Niespełna rok temu rozmawialiśmy z Andrzejem Steckim, prezesem spółki BookingHost, która zarządza najmem krótkoterminowym apartamentów m.in. z platform Booking.com i Airbnb. Firma działała wtedy Warszawie i wchodziła na kolejne rynki - w Krakowie, Trójmieście i we Wrocławiu. Dziś jest obecna w trzynastu miastach. Rozwija się ponadto w Hiszpanii.
- W Polsce mamy w zarządzaniu ponad 1,5 tys. apartamentów. W czerwcu poszerzyliśmy ofertę o ponad 150 lokali, dla porównania - przed rokiem przybywało ich średnio 40-50 miesięcznie – mówi Andrzej Stecki.
Aż o jedną trzecią skrócił się także czas wdrożenia apartamentu, który obejmuje okres od pozyskania lokalu do wystawienia go na wynajem.
- Kiedyś zajmowało to ponad trzy tygodnie, a obecnie jest to 14 dni. Rozwijamy się bardzo szybko. W sierpniu przyjmiemy ponad 8 tys. gości, a nasze przychody przekroczą 10 mln zł – zapowiada Andrzej Stecki.
Kurs na innowacje
BookingHost mocno stawia na automatyzację i rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji.
- Stworzyliśmy np. aplikację mobilną dla osób, które zajmują się sprzątaniem apartamentów. Mają w niej informacje, jakie prace są do wykonania dziś, w jakiej kolejności i w którym konkretnie mieszkaniu. Osoba sprzątająca odhacza wykonane zadania i robi około 30 zdjęć, do których mamy wgląd - mówi Andrzej Stecki.
Platforma opracowała również aplikację dla swoich kierowców.
- Ostatnio mieliśmy w stolicy do wykonania 337 sprzątań jednego dnia. Trzeba było je zrobić w godzinach 11-15. Nie byłoby to możliwe bez wsparcia technologicznego. Trzeba też rozwieźć po mieszkaniach pościel. Dzięki aplikacji algorytm wyznacza kierowcy optymalną trasę i wskazuje godzinę wyjazdu oraz dojazdu – mówi Andrzej Stecki.
Z oprogramowania korzysta też serwis sprzątający.
- Biorąc pod uwagę odległość, algorytm przypisuje danej osobie konkretny apartament, a następnie wyznacza do niego trasę – mówi Andrzej Stecki.
W procesie obsługi klienta spółka wykorzystuje sztuczną inteligencję.
- Na ponad 90 proc. wiadomości od gości odpowiada AI, we wszystkich językach, 24 h na dobę. Mamy bota w wersji pisanej, ale pracujemy już nad modelem głosowym. AI może np. podać gościom kod do wejścia, podpowiedzieć, jak dojechać do hotelu czy przesłać fakturę za pobyt. Pracowaliśmy nad tym rozwiązaniem mniej więcej rok, początkowo technologia odpowiadała na 40 proc. zapytań, obecnie odsetek ten przekracza 90 proc. Dziennie otrzymujemy od gości ok. 600-700 wiadomości – mówi Andrzej Stecki.
Nowe prawo pomoże branży
1 lipca 2024 r. weszła w życie dyrektywa DAC7, która nakłada na operatorów platform cyfrowych obowiązek raportowania do organów podatkowych informacji o użytkownikach i ich dochodach z wynajmu krótkoterminowego. Oznacza to, że właściciele mieszkań, którzy wynajmują swoje nieruchomości za pośrednictwem takich platform, nie mogą już unikać zgłaszania swoich dochodów.
- Zarówno dla nas, jak i dla gości czy też samych właścicieli apartamentów jest to bardzo dobra wiadomość. W Polsce jest ok. 80 tys. mieszkań w najmie krótkoterminowym. 60 proc. jest zarządzane przez osoby prywatne. Według szacunków ponad połowa z tego jest wynajmowana bez płacenia podatków i zakładania działalności gospodarczej. Wejście w życie nowej dyrektywy mocno podniesie jakość usług najmu krótkoterminowego, co jest istotne, bo goście stają się coraz bardziej wymagający. Chcą, aby apartamenty były w jak najlepszym standardzie, z czystą pościelą i sprawnym wyposażeniem – twierdzi Andrzej Stecki.
Przekonuje, że koszt samodzielnego zarządzania najmem jest o wiele wyższy niż oddanie apartamentu w zarządzanie profesjonalnej firmie, nawet jeśli pobiera ona prowizję w wysokości 20 proc. od transakcji.
-Sam ZUS to koszt średnio 1,9 tys. zł, 300 zł trzeba przeznaczyć na księgową, a do tego dochodzi jeszcze różnica w podatku. Jako firma płacimy go 8,5 proc., tymczasem w przypadku osoby prywatnej jest to 19 proc. Na kontrakcie w wysokości 10 tys. można zaoszczędzić nawet 1,5 tys. zł – mówi Andrzej Stecki.
W drugiej połowie roku BookingHost skoncentruje się na gościach, dla których opracowuje programy lojalnościowy i poleceń. Plany na kolejne lata są ambitne.
Do końca 2025 r. spółka chce mieć w zarządzaniu 3 tys. mieszkań w Polsce, a więc dwa razy więcej niż obecnie.
- Wystartowaliśmy już na południu Hiszpanii, ale robimy to bardzo powoli i ostrożnie. W latach 2025-26 chcemy wejść na kolejne rynki zagraniczne. Pod uwagę bierzemy m.in. Węgry i Bułgarię – mówi Andrzej Stecki.
Rynek najmu krótkoterminowego kusi inwestorów znacznie wyższą rentownością niż tradycyjny najem długoterminowy, ale też zwiększa się podaż lokali na platformach. Wyższa konkurencyjność wymusi na właścicielach ustawiczne podwyższanie standardu lokali. O ile hasło „lokalizacja” stało się utartym frazesem na rynku nieruchomości, o tyle w tym wypadku jej wartość jest oczywista. Przy pobytach krótkoterminowych chcemy mieć atrakcje miasta w zasięgu ręki. Ryzyko biznesu? Zakaz najmu krótkoterminowego nakładany przez kolejne miasta, mające dość najazdu turystów [do 2028 r. zamierza go wprowadzić Barcelona, ograniczenia już obowiązują w Nowym Jorku - red.].
Miniony rok przyniósł turystyczne ożywienie odnotowane przez GUS. W 2023 r. z noclegów w turystycznych obiektach noclegowych, posiadających 10 i więcej miejsc skorzystało około 36,2 mln turystów. To oznacza wzrost o 5,8 proc. względem poprzedniego roku. Można przypuszczać, że popyt na usługi najmu krótkoterminowego też wyraźnie wzrósł względem najbardziej problematycznych czasów pandemii COVID-19. Dane GUS dla pierwszych pięciu miesięcy 2024 r. mówią natomiast o wzroście liczby krajowych i zagranicznych turystów korzystających z noclegów o 3 proc. względem sytuacji sprzed 12 miesięcy. Te informacje dotyczące obiektów posiadających minimum 10 turystycznych miejsc noclegowych sugerują, że również dla najmu krótkoterminowego perspektywy są stabilne, ale pod warunkiem braku zawirowań geopolitycznych w najbliższej przyszłości.