Więcej miejsca na e-handel

Przed nami lata dwucyfrowych wzrostów wartości i liczby sprzedanych w internecie towarów. Wpłynie to na sposób zarządzania i na zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. Teraz firmy e-commerce wynajmują około 10 proc. powierzchni magazynowej na świecie. To niewiele. Ale ten udział zwiększył się dwukrotnie przez zaledwie trzy lata. I będzie nadal rósł. Analizy zakładają wzrost handlu w sieci o co najmniej 15 proc. rocznie. Najczęściej mówi się o 20 proc. Dziś światowy e-handel jest wart około 750 mld USD.

Pozory

Umacnianie się internetowego kanału sprzedaży wpływa na branżę logistyczną, w tym na sektor nieruchomości, czyli centrów dystrybucyjnych i parków logistycznych. Skalę zmian stara się zbadać jeden z deweloperów magazynowych — firma Prologis. Kilka dni temu opublikowała raport „E-commerce i nowy model popytu na nieruchomości logistyczne”. Jakich magazynów potrzebują przedsiębiorcy zajmujący się handlem w sieci?

Może się wydawać, że podaż na obiekty dystrybucyjne w tym sektorze jest zdominowana przez duże obiekty typu BTS. Autorzy raportu przekonują jednak, że z uwagi na ogromne rozdrobnienie sektora e-commerce i wielość modeli biznesowych nie jest to takie oczywiste.

— Zachodzą naturalne zmiany w realizacji zamówień przez naszych klientów działających w sektorze e-commerce — czytamy w raporcie. Pierwszym krokiem jest zazwyczaj łączenie różnych rodzaju działalności, ponieważ początkowo realizacja zamówień e-commerce stanowi tylko niewielki wycinek działalności. Z czasem realizacja zamówień z niewielkich współdzielonych obiektów może stać się kłopotliwa i kosztowna. Następnym krokiem jest więc rozszerzenie bazy magazynowej, np. przez najem części budynku czy modułu.

Kiedy działalność w sieci osiągnie odpowiednią skalę, pojawia się potrzeba korzystania ze specjalnych obiektów. Kolejnym krokiem jest wykorzystywanie w dystrybucji kilku obiektów. Innymi słowy: im bardziej rozwinięty e-handel, tym częściej potrzebuje infrastruktury magazynowej na wyłączność.

Potrzeba więc będzie więcej magazynów. Dużo więcej.

Bez odwrotu

Można przypuszczać, że część powierzchni magazynowej potrzebnej do obsługi e-handlu będzie można „odzyskać” od będącego w odwrocie tradycyjnego handlu. Tyle, ż on wcale nie jest w odwrocie. E-commerce rośnie bardzo szybko, handel tradycyjny wolniej (o około 4 proc. rocznie). Ale i tak, według prognoz Goldman Sachs, w 2018 r. z około 16,5 bln USD wartości światowej sprzedaży detalicznej aż 15 bln przypadnie na handel tradycyjny.

Co to oznacza dla magazynowych deweloperów? Czas budów. Przede wszystkim dlatego, że detaliści e-commerce wymagają większej powierzchni. Głównie dlatego, że wiele czynności, które w tradycyjnym handlu wykonuje się w sklepach, w handlu internetowym trzeba wykonać w magazynie. Poza tym sklepy on-line oferują znacznie bardziej zróżnicowany asortyment, który trzeba gdzieś składować. Handel internetowy wymaga też znacznie wyższych tzw. buforów magazynowych. Trzeba też obsługiwać zwroty.

Wszystko to powoduje, że e-commerce wymaga większej powierzchni w magazynie. O ile? Prologis posłużył się przykładem z rynku amerykańskiego. Firma zajmująca się handlem tradycyjnym, by wpracować miliard dolarów rocznej sprzedaży potrzebuje około 2,5 mln stóp kwadratowych (około 232 tys. mkw.) powierzchni handlowej i około 325 tys. stóp kwadratowych (około 32 tys. mkw.) magazynów. Natomiast handel w sieci powierzchni handlowej nie potrzebuje wcale, ale potrzebną mu powierzchnię magazynowo-logistyczną Prologis szacuje na milion stóp kwadratowych (około 93 tys. mkw.). Czyli trzy razy więcej niż w przypadku tradycyjnego handlu.

Więcej nowych

Nie należy się spodziewać, że obiekty, które dzisiaj są sklepami, będzie się masowo przekształcać w magazyny. Powód jest prosty. Cena najmu metra kwadratowego powierzchni magazynowej jest średnio pięć razy mniejsza niż cena najmu magazynu. Należy się natomiast spodziewać się nowych budów. Według specjalistów z Prologis przełoży się to na długoterminowy wzrost zapotrzebowania na nowe obiekty. Większe będzie też zainteresowanie tzw. obiektami dedykowanymi.

Magazyn — centrum e-commerce nie jest „tylko” magazynem. Wymaga nieco innych rozwiązań technicznych. Np. konieczności zapewnienia wygodnych ciągów pieszych (ręczne zbieranie zamówień), niższych regałów (z tego samego powodu), większej liczby miejsc parkingowych. Często takie obiekty nie potrzebują tylu co centrum logistyczne bram i ramp. Nieco inne są również wymagania co do lokalizacji. Popularne będą przede wszystkim magazyny blisko pracowników i klientów. Oczywiście część istniejących obiektów spełni te wymagania. Dziś aż 40 proc. klientów Prologis z sektora e-commerce zajmuje magazyny w budynkach starszych niż 10 lat.