Skutkiem wzrostu aktywności deweloperów są odmienne oczekiwania kupujących i sprzedających na rynku wtórnym. Pierwsi oczekują spadku obecnych cen, a drudzy wzrostu. Deweloperzy umiejętnie to wykorzystują proponując cenowe obniżki. W rezultacie nowe mieszkania cieszą się większym powodzeniem niż lokale z drugiej ręki.
Zastój na wtórnym
— Kupujący obserwują spadające ceny na rynku pierwotnym i oczekują podobnych spadków na rynku wtórnym. Zapominają jednak o tym, że na nowe mieszkanie czasami trzeba poczekać, a często z jego kupnem wiąże się dodatkowe ryzyko uzależnione m.in. od stopnia zaawansowania budowy. Za to sprzedający, obserwując ożywienie na rynku mieszkaniowym, są mniej skłonni do negocjacji cenowych, spodziewając się raczej ich wzrostu niż spadku — ocenia Sławomir Bratek, doradca Home Broker z Wrocławia.
Jego zdaniem wydłuża to proces sprzedaży mieszkań, co jest m.in. konsekwencją niedopasowania oczekiwań kupujących i sprzedających.
W czerwcu wyniósł on średnio 126 dni. To wynik niewiele lepszy od słabego przełomu roku, gdy proces sprzedaży przekraczał 130 dni.
Zdaniem ekspertów Home Broker do zmniejszenia popytu na rynku mieszkaniowym w pierwszej połowie roku przyczyniły się również Święta Wielkanocne, a potem żałoba narodowa. Dlatego wciąż panuje na nim chwilowy zastój, a na znaczący wzrost cen na razie nie ma co liczyć.
Według najnowszej prognozy Home Broker w najbliższych miesiącach mieszkania mogą podrożeć średnio o zaledwie 2,8 proc. Jednak, zdaniem ekspertów, to wynik w granicach błędu statystycznego.
A statystyki też nie zapowiadają wzrostu cen. Ceny transakcyjne z drugiego półrocza 2010 z Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Poznania w stosunku do pierwszych sześciu miesięcy spadły bowiem o blisko 3 procent.
Przecena na pierwotnym
Obecnie średnia cena metra kwadratowego nowych lokali w największych miastach Polski jest o około 370 zł wyższa niż na rynku wtórnym, ale jeżeli dane z tego ostatniego zawęzimy do mieszkań oddanych po 2000 roku, okaże się, że rynek pierwotny jest tańszy przeciętnie o 500 zł.
Zdaniem ekspertów Home Broker w takim wypadku różnice cen między obu rynkami w Warszawie mogą wynosić nawet 1100 zł za mkw. na korzyść nowych lokali. W skali kraju wyjątkiem jest Poznań, gdzie nowe mieszkania są tylko minimalnie droższe.
Jak długo trwa sprzedaż nowych lokali? W czerwcu oferty czekały na nabywców przeciętnie 30 dni.
— Jest to wynikiem mobilizacji banków do udzielania większej liczby kredytów hipotecznych, co skutkuje usprawnieniem całego procesu — tłumaczy Katarzyna Siwek z firmy Home Broker.
Jej zdaniem w lipcu czas sprzedaży mieszkań mógł się wydłużyć, m.in. wskutek czerwcowej powodzi.
— Zastój panujący na rynku mieszkaniowym w niektórych miastach może być spowodowany klęską żywiołową i większą ostrożnością kupujących, zwłaszcza w odniesieniu do dzielnic zagrożonych zalaniem — ocenia ekspert Home Broker.
Z korzyścią dla nabywców
Zdaniem Marcina Gołębiowskiego, wiceprezesa redNet Consulting, mamy jednak powody do optymizmu. Banki liberalizują politykę kredytową, a pojawiające się na polskim rynku nowe projekty mieszkaniowe są bardziej przemyślane i dostosowane do obecnych preferencji klientów.
— Deweloperzy zauważyli zmiany w preferencjach kupujących i postawili głównie na projekty z tzw. segmentu popularnego — podkreśla wiceprezes redNet Consulting.
Mimo że ceny poszczególnych ofert na rynku generalnie nie zmalały, to — zdaniem Marcina Gołę-biowskiego — wprowadzenie tańszych inwestycji sprawiło, że średnia cena mkw. wszystkich ofert zaczęła się zmieniać na korzyść klientów.
— Po trudnym 2009 r. sprzedaż na rynku pierwotnym jest na zadowalającym poziomie, a nowe projekty mieszkaniowe sprzedają się dużo szybciej. Dzięki temu deweloperzy coraz bardziej optymistycznie patrzą w przyszłość i już planują kolejne inwestycje. Deklarują, że mogą z nimi wejść na rynek tak szybko, jak tylko okaże się to konieczne — twierdzi Marcin Gołębiowski.
Jego zdaniem deweloperzy nie będą już obniżać cen mieszkań w inwestycjach, które już sprzedają. Mimo to ceny nie wzrosną, bo na rynku dominują lokale w nieco tańszym, popularnym segmencie, na które akurat jest popyt.
— Obecnie, ze względu na ogólną sytuację ekonomiczną, nabywcy nie szukają już luksusu, ale przede wszystkim dachu nad głową — posumowuje Marcin Gołębiowski.