Zła passa mieszkaniówki szybko się nie skończy

opublikowano: 09-12-2022, 06:30
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

O deficycie mieszkań, ograniczonych możliwościach zakupowych Polaków i braku rządowego wsparcia mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w serwisach Otodom i Obido.

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • jak w ostatnim czasie zmieniały się ceny mieszkań i co się będzie z nimi działo w nadchodzącym roku
  • czy w związku z obecną sytuacją rynkową można się spodziewać wzrostu odsetka młodych Polaków mieszkających z rodzicami
  • co oznacza wstrzymanie inwestycji deweloperskich dla przeciętnego Kowalskiego
Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości w serwisach Obido i Otodom
Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości w serwisach Obido i Otodom
Tomasz Gotfryd

PB: Zarówno Obido, jak też Otodom systematycznie analizują ceny mieszkań. Jakie wnioski płyną z tych analiz? Co się dzieje na poszczególnych rynkach i jakich zmian możemy się spodziewać w nadchodzącym roku?

Marcin Krasoń, ekspert Otodomu i Obido: Jeśli weźmiemy pod uwagę ostatnie pół roku, to średnie ceny ofertowe nowych mieszkań najbardziej wzrosły w Katowicach — o ponad 5 proc. Największy spadek, o niecałe 2 proc., odnotowano natomiast w Gdyni. Generalnie ceny się stabilizują.

Przy czym trzeba podkreślić, że na rynku wtórnym łatwiej jest uzyskać zniżkę, ponieważ częściej zdarzają się sytuacje, w których sprzedający mają przysłowiowy nóż na gardle. Chcą szybko pozbyć się mieszkania, bo np. rata kredytowa znacznie im wzrosła i uwiera w domowym budżecie. Takie osoby są zdecydowanie bardziej skłonne do negocjacji.

Deweloperzy częściej stosują zachęty typu darmowa komórka lokatorska albo dodatkowe miejsce garażowe. Pole do negocjacji jest w tym przypadku mniejsze.

Mijający rok był szczególnym okresem dla polskiego najmu. Rynek przeżywał oblężenie, a wynajmujący podnosili czynsze do wręcz absurdalnych poziomów. Co nas czeka w nadchodzących miesiącach?

Ten rok był rzeczywiście nietypowy i nic tego nie zapowiadało. Po wybuchu wojny w Ukrainie do Polski przyjechały rzesze uchodźców. Jedni zaczęli wynajmować mieszkania, innym Polacy udostępnili je w preferencyjnej cenie albo nawet za darmo. W efekcie do końca marca liczba mieszkań dostępnych na wynajem spadła o około dwie trzecie. Oczywiście w pierwszej kolejności zniknęły z rynku najtańsze lokale. To, co pozostało, było naprawdę bardzo drogie. W 2-3 miesiące średnie czynsze urosły o 20-30 proc., a znalezienie czegoś na mniej zasobny portfel było ekstremalnie trudne.

Od maja oferta mieszkań na wynajem powoli się odbudowuje — liczba dostępnych lokali jest dziś tylko o kilkanaście procent niższa niż przed rokiem. Czynsze nadal jednak są wysokie. W Warszawie na przykład za mieszkanie o powierzchni 40-60 m kw. trzeba zapłacić średnio 3,6 tys. zł miesięcznie, w przypadku większych nieruchomości nawet 5,2 tys. zł, natomiast średnia cena mieszkań najmu wynosi dziś prawie 4,6 tys. zł.

Oczywiście rosną wynagrodzenia, ale wysoka jest też inflacja, drożeje utrzymanie nieruchomości. To wszystko sprawia, że ci, którzy spinają budżet od pierwszego do pierwszego, są w bardzo niełatwej sytuacji i nic nie wskazuje na to, żeby w krótkim okresie to się zmieniło. Nawet gdyby wojna w Ukrainie się zakończyła, to dziś nie jesteśmy w stanie określić, jaka część uchodźców zostanie w Polsce, a jaka wróci i kiedy. Nie wiemy też, co będzie się działo ze światową gospodarką. Stopy procentowe szybko nie spadną. Czeka nas naprawdę trudny czas.

Z danych wynika, że w Unii Europejskiej mieszka średnio 30 proc. osób w wieku 25-34 lata, w Polsce aż 48 proc. Czy biorąc pod uwagę obecną sytuację rynkową, można się spodziewać, że ten odsetek urośnie jeszcze bardziej?

To jest wielowarstwowa kwestia, często związana z kulturą. W Danii odsetek młodych ludzi mieszkających z rodzicami wynosi 3 proc., w Finlandii 4 proc., ale już we Włoszech ponad 50 proc., w Grecji 60 proc., a w Chorwacji jeszcze więcej. Dlatego nie zawsze jest tak, że jeśli ktoś wciąż mieszka w domu rodzinnym, to znaczy, że nie stać go na zakup.

Ale rzeczywiście liczba młodych Polaków mieszkających z rodzicami rośnie i jest to w dużej mierze związane z trudną sytuacją na rynku nieruchomości. Problem ten należałoby rozwiązać systemowo. Aby kupić mieszkanie, trzeba mieć wkład własny. Skąd ma go wziąć człowiek, który dopiero wkracza w dorosłość i zaczyna zarabiać?

Wiele krajów może poszczycić się mocno rozwiniętym budownictwem komunalnym. Duża liczba mieszkań należy do samorządów. U nas to trochę kuleje. Program Mieszkanie+ miał trafiać do ludzi, którzy mają zbyt małe dochody. Miał im oferować tani wynajem. Niestety, potykał się o własne nogi i teraz już nawet się o nim nie mówi.

Tak naprawdę problem z dostępem do mieszkań w Polsce jest w tej chwili nierozwiązywalny. Bo nawet gdyby ceny spadły o 30 proc. — co moim zdaniem jest abstrakcją — to i tak polskiego studenta nie będzie stać na własne cztery kąty.

W tym roku wiele firm deweloperskich wstrzymało inwestycje. Przyjmując, że średni czas budowy osiedla wynosi dwa lata, w 2024 r. będziemy mieli do czynienia z luką podażową. Jak dużą?

Z danych Otodom Analytics wynika, że w listopadzie 2022 r. sprzedaż mieszkań była o 30 proc. niższa niż w tym samym okresie 2021 r. Wstrzymanie inwestycji to naturalny ruch deweloperów. Nowych budów jest o około jedną trzecią mniej w porównaniu z minionym rokiem.

Nikt nie ma jednak wątpliwości, że w Polsce mamy do czynienia z ogromnym deficytem mieszkań. Szacuje się, że wynosi on 1-1,5 mln jednostek. Jeśli spowalniamy budowy, to uzupełnienie tego niedoboru będzie się wydłużało.

Warto też zwrócić uwagę na demografię. Choć polskie społeczeństwo się kurczy, to gdy dokładniej przyjrzymy się danym GUS, zauważymy, że liczba gospodarstw domowych w naszym kraju rośnie, a przecież mieszkanie zamieszkuje gospodarstwo domowe, a nie określona liczba osób. Nie obawiam się więc o to, że za 10 lat Polska będzie stała pustymi mieszkaniami. Przeciwnie — myślę, że mieszkań nadal będzie brakować.

Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji

dziś: „Co dalej z cenami mieszkań?"

goście: Marcin Krasoń — Otodom/Obido, dr Adam Czerniak — SGH/Polityka Insight, Zbigniew Juroszek — Atal, Tomasz Puzyrewicz — DM Navigator.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane