Na rynku powierzchni biurowych drgnęło. Rok 2003 zapowiadał się niewesoło, zakończył — bardzo dobrze. Rok 2004 — też będzie udany.
Międzynarodowa firma DTZ opublikowała raport o sytuacji na warszawskim rynku biurowym. W 2003 r. wiele nowych biurowców trafiło na rynek, sporo też podpisano umów najmu. Wygląda na to, że branża najgorsze ma za sobą.
Budowali i wynajmowali
Z danych DTZ wynika, że w czwartym kwartale 2003 r. oddano do użytku w Warszawie 65,6 tys. mkw. powierzchni biurowej. To największy przyrost od II kwartału 2002 r. W samym centrum stolicy oddano w tym czasie tylko jeden budynek — biurowiec Telekomunikacji Polskiej o powierzchni ponad 28 tys. mkw. Jednak w 2003 r. w Warszawie pojawiło się aż 19 nowych biurowców, o łącznej powierzchni ponad 178,5 tys. mkw.
W ostatnich latach deweloperzy lokowali swoje projekty głównie poza centrum. Analitycy z DTZ obliczyli, że aż 80 proc. biurowców w latach 2001-02 powstało poza centrum. W 2003 r. przybyło za to powierzchni biurowej w centrum — blisko 54 proc. wszystkich obiektów. W centrum oddano do użytku trzy duże biurowce, które wybudowano spekulacyjnie, czyli bez podpisania tzw. umów przedwstępnych. To Saski Crescent (deweloper AIG/Lincoln), Metropolitan (Hines) oraz Liberty Corner (Von der Heyden Group).
Początek roku 2003 mógł przerazić właścicieli biurowców. Pierwsze trzy kwartały nie były obiecujące. Zawarto umowy najmu tylko na 45-50 tys. mkw. Na szczęście końcówka roku była bardzo dobra. W czwartym kwartale wynajęto 74,8 tys. mkw. powierzchni biurowej. Efekt — rok 2003, który mógł okazać się jednym z gorszych, nagle stał się lepszy od 2002 r. Co takiego się stało?
— Faktycznie na początku 2003 roku rynek powierzchni biurowych, szczególnie w centrum, odnotowywał dość niski poziom popytu, a znaczną część umów stanowiły renegocjacje. Poprawa sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych w drugiej połowie 2003 r. wynika z kilku czynników — ogólnego ożywienia gospodarczego, które częściowo przekłada się na rynek nieruchomości, oraz rosnącej świadomości najemców, że najlepszy czas na zawieranie korzystnych umów nadszedł właśnie teraz — uważa Anna Staniszewska, szef działu analiz rynkowych w DTZ.
Dodaje, że teraz wygasają także umowy zawarte 5 lat temu, kiedy to stawki czynszów kształtowały się na poziomie 30-35 USD. Jej zdaniem, wpływ na podejmowanie decyzji o najmie biura mogą mieć też obawy, że po akcesji do Unii Europejskiej czynsze mogą wzrosnąć. Analitycy z DTZ uspokajają jednak, że nie należy obawiać się takiego scenariusza w ciągu najbliższego roku.
— Spowodowane jest to współczynnikiem pustostanów, który nadal jest wysoki i w centrum Warszawy wynosi 17,4 proc., a dla lokalizacji poza centrum 11,9 proc. — twierdzi Anna Staniszewska.
Nie będzie źle
Zdaniem Anny Staniszewskiej, wielkość ostatnio zawieranych transakcji (Commercial Union wynajęło 7,5 tys., Hermes — 5,5 tys. mkw., Compensa — 4,5 tys. mkw., Gerling — 3,8 tys. mkw.) niewątpliwie świadczy o znacznej poprawie sytuacji na rynku nieruchomości biurowych.
— Część z tych umów została podpisana jeszcze przed rozpoczęciem budowy, czego rynek warszawski nie odnotowywał od dłuższego czasu. Zawarto też kilka dużych transakcji najmu w centrum, a kolejne są finalizowane — dodaje Anna Staniszewska.
Według przedstawicieli DTZ, to wszystko może przemawiać za tym, że w 2004 r. popyt prawdopodobnie będzie wyższy niż w 2003 r.