Zarządca może zwiększyć zyski
Są trzy sposoby ustalania wynagrodzenia
PREZESI I SPRZĄTACZKI: W pracy zarządca spotyka się zarówno z szefami znaczących firm, jak i z pracownikami służb sprzątających. Z każdym należy nawiązać kontakt i umieć współpracować — zaznacza Michał Skaliński, szef zespołu ds. zarządzania nieruchomościami w Healey & Baker. fot. BS
Zawód zarządcy nieruchomości formalnie istnieje od niedawna. Jak twierdzą eksperci z branży, zajęcie to nie jest łatwe. Najemcy i właściciele obiektów powinni poznać obowiązki zarządców, aby móc zweryfikować ich pracę.
Zarządzanie nieruchomościami w Polsce reguluje ustawa z 21 sierpnia 1997 r.
— Jest to formalnie nowy zawód, choć w sensie praktycznym istnieje od dawna. Mianem zarządzanie można określić działalność osób zatrudnionych w komunalnych i zakładowych jednostkach administrujących zasobami mieszkań czy lokali użytkowych. Jednak w rozumieniu ustawy, zarządca nieruchomości ma między innymi decydować o inwestowaniu w nieruchomość, tak aby utrzymać lub podwyższać jej przydatność, stan techniczny, obniżać koszty utrzymania i zwiększać dochody właścicieli — opowiada Michał Skaliński, szef zespołu ds. zarządzania nieruchomościami w Healey & Baker.
Zadania zarządcy
Podstawowym zadaniem zarządcy nieruchomości jest pomoc jej właścicielowi w osiąganiu jak największych zysków z posiadania obiektu.
— Zanim przystąpi on do opracowania programu zarządzania nieruchomością, musi być w pełni świadomy oczekiwań właściciela dotyczących jego inwestycji. Przed podjęciem działań powinien przedstawić mu plan zarządzania uwzględniający jego cele — informuje Michał Skaliński.
Właściciel obiektu powinien kontrolować jakość pracy zarządcy.
— Można to uczynić obserwując np. liczbę zażaleń wpływających od najemców. Dobry zarządca powinien cały czas utrzymywać kontakty z najemcami, ponieważ w tym zawodzie potrzebna jest bardzo dobra komunikacja między wszystkimi stronami zainteresowanymi losami obiektu — dodaje Bożena Markowska, prowadząca dział zarzązania nieruchomościami Knight Frank Nieruchomości.
Nowym wyzwaniem dla zarządców nieruchomości są duże obiekty komercyjne. Jeszcze kilka lat temu było ich niewiele.
— Do zarządzania nowymi obiektami komercyjnymi potrzebna jest znajomość nowoczesnych technologii i systemów ochrony. Poza tym trzeba zaznaczyć, że nie można jednoznacznie stwierdzić, czy są jakieś obiekty, którymi jest trudniej zarządzać. Każdy ma swoje odrębne cechy — zauważa Bożena Markowska.
Ile to kosztuje
Zarządcy niechętnie mówią o swoich wynagrodzeniach, zasłaniając się tajemnicą handlową. Michał Skaliński wymienia trzy sposoby opłaty za te usługi. Pierwsza metoda wynagradzania polega na wyliczeniu pensji w procentach od wpływów z biurowca. Druga to procent od kosztów operacyjnych.
— Ta metoda przenosi koszty zarządzania na najemcę, ale nie dopinguje zarządcy do obniżania kosztów — dodaje przedstawiciel Healey & Baker.
Wynagrodzenie może też być liczone od metra kwadratowego zarządzanej powierzchni. Trudno jest porównać ceny na rynku, gdyż każdy właściciel ustala z zarządcą inne ceny za różne usługi.
— Spotkałem się z wielkością 2,5-5 proc. od wpływów za podstawowe zadania zarządcy — dodaje Michał Skaliński.