W ostatnich latach rynek nieruchomości produkcyjno-logistycznych w Polsce przeżywał wzloty i upadki. Jak ocenia Pan jego obecną kondycję?
Na pewno widzimy ożywienie wśród inwestorów. Na sytuację rynkową patrzymy jednak z nieco innej perspektywy niż deweloperzy z naszej branży, ponieważ nie współpracujemy z inwestorami zewnętrznymi. Finansujemy się z poziomu Grupy CTP, a nie danego projektu. Jednocześnie utrzymujemy nasze parki biznesowe w portfelu. Do Polski weszliśmy w 2022 r., a więc znacznie później niż do innych krajów. Wynikało to z faktu, że polski rynek był zdominowany przez inwestorów, a więc fundusze i banki, najczęściej obracające kapitałem zagranicznym. Nieruchomości szybko się wynajmowały, a zwroty z inwestycji były znacznie wyższe niż w innych państwach strefy euro. Na skutek pandemii COVID-19 hossa się skończyła. Potem wybuchła wojna na Ukrainie, co spowodowało, że inwestorzy częściowo wycofali się z polskiego rynku. Była to szansa dla nas, a więc właściciela parków biznesowych, którego głównym motorem wzrostu są dochody z czynszu, a nie zyski ze sprzedaży nieruchomości. W dwa lata od debiutu nad Wisłą mamy w portfelu prawie 1 mln mkw. obiektów, a więc mocno zaznaczyliśmy naszą obecność.
Jednak – jak wspomniałem – obserwujemy obecnie powrót inwestorów, ponieważ rynek zdążył oswoić się z nową rzeczywistością. Czynsze nadal rosną, ale jednocześnie pojawili się kupujący, a wraz z nimi chęć właścicieli, by szybko sprzedać budynki. Ostatecznie doprowadziło to do powstania rozbieżności między stawkami efektywnymi a bazowymi. Staje się to dla nas lekkim utrudnieniem.
Inna kwestia jest taka, że zahamował e-commerce, który dotychczas mocno napędzał rynek. Widoczne są też zawirowania związane z sektorem automotive – firmy z tej branży znacznie dłużej i ostrożniej procesują i podpisują nowe kontrakty.
Jakie branże są w takim razie obecnie głównymi motorami popytu na wynajem?
Jeśli chodzi o nasz portfel, to – mimo wszystko – najaktywniejszy jest wciąż sektor automotive, przy czym coraz większy udział w nim mają przedsiębiorstwa oferujące produkty aftermarket, a więc zregenerowane części samochodowe i elementy zamienne. Widać, że konsumenci wolą naprawiać i dbać o starsze auta, niż kupować nowe. Na rynku są dwie firmy zajmujące się produkcją i dystrybucją komponentów, których roczny wzrost sięga 60 proc. Drugą branżą dominującą wśród naszych najemców, są przedsiębiorstwa działające w przemyśle spożywczym. Na tym rynku sporo będzie się działo, ponieważ – jak wynika z badań – w porównaniu do innych krajów Polacy wciąż kupują mniej żywności i analizują wartość produktów. Dominują u nas zatem sieci dyskontowe znane z oferowania towarów w konkurencyjnych cenach, a te bardzo mocno się rozwijają. Przykładowo, Lidl i Aldi zapowiadają otwieranie kilkudziesięciu sklepów rocznie. Do każdego z nich potrzebują nowego magazynu. Oczywiście to nie jedyni gracze na rynku, są też przecież inne marki silnie ekspandujące w Polsce, jak choćby Dino czy Żabka.
Budowanie dla branży spożywczej to wyzwanie?
Jeśli firma nie prowadzi produkcji, to normy higieniczne, których musi przestrzegać są dużo niższe. Nietłukące oprawy, zmywalne ściany czy wyoblenia to niuanse z punktu widzenia właściciela biznesu. Jeśli jednak w obiekcie jest prowadzona działalność produkcyjna, to przepisy są zdecydowanie bardziej rygorystyczne.
Realizujemy właśnie ogromny projekt pod produkcję żywności, ale dla psów. Klient –Butternut Box – przygotowuje dla nich posiłki, a następnie je zamraża. Profil działalności przypomina catering. Inwestycja jest gigantyczna, zwłaszcza, że już w tym momencie firma dostarcza pożywienie dla prawie dwóch milionów psów. Klient pochodzi z Wielkiej Brytanii, a obecnie wchodzi we współpracę z polską firmą – PsiBufet, która miała podobny pomysł. Obiekt ma 38 tys. mkw. Nasze nakłady na przystosowanie go pod działalność najemcy sięgają 17 mln EUR. Nakłady klienta są podobne.
Jakie jest zainteresowanie inwestycjami „na miarę” (ang. build-to-suit, BTS)? Jak podchodzą do nich najemcy, a jak inwestorzy?
Wszystko zależy od tego, jak zdefiniujemy budynek typu BTS. Może to być obiekt, który po wygaśnięciu umowy z pierwszym najemcą będzie użytkowany przez inną firmę. Trzeba wtedy – już na etapie planu – ustandaryzować taką nieruchomość.
Ukończyliśmy niedawno tego typu centrum magazynowo-spedycyjne dla Grupy Raben. Ma 110 tys. mkw. Klient nie wymagał większej izolacyjności dachu czy ścian, jednak my postanowiliśmy zadbać o te kwestie, inwestując w lepsze, w porównaniu do referencyjnych, materiały. Umowa najmu jest na 10 lat, a obiekt jest skrojony na potrzeby Grupy Raben. Przygotowaliśmy go jednak lepiej, by przybliżyć go do standardu, który będzie obowiązywał za te kilka lat. Zapotrzebowanie na BTS-y zgłaszają dziś głównie branże spożywcza i produkcyjna.
CTP woli jednego dużego najemcę czy kilku mniejszych?
Kilku mniejszych. Preferujemy format multi-tenant z prostego powodu: jeśli jedyny najemca zrezygnuje z najmu, mamy do skomercjalizowania cały budynek. By przygotować się na różne warianty, staramy się też zawsze zabezpieczać teren wokół obiektu, aby można było go zabudować, jeśli np. najemca mocno urośnie i będzie chciał zwiększyć powierzchnię. W dużych parkach aranżujemy przestrzeń pod działalność usługowo-rekreacyjną. Są tam kantyna, sale konferencyjne, audytoria z agorą, gabinety lekarskie. W tej części obiektu będą mogły odbywać się także zajęcia, np. z języka angielskiego, kursy pierwszej pomocy czy makijażu. Jeśli w danej gminie jest problem z miejscami noclegowymi, realizujemy hotele albo mieszkania na tani wynajem. Wraz z samorządami staramy się też rozwiązywać problemy z komunikacją publiczną. Budujemy ścieżki rowerowe. Sprawdzamy czy w godzinach pracy potrzebna jest opieka dzienna nad dziećmi albo czworonogami. Chcemy, by nasi najemcy nie musieli się zastanawiać, jak pracownicy dojadą do pracy, gdzie będą jeść czy spać. Nie wszystko robimy dla bezpośredniego zysku. Jesteśmy w stanie zainwestować dziesiątki milionów złotych w budowę hotelu czy przestrzeni kulturalno-rekreacyjnej.
Branża magazynowa działa na styku dwóch rynków – budowlanego i transportowego, dlatego tak istotna jest dla niej ekologia. Jakie zielone innowacje stosuje w swoich obiektach CTP?
Staramy się budować z myślą o przyszłości. Inwestujemy we wspomnianą już izolacyjność. Testujemy pompy ciepła w różnych konfiguracjach. Wszystkie nasze obiekty są certyfikowane w systemie BREEAM. Ponadto pracujemy nad nowym standardem budynków, które będą doświetlane z fasady, a nie tylko przez dach. Zmieniamy też materiały – np. te wykorzystywane do izolowania dachu – na takie, które można poddawać recyklingowi. Większość budynków w Polsce ma dachy z PVC, tymczasem membrany dachowe TPO posiadają podobne właściwości, ale mogą być ponownie użyte do produkcji nowego materiału. Wszystkie nasze dachy są również przygotowane pod montaż paneli fotowoltaicznych. Wielkość instalacji jest każdorazowo szyta na miarę – ustalana na podstawie profilu zużycia energii przez najemcę danej lokalizacji.
Jakie mają Państwo plany i założenia na nadchodzące miesiące?
Jesteśmy stosunkowo młodą organizacją w Polsce. Naszym celem było postawienie tutaj stopy i pokazanie, że mamy pieniądze, potrafimy budować, wynajmować i dostarczać na czas. Ten cel został osiągnięty. Teraz musimy wypełnić powierzchnie zbudowane spekulacyjnie i dokończyć proces komercjalizacji pozostałych obiektów. Jeszcze w listopadzie 2021 r. nasza organizacja w Polsce składała się z 10 osób. Teraz jest nas ponad setka. Zespół jest obecnie ustabilizowany, zakładamy, że rocznie będzie się powiększał o 3-5 proc., co naturalnie będzie wynikało z rozbudowy portfela. Do 2030 r. dojdziemy do 140-145 pracowników.
Polska jest ważnym elementem całej układanki w grupie CTP. Za sześć lat będziemy odpowiadali za 15-20 proc. wzrostu holdingu, który w perspektywie 10 lat planuje prawie potroić wartość portfela.
Chcemy zaoferować w Polsce także nowe formaty nieruchomości. Dwa z nich już zaczęliśmy realizować. Chodzi o duże powierzchnie tzw. big box, czyli format CTSpace oraz CTFlex, a więc magazyny dla mniejszych graczy, potrzebujących 1,5 -3 tys. mkw. Tego typu park biznesowy wybudowaliśmy na Śląsku. Ostatnio zaczęliśmy też ogłaszać projekty oferujące zróżnicowane przestrzenie najmu– zarówno 10 tys. mkw., jak i 1,5 tys. mkw. czy 500 mkw. Planujemy wprowadzić na rynek również CTBox o modułach 300 mkw.-1 tys. mkw., dla bardzo małych i średnich firm. Obiekt kierujemy do początkujących przedsiębiorców z sektora e-commerce czy właścicieli warsztatów samochodowych. Klient może chcieć wynająć go pod biuro, showroom albo podręczny magazyn – taka opcja też jest możliwa. W planach mamy też formaty CTLab i CTOffice. Pierwszy będzie czymś w rodzaju inkubatora, laboratorium, miejsca dla technologicznych startupów czy centrum szkolenia w obsłudze robotów. Drugi to nowoczesne biura.