Trzeba płacić wysoką cenę za pogodną jednomyślność — mawiał Warren Buffett. W przypadku BBI Development taka jednomyślność przez ostatni rok kosztowała inwestorów około 40 proc. — tyle w tym czasie straciły na wartości akcje dewelopera.
— Tegoroczna przecena mogła być spowodowana tym, że nie udało się sprzedać głównego projektu — Placu Unii. Pierwotnie miał być spieniężony już kilka miesięcy temu. Część inwestorów mogła stracić wiarę w to, że się uda sprzedać ten budynek, w warto pamiętać, że o ile w części handlowej powierzchnia jest w 100 proc. wynajęta, o tyle w części biurowej — nieco ponad 60 proc. To dla potencjalnego kupca może być problem. Wartość spółki jest w aktywach, ale widać po spadku wysokości czynszów, że rynek nie jest sprzyjający — tłumaczy Adrian Kyrcz, analityk DM BZ WBK.
Baba z wozu…
Wiarę straciło Noble Funds TFI, które pod koniec listopada sprzedało ponad 6-procentowy pakiet. W myśl zasady „baba z wozu koniom lżej” — kurs ożył, zyskując przez ostatnie dziesięć sesji ponad 20 proc. Ta transakcja przykuła jednak uwagę drobnych graczy, którzy zresztą żywo interesują się losami dewelopera.
Od marca, za pośrednictwem prowadzonej przez „PB” Akcji Inwestor, zadali spółce aż 30 pytań. „Jak zarząd skomentuje wyjście z akcjonariatu Noble Fund TFI w przededniu sprzedaży Placu Unii, jak również wejścia w decydującą fazę kluczowych inwestycji?” — pytają czytelnicy.
Przedstawiciele spółki nie skomentowali transakcji Noble Funds TFI, ale zwrócili uwagę, że w tym czasie walorów firmy dokupiło Quercus TFI, zwiększając udział na WZA z 9,5 proc. do prawie 13 proc.
— BBI Development jest przed sprzedażą kluczowego aktywa, co jeśli się uda, spowoduje znaczny spadek dźwigni. Liczymy też na reorientację strategii w kierunku szybszej rotacji aktywami. Kurs spadł w tym roku o 40 proc. i akcje notowane są z dużym dyskontem do wartości aktywów netto — argumentuje Sebastian Buczek, prezes Quercus TFI.
Wskaźnik C/WK wynosi 0,5. Paweł Homiński, członek zarządu Noble Funds TFI, zwraca natomiast uwagę, że spółka ma w lutym do spłacenia obligacje o wartości ponad 30 mln zł. Sprzedaż Placu Unii pomoże sfinansować spłatę, ale kupujący budynek może wywierać presję na cenę, bo wie o zapadalności zobowiązań.
— Projekt Plac Unii nie został jeszcze skomercjalizowany w całości w część biurowej, co pokazuje, jak trudny obecnie jest rynek w Warszawie. BBI Development robi ciekawe, wyróżniające się projekty i warszawiacy mogą być z tego zadowoleni, ale nie zawsze przekłada się to na oczekiwany efekt ekonomiczny. W okresach, w których spółka nie realizuje jednorazowych przychodów, sporym obciążeniem dla spółki są wysokie koszty struktury, w tym koszty osobowe — tłumaczy Paweł Homiński.
W oczekiwaniu na kupca
Być może jeszcze w tym roku okaże się, które z TFI miało rację. Z informacji „Pulsu Biznesu” wynika, że sprzedaż Placu Unii jest na ostatniej prostej, a zainteresowany kupnem budynku jest amerykański fundusz Invesco.
— Spółka zdobędzie wówczas gotówkę, którą będzie mogła przeznaczyć na spłatę obligacji, a także na kolejne projekty deweloperskie. Wartość netto Placu Unii w bilansie BBI Development wynosi około 190 mln zł. Nie nastawiam się jednak na dywidendępo zbyciu nieruchomości. Spółka będzie potrzebować wkładu własnego na kolejne inwestycje, m.in. Koneser, Centrum Marszałkowska, Roma Tower, Złota 44 — wylicza Piotr Zybała, analityk mDM.
W trzecim kwartale BBI Development stracił netto 4,9 mln zł. Analityk mDM prognozuje, że spółka zakończy ten rok ze stratą netto w wysokości 8 mln zł, ale w 2015 r. zarobi na czysto 14 mln zł.
— Zysk ten jest jednak uzależniony od rozpoczęcia budowy i rewaluacji kolejnych inwestycji, w szczególności projektu Centrum Marszałkowska oraz części komercyjnej Konesera na warszawskiej Pradze — mówi Piotr Zybała.
OKIEM EKSPERTA
Jest szansa na szybszą rotację
PIOTR ZYBAŁA
analityk mDM
Widzę szansę na realizację strategii polegającej na szybszej rotacji aktywami. Aby jednak wcielić ją w życie, potrzebne są projekty dobrze przygotowane pod kątem administracyjnym oraz pieniądze. Deweloper ma w Warszawie, oprócz Placu Unii, 6 rozwojowych inwestycji, z których 3 są na zaawansowanym etapie. Nad większością tych projektów spółka pracuje od kilku lat, przygotowując je pod kątem projektowym i administracyjnym. Pieniądze na ich realizację znajdą się, jeśli sfinalizowana zostanie sprzedaż Placu Unii. Duża aktywność zagranicznych funduszy na warszawskim rynku nieruchomości pozwala poszukiwać nabywcy na gotowy obiekt jeszcze na etapie budowy. Angażowanie przez BBI Development partnerów finansowych do wspólnych przedsięwzięć również sprzyja szybszej rotacji aktywami.
OKIEM PREZESA
Wszystko idzie zgodnie z planem
MICHAŁ SKOTNICKI
prezes BBI Development
Chcemy zapewnić jak najlepsze warunki sprzedaży Placu Unii. Rozmowy trwają, wszystko idzie zgodnie z harmonogramem i w najbliższym czasie powinno dojść do transakcji. Będzie to miało pozytywne konsekwencje, także dla naszej płynności. Mamy silnego partnera, więc nie obawiam się o presję ze strony potencjalnych kupujących. W części handlowej Plac Unii wynajęty jest prawie w 100 proc., a w biurowej — wynajęte będzie 70 proc. powierzchni do końca stycznia. Dodatkowo prace nad innymi projektami poszły do przodu. Za pół roku powinna ruszyć budowa Centrum Marszałkowska/ Sezam. Także w połowie roku wystartujemy z kluczową częścią handlowo-biurową w Koneserze o powierzchni około 47 tys. mkw. najmu brutto. Kolejny etap mieszkaniowy w Koneserze rozpoczniemy za około 9 miesięcy.
W projekcie Roma Tower nastąpiło już wyłożenie planu miejscowego na wysokość planowanego obiektu 170 m. W prestiżowym projekcie Złota 44 planujemy wznowić prace budowlane oraz marketing i sprzedaż już na przełomie pierwszego i drugiego kwartału przyszłego roku. Nasze projekty są już na tak zaawansowanym etapie, że możemy pomyśleć o przyspieszeniu przepływów pieniężnych. O dywidendzie może zdecydować walne zgromadzenie akcjonariuszy, po uwzględnieniu sytuacji spółki i jej planów inwestycyjnych.