Ziemia inwestorom obiecana

Łódź się pyszni, że mieszkania są cenniejsze o 28 proc., a koledzy patrzą z ukosa. Zwłaszcza Piotrków i Tomaszów, w którym bywa nawet drożej

Prawie 30-procentowy roczny wzrost cen brzmi, jakby zachwalała go Pchła Szachrajka, mając nadzieję, że purpurowe rękawiczki odwrócą uwagę od dawnych wybryków w statystykach. Łódź nie po raz pierwszy jest barwną bohaterką analiz rynku nieruchomości, tyle tylko, że tym razem na spektakularne wahnięcie można patrzeć z zadowoleniem, zwłaszcza że coraz śmielej mówi się o nim w kontekście stałego trendu. Gdyby wszystkie ceny łódzkich mieszkań ustawić od najniższej do niebosiężnej, ta w samym środku wyniosłaby 4,6 tys. zł za mkw., podaje Home Broker. To z pewnością więcej niż rok temu, ale warto się przyjrzeć, czy z 30-procentowym skokiem nie jest czasem jak z „plantacją wzorową”, na której pchła sadzi ponoć kość słoniową.

Wyświetl galerię [1/2]

PIOTRKOWSKA UDOMOWIONA: Ceny mieszkań w zrewitalizowanych kamienicach Łodzi są wyższe od rynkowych, bo od 80-100 tys. zł trzeba zapłacić za najmniejszą kawalerkę o powierzchni 20 mkw. Jak podaje Arkadiusz Lisiecki z Home Brokera, klienci są jednak skłonni przystępować do umów, kiedy trwają jeszcze prace remontowe. Fot. Fotolia

Polski Manchester

Łódź istotnie potrafi się rozhuśtać, ale zwykle w krótkim terminie, bo wystarczy spojrzeć na obejmujące kilkanaście lat wykresy NBP, żeby uspokoić wzrok. W wyraźniejsze zygzaki układają się już linie cen transakcyjnych w Gdyni, Gdańsku czy Krakowie, tymczasem łódzkie stawki zmieniały się w długim horyzoncie najłagodniej — podnosząc się od kilkunastu miesięcy, szczególnie na rynku wtórnym. — Jeśli chodzi o odczyty indeksu Open Finance i Home Brokera, w których pokazujemy czasem bardzo dynamiczne zmiany, to, niestety, bywają one zaburzoneniską bazą. W porównaniu z danymi publikowanymi przez NBP dysponujemy znacznie mniejszą bazą transakcji, jednak przewagą jest to, że przygotowujemy indeks wcześniej niż bank centralny — komentuje Bartosz Turek z Open Finance, pytany o łódzką dynamikę.

Tę samą przyczynę popisowego wyniku wskazują pośrednicy działający na miejscu, chociaż co do samego kierunku trendu nikt nie ma raczej wątpliwości.

— Rynek mieszkań w Łodzi rzeczywiście ruszył, dlatego że wreszcie zauważamy na nim trendy, które na przykład w Poznaniu, Krakowie czy Wrocławiu były widoczne już jakiś czas temu. Tam ceny zwiększały się w miarę zbliżania się do centrum, natomiast w Łodzi bywało, że klienci nawet unikali środkowej części miasta, pełnej mieszkań komunalnych i niewyremontowanych elewacji. Impulsem była dopiero rewitalizacja, możliwa również dzięki dostępności kredytów na renowacje — komentuje Arkadiusz Lisiecki z Home Brokera.

Jako przykład nowej, właściwszej proporcji stawek w mieście ekspert podaje ceny w budynkach dewelopera Atal, które w centrum wyniosły 5,7 tys. zł za mkw., a w innej dzielnicy miasta 4,3 tys. zł, mimo że obie realizacje były podobne. Sami deweloperzy mają też zabudowywać działki kupione znacznie wcześniej, wierząc w prognozowany poziom sprzedaży — a gdy ceny nowych mieszkań się podnoszą, ożywia się i rynek tych z drugiej ręki. Zdaniem eksperta, inwestorzy częściej kupują właśnie na rynku wtórnym, bo na gotowe lokale nie trzeba czekać, chociaż spore grono stawia też na mieszkanie od dewelopera, szczególnie przy płatności 20/80, a więc przy początkowej wpłacie jednej piątej wartości.

— Zwykle próg rentowności liczyło się w ten sposób, że lokal musiał spełniać kilka kryteriów: położenie w bloku z miejskim ogrzewaniem, dobry dojazd do uczelni, nieskrajne piętro i cena za mkw. poniżej 3 tys. zł, przy czym konieczny był gruntowny remont, nawet z wymianą okien. Teraz ten próg byłby trudny do osiągnięcia, bo trzeba się nastawiać na stawki 3,2- 3,4 tys. zł. Dobrze to przeliczyć, mając na uwadze, że wykończenie w wysokim standardzie nie przekłada się na czynsz od najemców aż tak, jak się czasem wydaje — dodaje Arkadiusz Lisiecki. Oferty luksusowe, przy których inwestor oczekuje 3-4 tys. miesięcznie, muszą, zdaniem eksperta, poczekać jeszcze może 2-3 lata, bo obecny rynek najmu zapewnia za wyższy standard dopiero 1,9-2,3 tys. zł czynszu. Najwyższy popyt jest na 20-metrowe kawalerki bez fajerwerków, warte poniżej 100 tys. zł, których najemcy gotowi są zapłacić 1-1,2 tys. zł miesięcznie. Czasy białych pałaców wyglądają więc na tymczasowo zamknięty rozdział, zwłaszcza że fabrykanci przeprowadzili się chyba do Piotrkowa.

A może do Tomaszowa?

Pawilon wznoszący się po pawilonie i potężne, huczące parą mury pasują na książkowy opis dawnej Łodzi, tymczasem to Piotrków Trybunalski zasługiwałby dzisiaj na tytuł ziemi obiecanej. Magazyny i hale, a w nich ruch, który ustaje na dobre tylko wtedy, kiedy pracownicy udają się do wynajętych mieszkań. Używanych, nowych, wielopokojowych, opłaconych przez firmy.

— Mieszkania na rynku pierwotnym sprzedają się bardzo dobrze, podobnie jak w Łodzi, a to ożywiło również rynek wtórny. Inwestorom trudno byłoby jednoznacznie zasugerować konkretny typ mieszkania, jednak w zamian można wyodrębnić konkretny typ najemców. Oprócz takich indywidualnych ważną grupę stanowią pracownicy, głównie z rynku wschodniego, zatrudnieni w skupisku centrów logistycznych, którzy podnoszą popyt na mieszkania dla 5-6 osób. Niezbyt drogich lokali, najchętniej w pobliżu uczelni, poszukują też studenci, którzy przy 50-60 mkw. w średnim standardzie gotowi są miesięcznie zapłacić w granicach 1 tys. zł, bez opłat. W przypadku kwater dla pracowników stawki wypadają bardzo różnie, bo podaje się tzw. dniówki za osobę, ale zysk jest porównywalny, może nawet trochę wyższy — komentuje Jarosław Baranowski z biura nieruchomości BON.

Jako miło widziane miejsca ekspert wskazuje m.in. Osiedle Południe, a w dalszej kolejności wymienia Osiedla Wyzwolenia i Targowa, gdzie popyt zdecydowanie nie jest już tak wysoki. Zaznaczając, że przeciętna stawka za mkw. zmienia się w zależności od metrażu mieszkania, podaje cenę transakcyjną na poziomie 2,7-3 tys. zł za mkw. lokalu średniej jakości, do odświeżenia. Nie mieszkania, tylko wspomnienia odświeża się podobno lepiej w mieście na wschód od Piotrkowa, w którym ceny bywają w pewnych okolicznościach wyższe niż w Łodzi. Sugestia z piosenki — a może byśmy tak, najmilszy, wpadli na dzień do Tomaszowa — z wielu względów byłaby do przyjęcia, chociaż lepiej tej decyzji nie odwlekać, bo może zabraknąć mieszkań.

— W Tomaszowie Mazowieckim jest bardzo duży popyt, ale zbyt mała podaż, stąd średnie ceny za mkw. na rynku pierwotnym wynoszą nawet 4,2-4,3 tys. zł. W zeszłym roku poziom szacowano na 3,8-3,9 tys. zł, a obecnie do sprzedaży zostały lokale właściwie w jednym bloku. Na rynku wtórnym stawki są niższe i za mieszkanie po remoncie płaci się około 3,5 tys. zł za mkw., a takie przed remontem można znaleźć za 2,5-2,7 tys. zł — komentuje Krzysztof Czyż z lokalnego oddziału Metrohouse. W Tomaszowie bohaterka piosenki chciała sprawdzić, czy trwa w nim jeszcze „ta sama cisza wrześniowa” — i mogłaby tak śpiewać jeszcze w październiku, listopadzie i do wiosny, aż jakaś koparka nie ryknie, że czas zmienić płytę.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Ziemia inwestorom obiecana