Leasing nieruchomości to nie koło ratunkowe dla potrzebujących gotówki na spłatę długów, lecz produkt dla inwestujących przedsiębiorców.
Supermarket, biurowiec, centrum logistyczne. Do niedawna takie nieruchomości były zazwyczaj własnością budującej lub korzystającej z nich firmy. Dziś coraz częściej nieruchomość jest leasingowana. W potocznym rozumieniu lea- sing porównuje się do wynajmu. W przypadku nieruchomości różnice są jednak bardzo istotne.
Zabawa dla większych
Co można wyleasingować? Obiekty usługowo-handlowe, stacje benzynowe, hale produkcyjne, magazyny, biurowce czy hotele — możliwe jest sfinansowanie nawet do 100 proc. inwestycji. Nieruchomość można wziąć w leasing na 10, 15, nawet 20 lat.
Potem można ją odkupić od leasingodawcy za z góry określoną stawkę. Po dziesięciu latach będzie to 46 proc. wartości leasingu, po 15 — 31 proc.
— Leasing jest oprocentowany podobnie jak kredyty hipoteczne. Na podstawie stawki WIBOR lub na przykład LIBOR plus marża —zwykle wynosi ona od jednego do trzech procent — mówi Magdalena Włodarska, główny specjalista od nieruchomości w Pekao Leasing.
Leasing nieruchomości to przede wszystkim produkt dla większych inwestorów. Na rynku pojawiły się również propozycje dla małych usługodawców, na przykład dla kancelarii prawnych, firm doradczych czy aptek kupujących za kilkaset tysięcy złotych biura w apartamentowcach lub w biurowcach —niemniej leasing takiej nieruchomości jest droższy.
— Przy przygotowaniu mniejszych transakcji leasingodawca musi ponieść niemal takie same koszty jak przy większych — tłumaczy Michał Kominek z Raiffeisen Leasing Polska. Trudno ukryć, że leasing nieruchomości to procedura dużo bardziej skomplikowana, bardziej czasochłonna i kosztowna od standardowych usług leasingu: samochodów, komputerów czy maszyn drukarskich. Dość powiedzieć, że zwykle trwa nie mniej niż trzy miesiące, a firmy leasingowe wymagają od swego klienta pełnej księgowości — robią nie tylko wycenę, ale także audyt leasingowanej nieruchomości.
Jak to działa
— W leasingu nieruchomości stosuje się zarówno leasing operacyjny, jak i finansowy. Różnica między nimi sprowadza się do tego, że w leasingu operacyjnym amortyzację prowadzi leasingodawca, a w kapitałowym — jego klient — mówi Jacek Pasierbowicz z ING Lease.
W leasingu operacyjnym całość opłat można ująć w kosztach podatkowych. W finansowej jego odmianie — tak jak przy kredycie hipotecznym dla firm — kosztami uzyskania przychodu są jedynie odsetki od spłaty rat leasingowych i amortyzacja nieruchomości.
Leasing finansowy najbardziej opłacało się do tej pory brać głównie na budynki używane. Wobec nieruchomości używanych dłużej niż pięć lat stosowane są stawki przyspieszonej amortyzacji podatkowej. Taka amortyzacja może jednak niebawem zniknąć (o innych zmianach w leasingu pisaliśmy we wtorkowym wydaniu — „Leasing w nowym roku, czyli problem bezsenności”.
— Tak czy inaczej leasing na tym nie straci. Naszych klientów motywuje nie tylko amortyzacja, ale także potrzeby inwestycyjne i bilansowe — mówi Jacek Pasierbowicz.
— Leasing może być szczególnie atrakcyjny dla dużych spółek akcyjnych. Dla klienta finansowanie w tej formie może mieć charakter pozabilansowy, a raty czynszowe związane z obsługą umowy nadal będą kosztem uzyskania przychodu. Dzięki temu można osiągnąć lepszy wskaźnik zwrotu na aktywach, potwierdzając fakt ich wykorzystywania przede wszystkim na rzecz działalności operacyjnej — dodaje Michał Kominek.
Odkupienie w cenie
Choć firmy leasingowe zarzekają się, że tym sposobem można sfinansować także nowo powstającą inwestycję, to trudno oprzeć się wrażeniu, że na rynku najbardziej popularną formą leasingu nieruchomości jest tak zwany leasing zwrotny — szczególnie dla małych i średnich firm. Jest to transakcja na zasadzie — budujesz ze środków własnych czy z kredytu, potem oddajesz w leasing, spłacasz kredyt, zaczynasz płacić raty leasingowe, ale zostaje ci małe co nieco —na przykład na nową inwestycję.
— Dzięki odsprzedaży nieruchomości firmie leasingowej, przedsiębiorca uwalnia czy nawet zarabia dodatkową gotówkę — jeżeli wartość księgowa odsprzedawanej nieruchomości jest niższa od jej wartości rynkowej. Dzięki temu może dalej rozwijać swoją firmę bez potrzeby zaciągania kolejnego kredytu czy drastycznego okrajania budżetu —mówi Magdalena Włodarska.
Po zakończeniu terminu leasingu zwrotnego klient otrzyma prawo pierwokupu nieruchomości za z góry określoną cenę.
Warto pamiętać, że — aby wyleasingować nieruchomość — musimy przekonać leasingodawcę, że potrafimy na niej zarabiać (biurowiec, galeria handlowa) lub, że mamy dobrą i stabilną sytuację finansową oraz perspektywy wzrostu (leasing siedziby firmy).
— Leasing, na przykład zwrotny, nie jest produktem dla firm dramatycznie potrzebujących gotówki na spłatę zobowiązań lub zbliżających się ku upadkowi. Nie jest kołem ratunkowym, lecz produktem dla przedsiębiorców potrzebujących środków na dalsze inwestycje — podsumowuje Jacek Pasierbowicz.
okiem przedsiĘbiorcy
Bo odzyskałem środki
W ubiegłym roku ze środków własnych i kredytu wybudowaliśmy w celach komercyjnych centrum logistyczne w Łomiankach pod Warszawą — dziś je najmujemy. Oddaliśmy tę nieruchomość w leasing, by uwolnić zaangażowane środki własne i z powodu korzyści podatkowych tego rozwiązania. Gdybyśmy finansowali inwestycję w Łomiankach w całości z kredytu, to nie zdecydowalibyśmy się na leasing, bo nic by nam to nie dało. Podpisanie umowy leasingu trwało około pół roku. Na rynku nie jest łatwo — gros leasingodawców ma sztywne procedury i tak też podchodzi do problemu.
Mariusz
Nowakowski
prezes
Promeksu Bis