Do istniejących już nowoczesnych centrów magazynowych wkrótce dołączą kolejne w miastach na wschodzie i północy kraju.
W pierwszym kwartale 2007 r. podpisano dużo umów — w Warszawie na około 100 tys. mkw., poza stolicą wynajęto 166 tys. mkw. Największe obiekty były wynajmowane głównie na Śląsku i w okolicach Warszawy. Rekordowe umowy najmu podpisano w Poznaniu — sieć handlowa Piotr i Paweł (26 tys. mkw.) i w Mysłowicach — firma logistyczna Gruppe ND (20 tys. mkw.). Tak dużą dynamikę na rynku obiektów magazynowych zawdzięczamy aktywności deweloperów oraz wejściu nowych graczy na polski rynek nieruchomości.
— Popyt w pierwszym kwartale 2007 r. był wyśmienity. Absorpcja powierzchni magazynowej wyniosła 290 tys. mkw. Oznacza to dwudziestokilkuprocentowy wzrost popytu w stosunku do takiego samego okresu rok wcześniej, kiedy wynajęto 212 tys. mkw. — podkreśla Tomasz Olszewski, szef działu powierzchni magazynowych Cushman & Wakefield Polska.
Centra i peryferie
Rynek magazynowy cały czas jest w fazie rozwoju, centra magazynowe dopiero się kształtują. Tendencja jest wyraźna i nie zmienia się od lat: magazyny powstają przy autostradach oraz wokół dużych miast. W związku z tym zmiany przebiegu tras planowanych autostrad tak bardzo wpływają na rentowność inwestycji.
— Jeżeli w pewnym momencie łatwiej będzie dojechać do Lwowa niż do Wrocławia, może okazać się, że część firm przeniesie się na Ukrainę — mówi Joanna Mroczek z Jones Lang La Salle.
Dzisiejsze projekty magazynów są podobne pod względem oferowanego standardu — deweloperzy konkurują albo dostępnością, albo dodatkowymi udogodnieniami.
Kilka lat temu Warszawa była jedynym rynkiem powierzchni magazynowej w kraju. Tu się zaczęło ze względu na lokalizacje siedzib firm oraz centralne położenie. Dzisiaj mamy pięć skupisk nowoczesnych magazynów i centrów logistycznych: Warszawa, Górny Śląsk (od Gliwic do Mysłowic), Wrocław, Poznań oraz centrum kraju (obszar pomiędzy Łodzią, Piotrkowem Trybunalskim i Strykowem). Ostatnio bardzo dynamicznie rozwija się rynek magazynów w Gdańsku.
Decentralizacja zasobów powierzchni magazynowej wynika głównie z poprawy infrastruktury drogowej w kraju, ponadto duże lokalne ośrodki miejskie powodują spory popyt regionalny. Przyczyny takiego, a nie innego rozmieszczenia powierzchni magazynowych są różne: w przypadku okolic Łodzi wpływa na to centralne położenie, walorem Warszawy i Górnego Śląska są duże rynki zbytu, natomiast w przypadku Górnego Śląska, Wrocławia i Poznania — stosunkowo dobra infrastruktura drogowa.
— Powstawanie kolejnych centrów poza Warszawą ma swoje uzasadnienie — hurtownie sprzedają na lokalny rynek, dlatego chcą mieć magazyny na miejscu. Dochodzi też kwestia dostępu do tanich pracowników — potwierdza Tomasz Olszewski.
Wyraźnie zmienia się struktura najemców w Warszawie. Stolica zaczyna się specjalizować w mniejszych obiektach, parkach biznesu łączących funkcje magazynowe i biurowe, na które ciągle rośnie popyt.
Duże centra logistyczne powstają głównie poza Warszawą. Na Śląsku lokują się najczęściej firmy logistyczne albo produkcyjne. Warto podkreślić, że w pierwszym kwartale 2007 r. wynajęto tu niemal tyle powierzchni magazynowej, co w Warszawie (100 mkw.) Bardzo dużo nowych projektów powstaje w okolicach Gliwic, gdzie będą krzyżować się dwie autostrady. W Poznaniu powierzchnię wynajmują firmy logistyczne — dostarczające towary na teren północno-zachodniej Polski, obsługujące handel z Niemcami oraz firmy produkcyjne i handlowe wywodzące się z Poznania.
— Na Górnym Śląsku obserwujemy powstawanie centrów ponadregionalnych, które obsługują też Czechy, Słowację oraz Węgry — dodaje Tomasz Olszewski.
Zdaniem specjalistów, we wspomnianych lokalizacjach nadal będzie powstawać większość nowych magazynów. Do istniejących centrów magazynowych mają szansę dołączyć kolejne miasta: Rzeszów ze względu na autostradę i handel z Ukrainą, Bydgoszcz wraz z Toruniem, być może Białystok i Szczecin.
Zagrożeń jest niewiele
Zdaniem Joanny Mroczek z Jones Lang La Salle koniunktura na rynku magazynowym powinna się utrzymać. Nawet jeżeli gospodarka nieco wyhamuje, nie powinno to mieć bezpośredniego przełożenia na rynek magazynowy, który kształtuje się w znacznej mierze poprzez rozwój handlu i przemysłu, a zwłaszcza napływ inwestycji zagranicznych.
— Popyt na magazyny kształtowany jest przez konsumpcję, a ta prędko się nie zmniejszy, bo rosną płace — zaznacza Tomasz Olszewski.
W Polsce mamy 100 tys. mkw. niewynajętej powierzchni magazynowej (głównie są to obiekty, które dopiero co ukończono i zaraz znajdą najemców), co stanowi 7 proc. istniejącej powierzchni magazynowej. Wskaźnik ten najwyższy jest w Poznaniu (15 proc.), natomiast na Śląsku i w centrum niewynajętej powierzchni magazynowej w zasadzie nie ma. Jednak brak magazynów nie ma wpływu na wysokość czynszów, ponieważ tego typu obiekty buduje się dość szybko.
— Ważniejszymi czynnikami są dostępność do odpowiednio zlokalizowanych i dużych działek inwestycyjnych oraz koszty pracy i budowy — mówi Joanna Mroczek.
Czynsze w całym kraju wynoszą 3-3,5 EUR za mkw., wyjątkiem jest Warszawa, gdzie są one nieco wyższe (3,10-5,25 za mkw.) W Krakowie brak nowoczesnych obiektów magazynowych spowodował, że czynsze za wynajem magazynu o średnim standardzie osiągają stawki warszawskie.
— Na razie nie przewiduję wyraźnego wzrostu cen wynajmu magazynów, ogranicza to konkurencja. Lekki wzrost może wynikać głównie z rosnących kosztów budowy — twierdzi Joanna Mroczek.
Nieco innego zdania jest Tomasz Olszewski, który uważa, że rynek powierzchni magazynowej jest swoistym papierkiem lakmusowym stanu gospodarki. Gdy gospodarka ma zacząć wyhamowywać, z wyprzedzeniem 6-12 miesięcy widać to na rynku powierzchni magazynowych. Podobnie z wyprzedzeniem obserwujemy mające nastąpić ożywienie gospodarcze.
— W ciągu ostatniego roku czynsze wzrosły o około 15 proc., podobnie może być w 2007 r. Wynika to ze wzrostu cen ziemi przemysłowej (50-200 proc. w ciągu 18 miesięcy), rosnących kosztów budowy magazynów (20-40 proc. w ciągu 18 ostatnich miesięcy), wpływ będzie miał także rosnący popyt — zaznacza Tomasz Olszewski.