Uwolnienie czynszów w 2005 r. nie wystarczy do uregulowania rynku nieruchomości mieszkaniowych. Nie spowoduje też masowego wzrostu opłat za wynajem.
Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.
Zmiany proponowane w autopoprawce wprowadzają zasadę, w myśl której z końcem 2004 r. zakończy się 10-letni okres ograniczenia wysokości czynszów do 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, w stosunkach najmu zawiązanych przed 10 lipca 2001 r., kiedy to obowiązywał czynsz regulowany. Ponadto wprowadzono regulacje mające na celu umożliwienie obniżania czynszu najemcom o niskich dochodach, a także wzmocnienie ochrony lokatorów przed nadmiernymi podwyżkami czynszów.
Uzasadnione — w górę
Proponowane regulacje pozwalają jednostkom samorządu terytorialnego obniżać czynsz najemcom o niskich dochodach. Jak wynika z uzasadnienia, ma to stworzyć możliwość przywrócenia komunalnym zasobom ich socjalnego charakteru. Obniżek będzie dokonywać w przypadku gminy wójt (burmistrz, prezydent miasta), powiatu — starosta, a województwa — wojewoda, zgodnie z warunkami określonymi w odpowiednich uchwałach dotyczących zasad polityki czynszowej.
Jeżeli natomiast czynsz będzie przekraczać 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, właściciel w uproszczonym trybie będzie mógł dokonać podwyżki. Warunkiem skorzystania z tego trybu będzie ograniczenie wysokości podwyżki w skali roku do 10 proc. czynszu dotychczasowego. Podwyżka czynszu przekraczająca w skali roku 10 proc. czynszu dotychczasowego będzie mogła mieć miejsce tylko w szczególnych sytuacjach, na zasadach określonych w art. 8a ust. 1-6 rządowego projektu ustawy. Z zasad tych wynika, że właściciela będzie obowiązywać co najmniej trzymiesięczny termin wypowiedzenia dotychczasowych stawek. Projekt ustawy przewiduje możliwość kwestionowania przez lokatora zasadności i wysokości podwyżki (powyżej 10 proc.), w wyniku której wysokość czynszu w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, oraz rozstrzygania sporu w drodze postępowania sądowego. Ciężar udowodnienia niezbędności podwyżki będzie spoczywać na właścicielu.
O ostatecznym kształcie regulacji dotyczących czynszów za najem lokali mieszkalnych po 2004 r. ma zadecydować Sejm.
Bez obaw
Jak twierdzi Szymon Sędek, przewodniczący komisji prawnej w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, zmiany dotychczasowego kształtu ustawy są potrzebne, ale niewystarczające, gdyż powinna ona zostać znowelizowana w całości.
— Uwolnienie czynszu to słuszne posunięcie, gdyż do tej pory jego wysokość, szczególnie w odniesieniu do tzw. najemców komunalnych z przydziału, nie pozwalała właścicielom na utrzymanie nieruchomości — pokrycie kosztów niezbędnych remontów itd. Nie podzielam poglądów, według których zmiana zapisów ustawy przyczyni się do nadmiernego wzrostu czynszów i wyrzucania lokatorów na bruk. Na początku 2005 r. wejdzie w życie nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego uniemożliwiająca takie postępowanie — mówi Szymon Sędek.
Ponadto, jego zdaniem, obecnie nie tylko prawo, lecz i rynek sprzyja najemcom. Jest więcej obiektów do wynajęcia niż chętnych i to najlepiej ogranicza wzrost czynszów.