Dom studencki Zeitraum przy ul. Solec 22 w Warszawie jest już całkowicie ukończony. Inwestycję zwieńczyło otwarcie tarasu na dachu budynku. To pierwszy obiekt spółki otwarty w Warszawie i drugi w kraju. Działający w Czechach i w Polsce operator domów studenckich myśli o dalszej ekspansji, m.in. w Niemczech i we Włoszech.
— W Polsce również mamy ambitne plany. Kolejna inwestycja, którą prowadzimy w Krakowie przy ul. Racławickiej i chcemy zakończyć w przyszłym roku, to duży dom na ponad 650 łóżek. Będzie w nim część dla studentów z 289 miejscami i część z apartamentami serwisowanymi dla 364 osób — każda z własną recepcją. W sumie w ofercie Zeitraum w Krakowie będzie tysiąc łóżek — mówi Zdena Noack, współzałożycielka i dyrektor zarządzająca Zeitraum.
Pierwszy akademik w Krakowie, oferujący 345 miejsc noclegowych, firma uruchomiła w czteropiętrowym budynku przy ul. Koszykarskiej 33. Dom studencki na Solcu natomiast to pierwsza inwestycja Zeitgeist Asset Management (Zeitgeist), spółki matki w Polsce. Ma 214 łóżek w pokojach dwu- i jednoosobowych oraz dodatkowo cztery dwuosobowe apartamenty premium.
Warszawski obiekt został otwarty w połowie semestru, więc obłożenie wynosi obecnie powyżej 50 proc., ale już w semestrze po wakacjach wszystkie pokoje są zarezerwowane. W zapewnieniu obłożenia pomaga współpraca firmy z uczelniami dotycząca ich zagranicznych studentów. W przerwie wakacyjnej pokoje w obiektach są udostępniane na kampusy np. dla szkół sportowych, językowych oraz indywidualny najem krótkoterminowy.
W ciągu ostatnich trzech lat miesięczny czynsz za pokoje współdzielone w akademikach publicznych wzrosły o 12 proc. (rok akademicki 2023/24 w porównaniu z 2020/21), podczas gdy za jednoosobowe nawet o około 40 proc. Obecnie stawki wahają się od 280 do nawet 1650 zł w zależności od liczby łóżek i standardu pokoju. Najniższy miesięczny czynsz za dwuosobowy pokój (bez prywatnej łazienki) w roku akademickim 2023/24 był oferowany w akademiku publicznym w Łodzi — 320 zł miesięcznie, a najwyższy w jednym z warszawskich akademików — 900 zł.
W tym samym czasie w akademikach prywatnych czynsze wzrosły o 44-47 proc. Tylko w 2023 r. stawka za pokój jednoosobowy w PBSA zwiększyła się o 17 proc., a o 19 proc. podskoczył czynsz za miejsce we współdzielonych klastrach. Najatrakcyjniejsze opcje najmu w prywatnych akademikach są w Lublinie i Łodzi —
1646 i 1832 zł miesięcznie. Najdroższym miastem, podobnie jak w przypadku akademików publicznych, w mijającym roku akademickim był Wrocław, gdzie średni miesięczny czynsz wyniósł 2542 zł, natomiast najdroższe, bo kosztujące ponad 4000 zł miesięcznie, miejsca w akademiku o bardzo wysokim standardzie były oferowane w Krakowie.
Warto jednak podkreślić, że wysokość czynszu zwykle uwzględnia wszystkie opłaty za media i elektryczność, a w ostatnim czasie to one podrożały najbardziej.
Źródło: raport Cushman & Wakefield „Poland Student Accomodation Report”
Między akademikiem a mieszkaniem
Apartamenty serwisowane to koncept wynajmu krótkoterminowego, którego dotychczas firma w Polsce nie oferowała. Od mieszkań na wynajem długoterminowy obecnych pod marką Home by Zeitgeist różnią się recepcją i wykończeniem, natomiast od akademików odróżnia je brak typowych udogodnień dla studentów (np. wspólna kuchnia, pralnia itp.). Razem z domami studenckimi apartamenty zarządzane przez Zeitraum stanowią tylko ułamek działalności Zeitgeist.
— To tylko 17 proc. naszego biznesu. W Zeitgeist dominuje model resi for rent, czyli mieszkania na wynajem długoterminowy. Różnica jest bardzo duża. Mieszkania resi for rent nie są wyposażone w meble — jest tylko urządzona kuchnia i łazienka, wbudowane szafy, ale nic więcej. Apartamenty serwisowane są w pełni wyposażone, gotowe do zamieszkania — mówi Peter Noack, współzałożyciel i dyrektor zarządzający Zeitgeist Asset Management.
Według najnowszego raportu JLL „PRS & PBSA Market in Poland” czynsze w akademikach w sześciu największych miastach w Polsce są wyższe od czynszów w mieszkaniach resi for rent średnio o 24 zł za m kw.
Zdaniem Petera Noacka nie da się łatwo porównać najmu długoterminowego. W Zeitraum jest recepcja, firma zapewnia sprzątanie, bezpieczeństwo, co powoduje wyższe koszty operacyjne. W resi for rent nie ma takich usług. W Zeitraum wszystkie koszty są sumowane na jednej fakturze, a w modelu resi for rent najemcy osobno płacą np. za prąd itp.
Studenci górą
Zeitgeist jest w Warszawie właścicielem kilku budynków z mieszkaniami na wynajem długoterminowy, które są w trakcie przebudowy.
— Na ukończeniu jest budowa przy ul. Wrzesińskiej, prowadzone są prace w kamienicy przy ul. św. Barbary 6/8 (kompleks Nowogrodzka), a wkrótce przy ul. Długiej. Mamy dużo pracy z tymi budynkami i na razie nie szukamy nowych nieruchomości dla resi for rent. Rozglądamy się natomiast za kolejnymi dla Zeitraum w Warszawie, Poznaniu czy Wrocławiu — mówi Peter Noack.
Nie wszystkie lokalizacje dobre dla inwestycji mieszkaniowych nadają się na domy studenckie.
— To muszą być miejsca w centrum miasta, a nie na obrzeżach. Studenci prowadzą intensywne życie kulturalne i towarzyskie i chcą być blisko pubów, rozrywki — mówi Zdena Noack.
Zeitgeist Asset Management zarządza nieruchomościami i inwestuje na rzecz inwestorów prywatnych i instytucjonalnych. Obecnie zarządza 60 projektami w pięciu krajach w Europie o łącznej powierzchni 480 tys. m kw. i aktywami o wartości 1 mld EUR.
— W Polsce od czasu zakupu w 2017 r. starego biurowca przy ul. Solec zainwestowaliśmy już 350 mln EUR — mówi Peter Noack.
Jednym z czołowych trendów na rynku PBSA w Polsce jest wzrost zainteresowania konwersjami starych budynków biurowych, poindustrialnych i innych komercyjnych na domy studenckie. W ramach takiej rewitalizacji powstał np. niezwykły akademik LivinnX w starej fabryce Telpodu w Krakowie, BaseCamp Wrocław w starej piekarni Mamut we Wrocławiu, LAS Nuveen & Milestone, Student Depot w Poznaniu w dawnym hotelu Polonez, Student Depot w Lublinie, a także Solec 22 Zeitraum — zaadaptowany na mieszkania dla studentów stary biurowiec typu Lipsk. Istniejący już akademik Zeitraum na krakowskim Zabłociu był wcześniej Domem Turystycznym Kamrat. Zeitgeist słynie z tego, że lubi tchnąć nowe życie w dawne budynki, a w DNA firmy wpisane są rewitalizacje. Aż 25 proc. miejsc dla studentów w prywatnych akademikach instytucjonalnych graczy w Polsce znajduje się obecnie w budynkach zrewitalizowanych.