W ostatnich dwunastu miesiącach deweloperzy oddali do użytku około 76,2 tys. mieszkań, w tym samym czasie rozpoczęli budowę 87,4 tys. lokali, a na kolejne 103,7 tys. otrzymali pozwolenia.
— 76 186 mieszkań oddanych do użytkowania w ciągu roku to najlepszy wynik od listopada 2009 r., gdy dogorywał boom kredytowo-mieszkaniowy z lat 2004-08. W porównaniu do statystyk sprzed roku nowych lokali było o ponad 27 proc. więcej — komentuje Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości Home Broker.
Spirala inwestycji
Rynek mieszkaniowy rozwijał się przede wszystkim dzięki kontynuacji rządowego programu wsparcia Mieszkanie dla Młodych (MdM), w którym pieniądze szybko się skończyły. Już w marcu zabrakło ich na 2016 rok, a w lipcu na rok 2017. Ekspansji deweloperów sprzyjał też duży odsetek klientów inwestycyjnych.
— Z rozmów z deweloperami wynika, że w niektórych inwestycjach transakcje gotówkowe i zakupy inwestycyjne stanowią prawie połowę sprzedaży. To bardzo znamienne, bo bez wsparcia inwestorów nie można byłoby mówić o tak dobrym jej tempie — twierdzi Marcin Jańczuk, dyrektor ds. PR Metrohouse Franchise. Na rynku pojawili się także inwestorzy, którzy kupowali całe budynki z myślą o długoterminowym wynajmie.
— Takie transakcje były już wcześniej zawierane w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem prowadzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Przełomowe jednak w mijającym roku były transakcje z udziałem inwestorów zagranicznych, które mieliśmy okazję wspierać. Otworzyły one drzwi kolejnym dużym graczom działającym w tym sektorze — mówi Paweł Sztejter, partner zarządzający Reas.
W nowej odsłonie
Rok 2016 r. przyniósł też jeszcze większą dbałość o jakość budynków mieszkalnych. — Deweloperzy z każdym rokiem podnoszą standard swoich inwestycji, poprawiają ich parametry ekologiczne, energooszczędność i funkcjonalność. Nowe osiedla mieszkaniowe coraz lepiej prezentują się również od strony architektonicznej. Z jednej strony to wynik szybkiego postępu technologicznego, a z drugiej — dużej konkurencji.
W mijającym roku bardzo wzrosła popularność domu inteligentnego, którego szuka coraz więcej klientów — tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Jeśli chodzi o preferencje kupujących, to w kończącym się roku wzrosła popularność lokali w ścisłych centrach miast albo w ich pobliżu.
— Spadło zainteresowanie kupnem domu z ogródkiem w tzw. dzielnicach sypialniach. Wraz z rozwojem infrastruktury i oferty kulturalno-społecznej w mieście coraz więcej osób chce żyć blisko centrum. Można mówić o trendzie odkrywania miast na nowo, widocznym nie tylko w Warszawie, Wrocławiu czy Trójmieście, ale również w miastach poniżej 500 tys. mieszkańców, np. w Olsztynie — zauważa Rafał Szczepański, wiceprezes BBI Development. Kupujących ciągnie też do dzielnic odzyskujących dawny blask. Dotyczy to np. warszawskiej Pragi.
— Zainteresowanie Pragą to największa zmiana na stołecznym rynku nieruchomości ostatnich lat. Możemy to ocenić na przykładzie Centrum Praskiego Koneser. W dwóch ukończonych budynkach — Mennicy i Wytwórni — wolne pozostały tylko dwa penthouse’y, zaś zaledwie dwa miesiące po rozpoczęciu budowy kolejnego budynku właścicieli znalazło ponad 20 proc. lokali — mówi Rafał Szczepański. O zmianie wizerunku dzielnicy zadecydowała przede wszystkim jej rewitalizacja.
— W końcu upada fałszywy mit o niebezpiecznej, zaniedbanej i zapomnianej przez włodarzy i inwestorów Pradze. To tu po Madrycie, Londynie i Tel Awiwie Google otworzyło swój Campus, powstaną pierwszy w Polsce lifestylowy hotel Moxy i Muzeum Polskiej Wódki. Takie sąsiedztwo przyciąga nie tylko potencjalnych mieszkańców i firmy, które chętnie przenoszą tu siedziby, ale także turystów, wśród których znajdują się potencjalni zainteresowani ulokowaniem swojego kapitału.
Co więcej, kolejne inwestycje, takie jak budowa kładki pieszo-rowerowej łączącej Pragę ze Śródmieściem, sprawią, że za kilka lat ta dzielnica będzie traktowana jako ścisłe centrum Warszawy — uważa wiceprezes BBI Development.
Koniec dobrego
Dobra passa na rynku mieszkaniowym nie potrwa jednak długo — twierdzą analitycy. — Uruchomienie programu Mieszkanie Plus może poważnie zaburzyć funkcjonowanie i rentowność inwestycji na sprzedaż.
Wprowadzenie na rynek alternatywy w postaci mieszkań na wynajem spowoduje, że duża część klientów zrezygnuje z zakupu i przejdzie w sektor najmu, np. z opcją późniejszego wykupu. Może to poważnie wpłynąć na rynek nieruchomości. Jak to będzie w praktyce, zobaczymy, wszystko zależy od tego, jak zostanie wdrożony program Mieszkanie Plus, jak szybko lokale pojawią się na rynku i za jakie stawki czynszu. Czy to będzie naprawdę konkurencyjna oferta na rynku? — zastanawia się Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. Stopniowego spadku koniunktury spodziewa się także Paweł Sztejter.
— Fundusze przeznaczone na dopłaty w ramach MdM w 2017 r. zostały już w połowie wykorzystane, a pozostałe pieniądze wyczerpią się zapewne przed końcem pierwszego kwartału. Ekonomiści wskazują na ryzyko stopniowego wzrostu stóp procentowych, co przełoży się nie tylko na spadek zdolności kredytowej klientów, ale także na niższą atrakcyjność inwestycji w mieszkania na wynajem. W rezultacie zmniejszy się popyt dwóch najważniejszych grup nabywców, nadal jednak aktywność na rynku deweloperskim w 2017 r. będzie ponadprzeciętna — twierdzi Paweł Sztejter.