Wschód to wyzwanie

  • Marta Sieliwierstow
opublikowano: 24-01-2012, 00:00

Na Białorusi, Ukrainie i w Rosji rynki nieruchomości są słabiej rozwinięte niż w Polsce. Tę szansę dostrzegli nasi deweloperzy

Inwestorom z Polski realizującym projekty komercyjne i mieszkaniowe na rynkach wschodnich sprzyja nie tylko bliskość geograficzna, ale również dużo większe doświadczenie i znajomość najnowszych technologii wykorzystywanych w projektowaniu i budowaniu. Są jednak także bariery, zwłaszcza prawne, które utrudniają działalność za wschodnią granicą.

— Sąsiednie kraje wschodnie, tak zwane nowe rynki, jak Białoruś czy Ukraina, stwarzają deweloperom wiele możliwość. Polskie firmy mają przewagę nad lokalną konkurencją, gdyż łatwiej im o pozyskanie kredytów bankowych. Ponadto polski rynek, który przechodził różne fazy rozwoju od boomu do kryzysu, był dobrą szkołą przygotowującą firmy do realizacji projektów wysokiej jakości — mówi Anna Ilicheva, analityk rynku w dziale wycen i doradztwa Cushman & Wakefield.

Mieszkaniowa dziura

Na inwestycje na rynkach wschodnich zdecydowały się m.in. Platinum Properties Group (PPG), MLP Group czy Unibep. Jeszcze w I połowie 2012 r. na 100 ha w okolicach Moskwy PPG rozpocznie budowę kompleksu mieszkaniowego. Na osiedlu o zróżnicowanej zabudowie będą m.in. apartamentowce i wolnostojące domy jednorodzinne. Powstanie także szkoła, przedszkole, biblioteka, restauracje oraz centrum biznesowe i handlowe. Inwestor zaplanował również parki, ogrody, place zabaw, kino i centrum sportowe. Budowa potrwa od 5 do 8 lat, a według szacunków zamieszka tam kilkanaście tysięcy osób. PPG liczy, że na całym projekcie zarobi 600 mln zł.

— W porównaniu z krajami rozwiniętymi w Rosji zaspokojone jest zaledwie 40 proc. potrzeb mieszkaniowych, a i to wyłącznie wtedy, kiedy do zasobów wliczy się nawet baraki. Gdyby wyłączyć te lokale, które w krajach rozwiniętych na miano lokali mieszkalnych nie zasługują, poziom ten spadłby do 20 proc. Taka luka podażowa jest jednym z powodów astronomicznych cen mieszkań w Moskwie, na czym korzystają firmy deweloperskie i budowlane posiadające odpowiednią wiedzę i doświadczenie — wyjaśnia Gustaw Groth, wiceprezes PPG.

Choć Ukraina, Rosja czy Białoruś są nam bliskie geograficznie i po części kulturowo, to ich systemy prawne, finansowe i księgowe są zdecydowanie inne.

Wady i zalety

— Lokalni dostawcy i podwykonawcy są przyzwyczajeni do pobierania zaliczek od generalnych wykonawców, ale w przypadku niewywiązania się z umowy nie gwarantują ich zwrotu. Z drugiej strony — mają duże problemy z płynnością i brak tych zaliczek uniemożliwia im działalność — tłumaczy Jan Mikołuszko, prezes Unibepu. Kolejną istotną różnicą są ostrzejsze warunki pogodowe, które dla powodzenia inwestycji budowlanej mają ogromne znaczenie. Mogą one na dłuższy czas wstrzymać prace czy utrudnić transport materiałów budowlanych, co powoduje wzrost kosztów. Takie trudności trzeba brać pod uwagę już w momencie planowania.

W wielu przypadkach korzystna może się okazać współpraca z lokalnym partnerem, który będzie miał większą siłę w negocjacjach z urzędnikami czy podwykonawcami. Rynki wschodnie mogą być szansą na zróżnicowanie działalności i realizację spektakularnych inwestycji, zanim jednak zacznie się tam inwestować, trzeba dobrze poznać nie tylko tamtejsze systemy prawne czy finansowe, ale również kulturę i oczekiwania lokalnych władz i społeczności.

OKIEM EKSPERTA

Lokalna specyfika

RADOSŁAW T. KROCHTA

członek zarządu MLP Group, wiceprezes MLP Bucharest Sud

Proces inwestycyjny w Polsce i Rumunii przebiega podobnie. Transparentność pozwoleń i urzędów jest na porównywalnym poziomie. Istotną różnicą jest natomiast słabsza dostępność finansowania w Rumunii. W odróżnieniu od rynku polskiego nawet projekty BTS napotykają pewne problemy. Na rumuńskim rynku z powodu mniejszej konkurencji średni poziom czynszu za wynajem metra magazynu lub biura jest wyższy o około 15-20 proc. niż w Polsce. Z kolei koszty budowy są o około 10 proc. wyższe ze względu na uwarunkowania sejsmiczne terenu. Ponadto wielkość transakcji kupna — sprzedaży nieruchomości, a co za tym idzie płynność, jest kilkakrotnie mniejsza niż na rynku polskim.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane