała się w II kwartale, w kolejnych trzech miesiącach uległa ona pogorszeniu.
Marazm trwa
Podsumowując zmiany, jakie zaszły na przestrzeni dotychczasowych trzech kwartałów 2010 r. we wszystkich omawianych miastach należy zaznaczyć, że choć powoli zaczynają uwidaczniać się pewne oznaki stabilizacji na poszczególnych rynkach regionalnych, to nadal obserwowane są tam trendy charakterystyczne dla okresu spowolnienia i niepewności gospodarczej.