Po wejściu w życie przygotowanej w Ministerstwie Rozwoju i Technologii reformy planowania przestrzennego wszystkie obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin stracą moc do 2026 r. Już od 2023 r. zaczną pojawiać się za to plany ogólne – akty prawa miejscowego znacznie prostsze do sporządzenia, ale mające większy wpływ na przestrzeń. To na ich podstawie gminy będą prowadzić politykę przestrzenną, a więc wydawać decyzje o warunkach zabudowy i tworzyć plany miejscowe.
Zniknie również specustawa mieszkaniowa (tzw. lex deweloper), a jej rolę – tyle że w odniesieniu do różnych inwestycji, nie tylko mieszkaniowych – zaczną pełnić zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI), które będą jedną z form planów miejscowych.
Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii odpowiedzialny za budownictwo, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne oraz mieszkalnictwo, dąży do tego, by nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została uchwalona do końca 2022 r. i zaczęła działać na początku przyszłego roku.
– Większość tych przepisów wejdzie w życie niemal od razu po uchwaleniu ustawy, natomiast przepisy o rejestrze urbanistycznym i dalszej cyfryzacji czy opłatach planistycznych dopiero w 2026 r. Tak długi czas pozwoli zainteresowanym na przygotowanie – mówi Piotr Uściński.
Plany ogólne
Cezura 2026 r. to także ostateczny termin przygotowania przez gminy planów ogólnych. Autorzy projektu liczą, że wprowadzenie planu ogólnego umożliwi racjonalne wyznaczanie w gminach terenów pod zabudowę i przez to uruchomione zostaną tereny najbardziej predysponowane do przekształceń.
– Plan ogólny ma zastąpić studium wykonywane obowiązkowo przez gminę przed uchwaleniem miejscowych planów. To będzie łatwiejszy, a przez to tańszy w przygotowaniu dokument. Mimo że łatwiejszy, będzie obowiązującym prawem miejscowym, przygotowanym przy współudziale społeczeństwa – dzięki znacznie rozbudowanej partycypacji. W oparciu o niego gminy nie tylko będą przygotowywały miejscowe plany, ale też będą mogły wydawać WZ – mówi Piotr Uściński.
Decyzje WZ pozostaną w systemie, ponieważ zdaniem projektodawców nie jest możliwe przygotowanie planów miejscowych dla całego obszaru Polski w krótkim horyzoncie czasowym. Poprzednio, w 2003 r., ustawodawca zakładał, że dominować będą plany miejscowe, a decyzje będą jedynie wyjątkiem. Do dziś, po dziewiętnastu latach obowiązywania ustawy, tak się nie stało.
– Choć uproszczone procedury bardzo przyspieszą tworzenie aktów planowania przestrzennego, to gminy mogą mierzyć się z innymi wyzwaniami. W wyniku uchwalenia planu miejscowego części nieruchomościom wartość wzrasta, a części się obniża. Tam, gdzie maleje, gmina musi zapłacić odszkodowanie. Z kolei tam, gdzie np. gmina przekształca tereny rolne na inwestycyjne i w efekcie zyskują one na wartości, ma zastosowanie tzw. opłata planistyczna. Zakładamy jednak, że opłata ta nie powinna być powiązana ze sprzedażą nieruchomości, ale z rozpoczęciem inwestycji, a właściwie z informacją o ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub o braku wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy – mówi Piotr Uściński.
Oznacza to zmianę rozwiązania obowiązującego obecnie w stosunku do inwestycji realizowanych na podstawie planów miejscowych i jednocześnie rozszerza o te inwestycje, które są realizowane na podstawie decyzji o WZ. Zdaniem Piotra Uścińskiego tak sformułowany przepis powinien stać się kolejnym czynnikiem mobilizującym do sporządzania większej liczby planów miejscowych, a także pozwoli gminom pozyskać dodatkowe środki finansowe.
– Zdajemy sobie sprawę, że dla części gmin wyzwaniem może być uchwalenie planu ogólnego do 2026 r. Z dużą rozwagą podeszliśmy do możliwości samorządów, stąd w KPO został ujęty znaczny pakiet wspomagający realizację reformy, w tym sporządzenie planów ogólnych – mówi Piotr Uściński.
Jedno wyłożenie
Reforma z pewnością nie oznacza odejścia od planów miejscowych. Projektodawcy chcą, aby tych planów przybywało, a dodatkowo, aby były one bardziej niż obecnie elastycznym narzędziem do zarządzania przestrzenią.
– Bardzo ważne zapisy tej reformy dotyczą skrócenia okresu przygotowywania aktów planowania przestrzennego, w tym planów miejscowych. Obecnie ta procedura często ciągnie się latami. Bywa, że ważne z punktu widzenia gminy czy inwestora inwestycje są odkładane, bo nie ma planu miejscowego lub studium wymaga zmiany. Chcemy skrócić ten proces, tak aby czas przygotowania planu wynosił nawet 8 miesięcy, a w szczególnych przypadkach, przy nowej, uproszczonej procedurze wynosił jedynie 2 miesiące – mówi Piotr Uściński.
Takie usprawnienie będzie możliwe do osiągnięcia dzięki wprowadzeniu jednokrotnego wyłożenia aktu do konsultacji społecznych, a nie jak obecnie wielokrotnego. Według projektodawcy nie zaszkodzi to zasadom partycypacji społecznej – będzie ona możliwa nawet na szerszą skalę, bo oprócz zbierania uwag w trakcie wyłożenia planów w urzędzie gminy, będą możliwe spotkania otwarte, panele eksperckie, a nawet spacery studyjne. Wszelkie materiały znajdą się też na stronie internetowej gminy, a docelowo w Rejestrze Urbanistycznym, który będzie umożliwiał wykonywanie wielu czynności bez wizyty w urzędzie, za pomocą internetu.
Według Piotra Uścińskiego obecnie plany miejscowe w niektórych gminach hamują, zamiast wspierać ich rozwój, bo trudno je zmienić czy uchwalić nowe.
– Reforma ma sprawić także, że plany miejscowe będzie można sprawniej modyfikować – samorząd ma mieć władztwo planistyczne nie tylko w chwili uchwalenia planu miejscowego, ale także potem, aby mógł nim zarządzać adekwatnie do zmieniających się okoliczności zachowując jednocześnie niezbędne, określone precyzyjnie w ustawie warunki – mówi Piotr Uściński.
Lex deweloper do kosza
Projekt ustawy o planowaniu przestrzennym zakłada jako jedną z form planu miejscowego, szczególny tryb jego uchwalania tzw. zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Jest to rozwiązanie częściowo podobne do ustawy o przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwanej potocznie „lex deweloper” lub „specustawą mieszkaniową”.
W przypadku ZPI przepisy odnoszą się nie tylko do inwestycji mieszkaniowych, ale do każdego ich typu. Może to być fabryka, mieszkania deweloperskie czy budowane przez ludzi w kooperatywie. Inwestor zainteresowany wprowadzeniem konkretnej inwestycji na danym terenie, będzie mógł to zrobić w porozumieniu z gminą, właśnie na podstawie przepisów o ZPI.
– ZPI różni się od planu miejscowego tym, że inwestor przygotowuje wstępny projekt planu, ale przede wszystkim zobowiązuje się wobec gminy do realizacji pewnych, dodatkowych zobowiązań, np. wsparcia finansowego gminy, zbudowania drogi, szkoły itp. W obecnym stanie prawnym to już się dzieje, ale nie do końca formalnie. Chcemy dać gminom możliwość transparentnego, zgodnego z prawem zrealizowania takiej inwestycji we współpracy z inwestorem – tłumaczy Piotr Uściński.
W przypadku specustawy mieszkaniowej nie było obowiązku takiego porozumienia dotyczącego świadczeń pomiędzy gminą a inwestorem. Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie reguluje dokładnie, jakie to mogą być świadczenia. Zdaniem Piotra Uścińskiego, oczekiwania gmin muszą być jednak racjonalne. Również przy ZPI będzie zachowana szeroka partycypacja społeczna, aby każdy mieszkaniec mógł zgłosić swoje uwagi.
Po nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym specustawa mieszkaniowa nie będzie więc potrzebna.
Vox populi
W przypadku projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym resort rozwoju i technologii przeprowadził szerokie prekonsultacje wśród przedstawicieli władz samorządowych i administracji rządowej, organizacji branżowych i samorządowych, uczelni, urbanistów i projektantów, by już na tym wstępnym etapie móc dokonać korekt. Wpłynęło prawie 400 uwag.
– Idea wprowadzenia planów ogólnych zamiast studiów została odebrana przychylnie. W trakcie prekonsultacji otrzymaliśmy wiele, nierzadko bardzo szczegółowych uwag. Niektóre już uwzględniliśmy w naszym projekcie. Jednak główne kierunki ustawy nie zostaną zmienione – mówi Piotr Uściński.
Jako przykład zmiany takich szczegółowych zasad podaje wydłużenie obowiązywania ważności warunków zabudowy z proponowanych wstępnie trzech lat do pięciu lat od chwili, gdy staje się prawomocna. To wyjście naprzeciw potrzebom inwestorów, którzy uzyskali lub uzyskają niebawem WZ, a nie mają jeszcze przygotowanej budowy. Jednak propozycja polegająca na wygasaniu ważności WZ po upływie konkretnego czasu, pozostała w projekcie.
Nie ulega wątpliwości, że system planowania przestrzennego w Polsce nie jest doskonały, co najlepiej obrazuje fakt, że zaledwie dla około 30 proc. terytorium kraju uchwalone są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Długotrwałe procedury planistyczne stały się normą i znane mi są przypadki, że uchwalenie planu trwa już kilkanaście lat podczas których projekty planu były już kilkukrotnie wykładane publicznie. Cieszy więc zapowiedź, że projekt nowelizacji ma przewidywać znaczne skrócenie procedury uchwalania planów. To, że będą uchwalane w zaledwie 8 miesięcy, a nawet w 2 miesiące, wydaje mi mało prawdopodobne, natomiast jednokrotne wykładanie projektu planu z pewnością te procedury skróci. Z pewnością dobrą korektą jest też zapowiadane wydłużenie terminu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy do 5 lat. W realiach inwestycji budowlanych 3 letni okres obowiązywania tych decyzji z całą pewnością byłby bardzo krótki.
Martwi mnie z kolei bardzo duży pośpiech w procedowaniu największej od lat reformy planowania przestrzennego. Założenie, że jeszcze w tym roku nowe przepisy wejdą w życie powoduje, że prace nad zmianami będą bardzo szybkie, co z reguły wpływa negatywnie na jakość prawną przepisów.