Widok na skocznię może podnosić ceny apartamentów do 16 tys. zł za mkw., zasilając statystyki zakopiańskiego rynku pierwotnego. Na wtórnym porywy raczej nie są odczuwalne, bo ceny na poziomie 7 tys. zł za mkw. od kilku lat prawie się nie zmieniają — spora część budynków kupowana jest po to, żeby na ich miejscu powstały nowe, a drewniane wille z XIX wieku zwykle sprzedają się tylko na widokówkach. Trochę dalej, na przykład w Kościelisku, grunt pod budowę można kupić średnio za 350 zł za mkw. — czyli po najniższej cenie od wielu lat — ale o jego inwestycyjnym potencjale nie wypowiada się jednoznacznie nawet bardzo śmiały baca.
Ruch pod Giewontem
Ciepły front krąży głównie nad tym segmentem, o którego cenach decydują deweloperzy. Początek ubiegłego roku wzbudził w inwestorach entuzjazm, bo już w pierwszych trzech miesiącach przeciętna cena za mkw. nowego mieszkania wzrosła o 1 tys. zł — wynika z danych Instytutu Analiz MRN. Pod koniec III kw. wynosiła już 10,2 tys. zł za mkw. i, zdaniem autora raportu, w najbliższym czasie nie powinna ulec większym zmianom. Mieszkania w ścisłym centrum rozchwytywane są na długo przed powstaniem budynków, a lokale w nowoczesnych apartamentowcach wycenia się od 12,5 tys. zł za mkw. — ale nawet w obrębie samego Zakopanego trudno mówić o wyraźnym trendzie, który równomiernie podnosiłby ceny we wszystkich sektorach.
Miasto podzielone jest na ponad 30 obszarów o różnych planach zagospodarowania przestrzennego, a więc potencjał wzrostu obserwowany jest przeważnie tam, gdzie zapisy nie wykluczają wielorodzinnej zabudowy. Jeśli jednak inwestor myśli o lokalu na typowym blokowisku, może wybierać wyłącznie z ofert w starym budownictwie — w centrum Zakopanego za mieszkanie w zmodernizowanym bloku z końca lat 70. trzeba zapłacić 6-6,5 tys. zł za mkw., bo na cenę wpływa przede wszystkim położenie.
— W blokach z lat 70.-80. kupowane są też mieszkania, które po odnowieniu można przeznaczyć na krótkoterminowy wynajem, jednak inwestycje w tym celu realizowane są w 90 proc. w apartamentowcach i mogą się wiązać z wydatkiem powyżej 600 tys. zł. Klienci skłonni przeznaczyć około 300 tys. zł poza starszymi blokami mają do wyboru budynki powstałe około 2000 r., w których mieszkania o wyższym standardzie kosztują 7,5-8,5 tys. za mkw. — komentuje Paweł Bucki z Vega Nieruchomości.
Na całym rynku wtórnym zimowej stolicy średnie ceny od dawna wynoszą około 7 tys. zł za mkw., a przeciętna stawka na poziomie 7,4 tys. zł notowana była ostatnio w 2011 r., wynika z raportu MRN. Pomimo różnic cenowych nowych mieszkań w Zakopanem i okolicach sprzedało się w 2015 r. właściwie tyle samo co tych z drugiej ręki.
Kościelisko wstaje z kolan
Jednym ze sposobów na wybudowanie obiektu w centrum Zakopanego jest zakup zabudowanej działki — w ubiegłym roku dokonano kilkudziesięciu takich transakcji, a średnie ceny utrzymywały się na poziomie 6 tys. zł za mkw. powierzchni użytkowej. Dużo mniej takich zakupów zrealizowano w Kościelisku, gdzie stawka wynosi już 4 tys. zł, a jeszcze mniej w takich gminach, jak Poronin, Bukowina Tatrzańska czy Biały Dunajec, w których metr kwadratowy powierzchni użytkowej kosztuje 3,5 tys. zł. Na rynku wtórnym mieszkania w Kościelisku są cenowo zbliżone do tych w Zakopanem, ale na metr kwadratowy nowego lokalu na wsi wystarczy już średnio 7,5 tys. zł.
Największą dysproporcję widać jednak w cenach gruntów, bo metr kwadratowy w mieście Krupówek kosztuje przeciętnie ponad 2 razy więcej niż w sąsiadującym Kościelisku, w którym cena spadła już do 350 zł. Plany zagospodarowania przestrzennego w tej gminie ograniczają działania deweloperów do zabudowy bliźniaczej, która pozwala na wydzielenie zaledwie kilku apartamentów, a ewentualne inwestycje hamuje w dodatku słabo rozwinięta infrastruktura.
— Ceny są najniższe, ale liczba transakcji w 2015 r. była dużo większa niż w innych gminach. Poza tym trudno znaleźć w okolicy Zakopanego miejsce z taką panoramą — komentuje Marek Suchodół z MRN. — Kościelisko podupadło — uważa Paweł Bucki. — Myślę, że będzie odbicie — mówi Marek Suchodół.