Magazyny szyte na miarę typu build-to-suit (BTS) to niejedyne rozwiązanie dla najemców, którzy potrzebują powierzchni o wzmocnionych posadzkach, dodatkowych systemów zabezpieczeń czy specjalistycznej infrastruktury.
— Ci, którzy potrzebują takich ulepszeń jedynie na części zajmowanej powierzchni w zwykłym dużym magazynie, coraz częściej korzystają z ASTI — above standard tenant improvements, czyli ponadstandardowego dostosowania, które pozwala lepiej dopasować przestrzeń do potrzeb najemców w magazynach i halach produkcyjnych — mówi Jan Olszewski, doradca w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska.
Jako przykład zastosowania ASTI wymienia otwarty przed miesiącem magazyn Intermarché w Panattoni Park Sosnowiec IV.
To narzędzie, a nie rodzaj obiektu
ASTI obejmuje wszystkie zmiany w magazynie, które wykraczają poza podstawowy standard oferowany przez dewelopera. W tym znaczeniu ASTI wykorzystuje się też przy budowie magazynów typu BTS.
— Najwięcej takich dostosowań realizujemy dla firm produkcyjnych, których działalność wymaga rozbudowanej infrastruktury technicznej: instalacji energetycznych, systemów sprężonego powietrza czy suwnic. Coraz częściej wdrażamy też rozwiązania pod automatyzację i zaplecza badawczo-rozwojowe, a także instalacje proekologiczne, systemy automatyki budynkowej BMS czy nowoczesne systemy wentylacji z odzyskiem ciepła. Duże zapotrzebowanie na rozwiązania ASTI obserwujemy także w branżach spożywczej i chemicznej, gdzie kluczowe są warunki sanitarne, precyzyjna kontrola temperatury i bezpieczeństwo procesów technologicznych — mówi Maciej Zawada, dyrektor BTS w dziale Business Development w firmie Panattoni.
Według Jana Olszewskiego po ASTI coraz częściej sięgają również firmy ze specjalistycznych sektorów, np. specjalizujące się w przemysłowym myciu pojemników.
Paweł Sapek, szef Prologisu na Europę Środkową, podkreśla, że ASTI jest narzędziem, które może być stosowane zarówno w nowych, jak też istniejących budynkach, co klientom umożliwia skalowanie działalności bez konieczności przeprowadzki, a inwestorom zwiększenie wartości aktywów.
— Zakres ASTI może obejmować np. montaż instalacji chłodniczej, budowę antresoli, zwiększenie mocy przyłącza energetycznego, wzmocnienie posadzki pod produkcję czy wdrożenie zaawansowanych systemów automatyki. Rozwiązania ASTI wdrażaliśmy m.in. w Prologis Parku Ruda Śląska dla firmy TVH — mówi Paweł Sapek.
Kosztowne usprawnienia
Jarosław Czechowicz, dyrektor generalny w GLP w Polsce, podkreśla, że w tego typu projektach kluczowe znaczenie ma etap realizacji inwestycji.
— Dostosowanie obiektu do procesów produkcyjnych jest bardzo kosztowne, skomplikowane i często możliwe jedynie na etapie budowy — mówi Jarosław Czechowicz.
Według niego im więcej dostosowań typu ASTI, tym dłuższy okres obowiązywania umowy — przy bardziej zaawansowanych rozwiązaniach nawet do 15 lat.
— Warto pamiętać, że w wielu przypadkach to najemca zobowiązany jest do przywrócenia obiektu do stanu wyjściowego. Wprowadzenie indywidualnych dostosowań ASTI podnosi funkcjonalność i wartość nieruchomości, ale jednocześnie może ograniczyć jej uniwersalność, co komplikuje ewentualny dalszy wynajem lub sprzedaż — mówi Jarosław Czechowicz.
Według Jana Olszewskiego kosztowne ponadstandardowe rozwiązania są amortyzowane nie tylko długością umowy, ale również wysokością czynszu. Gdy są liczne i zaawansowane, wzrost czynszu może sięgnąć nawet kilku euro za metr kwadratowy, czyli dwukrotność standardowej stawki.
— Koszty ASTI są u nas rozliczane z obecnym klientem w trakcie trwania jego umowy. Najczęściej odbywa się to w jednej z dwóch form — jako miesięczny, dodatkowy składnik czynszu rozliczany przez cały uzgodniony okres lub jako jednorazowa opłata ponoszona przez najemcę po wykonaniu prac. Jeśli klient zdecyduje się na przedłużenie umowy najmu, przy założeniu, że wartość ASTI została już zamortyzowana, nie ponosi już dalszych kosztów z tego tytułu — mówi Paweł Sapek.
Eksperci Newmark Polska dostrzegają rosnącą popularność wykorzystania ASTI, ponieważ wiele firm dostrzega jego wpływ na efektywność i przewagę konkurencyjną. Wyzwaniem dla firm, które nie mają jeszcze takiego doświadczenia, jest wybór — modyfikować jakąś część wynajmowanej powierzchni czy raczej zamawiać cały obiekt zaprojektowany pod potrzeby prowadzonej działalności.
— Jeśli firma planuje wynająć powierzchnię powyżej 10 tys. m kw. wymagającą specjalistycznych dostosowań, optymalnym rozwiązaniem może okazać się budynek typu BTS. Dla mniejszych projektów zakładających ponadstandardowe dostosowania rekomendujemy ASTI. W przypadku klientów, którzy po raz pierwszy testują takie rozwiązania, duże znaczenie będzie miało odpowiednie wyważenie proporcji między przestrzenią dostosowywaną a standardową — mówi Jan Olszewski.