Złe prawo niweczy szanse na inwestycje

Agnieszka Zielińska
13-09-2005, 00:00

Nowy rząd powinien jak najszybciej zmienić ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym. Bez niej o rozwoju inwestycji nie ma co marzyć.

Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie w lipcu 2003 r., od początku budziła kontrowersje. Nie bez powodu. Za jej sprawą wygasły wszystkie plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. Stało się tak w momencie, gdy aktualne plany miało zaledwie 25 proc. gmin. Krytycy ustawy ostrzegali więc, że spowoduje ona paraliż inwestycyjny. Niestety, nie mylili się.

Brak planów

Urzędnicy Ministerstwa Infrastruktury uzasadniali wprowadzenie w życie nowych przepisów koniecznością ochrony ładu przestrzennego. Jednak zdaniem większości inwestorów, spowodowały one jeszcze większy bałagan i chaos.

W rezultacie dziś wiele atrakcyjnych terenów leży odłogiem, a inwestorzy wstrzymują się z realizacją projektów. Powodem jest to, że wiele gmin wciąż nie ma aktualnych planów zagospodarowania. Największym złem ustawy jest jednak tzw. zasada dobrego sąsiedztwa.

Obowiązuje ona w sytuacji, gdy brakuje aktualnego planu. W takim przypadku, aby dostać pozwolenie na budowę, co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana.

W praktyce oznacza to np. całkowity zakaz budowy w szczerym polu. Ustawa stwarza też problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę w gminach, które nie mają zwartej zabudowy.

— Niewiele działek spełnia te warunki. W rezultacie wszystko zależy od urzędnika. To on decyduje, czy inwestor będzie mógł budować na swoim terenie, czy też nie. Tam, gdzie nie ma planu, uzyskanie pozwolenia na budowę graniczy niemal z cudem. Wydłuża to także czas trwania inwestycji, co znacznie podraża koszty budowy. W konsekwencji uderza to w kupujących, bo rosną również ceny mieszkań. Za ten stan rzeczy płacimy więc my wszyscy — mówi jeden z warszawskich deweloperów.

Jego zdaniem, ustawa doprowadziła do wielu paradoksalnych sytuacji.

— Po raz pierwszy od wielu lat mamy dobre warunki do rozwoju budownictwa mieszkaniowego, zainteresowanie klientów jest duże, a banki kuszą niskim oprocentowaniem. Jednak buduje się niewiele — uważa deweloper.

Powodem jest właśnie brak planów zagospodarowania. Najgorsza sytuacja panuje w Warszawie, która jako chyba jedyna stolica w Europie ma jeszcze wolne tereny do budowy, ale nie można na nich zrealizować inwestycji, bo aktualne plany ma niewielka część miasta.

Strach przed ryzykiem

Zainteresowanie kupnem terenów pod inwestycje jest dziś bardzo duże, ale niestety brak planów skutecznie hamuje tego typu transakcje.

— Inwestorzy szukają dziś głównie ofert na obszarach, które mają plany zagospodarowania. Najczęściej kupują działki, mające już decyzję o warunkach zabudowy lub nawet pozwolenie na budowę. Nie chcą lokować pieniędzy w miejscach, które nie mają aktualnego planu — mówi Zofia Polanowska z agencji Polanowscy.

Według niej, niektórzy próbują omijać niefortunne przepisy, kupując np. grunt wraz ze starymi zabudowaniami. W takim wypadku droga do uzyskania pozwolenia na budowę jest nieco krótsza. Czasami aby je otrzymać, wystarczą tylko istniejące fundamenty.

— Kupno gruntu na terenie gminy, która nie ma planu, może być czasami dobrym interesem. Cena takich działek jest dużo niższa niż na terenach, które mają plan. Tymczasem za kilka lat, po uchwaleniu planów zagospodarowania, może wzrosnąć nawet dwu- lub trzykrotnie. Warto się na to zdecydować, jeżeli ktoś kupuje ziemię w celach inwestycyjnych. To bardzo dobra lokata, ale niestety długoterminowa. Nie wszyscy mogą sobie na tak długie czekanie pozwolić — uważa Zofia Polanowska.

Jej zdaniem, brak planów nie musi też oznaczać całkowitej blokady inwestycji.

— Warto prowadzić otwarty dialog z gminą i informować ją o swoich planach inwestycyjnych. Zdarza się, że pod wpływem inwestora gminy przyspieszają procedurę uchwalania nowych planów — mówi Polanowska.

Niestety, większość osób boi się ryzyka i całkowicie rezygnuje z inwestowania na terenach, które nie mają aktualnych planów.

Co dalej

Błędy w ustawie dostrzegł również rząd, który podjął próbę ich naprawy. Niestety, bezskutecznie. W ubiegłym roku opracowano projekt nowej ustawy, który przewidywał duże ułatwienia dla inwestorów. Jednak przede wszystkim znosił całkowicie zasadę dobrego sąsiedztwa. Zmuszał też gminy do szybkiego uchwalenia nowych planów zagospodarowania. Zgodnie z projektem gminy miały tylko rok na stworzenie tzw. planów przeznaczenia, określających, gdzie i co można wybudować. Dlatego projekt ustawy pozwalał wykorzystać istniejące już studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu (ma je około 95 proc. gmin). Szczegółowe wytyczne byłyby zawarte w planach miejscowych lub gminnych przepisach urbanistycznych. Na uchwalenie nowych planów miejscowych gminy dostałyby dodatkowe dwa lata. Jednocześnie plany uchwalone na podstawie obecnej ustawy zachowałyby ważność. Niestety, przeciwko ustawie ostro zaprotestowały samorządy, a Sejm nie zdążył jej uchwalić.

Dziś wszyscy są zdania, że po wyborach do tego tematu trzeba szybko wrócić.

— Ustawa o zagospodarowaniu w obecnym kształcie jest zła, należy więc ją szybko zmienić. To zadanie dla nowego parlamentu. Trzeba będzie poprawić w niej wszystko, co blokuje inwestycje. Dopiero w następnej kolejności będzie można zacząć pracę nad nową ustawą. Istniejący projekt rządowy może być dobrym punktem wyjścia — uważa poseł Platformy Obywatelskiej Łukasz Abgarowicz.

Zgadza się z nim także Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

— Ustawa w obecnym kształcie jest nie tylko szkodliwa, ale i wręcz korupcjogenna, bo stwarza pole do uznaniowości i nadużyć. Pozostawienie jej w tym kształcie może mieć nieobliczalne skutki, także finansowe — przestrzega Jacek Bielecki.

Jego zdaniem, gminy, które nie mają aktualnych planów zagospodarowania, nie są w stanie zablokować wydawania pozwoleń na budowę na terenach, na których planowana jest np. budowa autostrady.

— Nietrudno sobie wyobrazić, co się stanie, gdy w końcu uchwalą plan. W takim wypadku będą musiały wypłacić spore odszkodowania. Jeżeli nie dojdzie do zmiany prawa, takich sytuacji będzie coraz więcej — uważa Jacek Bielecki.

Jego zdaniem, władze gmin muszą wreszcie zrozumieć, że aktualne plany zagospodarowania to dla nich rozwój, a ich brak to całkowita stagnacja.

Zgadza się z nim Łukasz Abgarowicz.

— Gminy, które mają plany zagospodarowania, mogą się prężnie rozwijać. Mają szansę nie tylko na przyciągnięcie inwestorów na swój teren, ale także na większe wpływy z podatków. Uzyskane w ten sposób pieniądze będą mogły przeznaczać na dalszy rozwój — tłumaczy poseł Abgarowicz.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Zielińska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

/ Złe prawo niweczy szanse na inwestycje