W pierwszych trzech kwartałach 2026 r. deweloperzy sprzedali 4,2 tys. domów, a na rynek trafiło 4 tys. nowych ofert.
— Przewaga domów sprzedanych nad wprowadzonymi spowodowała niewielką redukcję całkowitej bazy dostępnych domów deweloperskich z 5,5 tys. na koniec stycznia do 5,4 tys. na koniec września 2026 r. — mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku w portalu Otodom.
Ceny ofertowe poszły delikatnie w górę
Z oferty w pierwszej kolejności znikały najtańsze nieruchomości, co podbijało średnią cenę pozostałych. Jak wynika z danych Otodomu, we wrześniu największy wzrost średniej stawki za metr kwadratowy odnotowano w Łodzi — do 9,9 tys. z 8,7 tys. zł rok wcześniej. We Wrocławiu cena wzrosła z 11 tys. do 11,9 tys. zł. Najdrożej było w Warszawie, gdzie trzeba było zapłacić średnio 13,7 tys. zł, w Trójmieście było to 11,8 tys., a w Poznaniu 11,5 tys. zł.
W pozostałych aglomeracjach metr kosztował co najmniej tysiąc złotych mniej.
— Na mniejszych rynkach pojedyncze drogie inwestycje zniekształcały statystyki. Dla przykładu, w Katowicach wprowadzenie osiedla kilkunastu ekskluzywnych domów podniosło średnią cenę całkowitą w mieście do 1,5 mln zł przy stawce 9,8 tys. zł za metr — informuje Katarzyna Kuniewicz.
Zwyżki odnotowano także na rynku wtórnym. W III kw. 2026 r. średnie stawki za metr poszły w górę w 12 z 18 miast wojewódzkich, a skala podwyżek wyniosła od 1 do 12 proc. W pięciu miastach ceny spadły o 2-8 proc.
Zdaniem Marka Wielgi, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, w najbliższych kwartałach najbardziej prawdopodobna jest stabilizacja cen z lokalnymi odchyleniami w górę lub w dół.
— Nie należy raczej oczekiwać gwałtownego wzrostu podaży. Barierą pozostają bardzo wysokie ceny gruntów w największych aglomeracjach. W przypadku domów koszt działki ma znacznie większe znaczenie niż przy zabudowie wielorodzinnej, dlatego deweloperzy nadal będą się koncentrować głównie na inwestycjach realizowanych na obrzeżach miast lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie — uważa Marek Wielgo.
Czy warto kupić dom jesienią
Analitycy zwracają uwagę, że poszukiwanie domu jesienią ma swoje plusy.
— Nieruchomość oglądana podczas deszczu i w sezonie grzewczym lepiej pokazuje, jak sprawdzi się w codziennej eksploatacji, niż prezentowana w pełnym letnim słońcu. Łatwiej wtedy ocenić działanie ogrzewania, szczelność dachu czy dostrzec ślady zawilgocenia. Rzetelna inspekcja techniczna pozwala nie tylko ograniczyć ryzyko zakupu, ale też wzmacnia pozycję w negocjacjach — tłumaczy Wojciech Rynkowski, ekspert portalu Extradom.pl.
Podobne obserwacje ma Katarzyna Kuniewicz.
— Jesień to dobry czas na obejrzenie działki, jej ukształtowania i sąsiedztwa. Zawarta we wrześniu lub październiku transakcja daje też szansę na przeprowadzkę przed zimą. Późna jesień ma też inną przewagę — przy mniejszej liczbie chętnych sprzedający na rynku wtórnym mogą być bardziej skłonni do negocjacji. Deweloperzy natomiast, którzy zamykają roczne plany sprzedażowe, mogą proponować rabaty lub dodatkowe korzyści — wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
Nie każdy dom łatwo sprzedać
Analitycy zwracają również uwagę, że rynek domów coraz wyraźniej się rozwarstwia. Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości w agencji Metrohouse, wskazuje, że w pobliżu dużych aglomeracji nie ma większych problemów ze sprzedażą atrakcyjnych domów. Znacznie dłużej na nabywcę czeka się w mniejszych miejscowościach.
— W III kw. 2026 r. 18 proc. domów sprzedało się dopiero po upływie minimum roku — mówi Marcin Jańczuk.
Polacy nadal najchętniej kupują domy o powierzchni 120-140 m kw. z niewielkimi działkami.
— Raczej nie wrócimy już do czasów, kiedy chętnie budowaliśmy i nabywaliśmy wielopokoleniowe domy na dużych działkach. Takie nieruchomości stają się problematyczne np. dla spadkobierców, którym zależy na dokonaniu szybkiej i korzystnej sprzedaży, a chętnych na takie oferty brakuje. Wiele osób natomiast szuka domów — np. bliźniaków, domów w zabudowie szeregowej — których zakup zmieści się w kwocie, jaką musieliby zapłacić za 3-4-pokojowe mieszkanie w dużym mieście — podkreśla Marcin Jańczuk.
Zdaniem ekspertów w najbliższych kwartałach deweloperzy skoncentrują się na dalszym dostosowywaniu oferty do możliwości finansowych nabywców.
— W praktyce oznacza to, że nawet jeśli cena metra kwadratowego będzie stopniowo rosła pod wpływem kosztów budowy i cen gruntów, deweloperzy mogą ograniczać wzrost całkowitej ceny domu przez zmniejszenie jego powierzchni. Trzeba też pamiętać, że rynek domów jest znacznie mniej płynny niż rynek mieszkań. W niektórych miastach przy ofercie zaledwie około stu domów pojedyncze inwestycje mogą powodować istotne zmiany średnich cen. Dlatego większych skoków statystycznych nie można wykluczyć, ale nie muszą one oznaczać rzeczywistej zmiany sytuacji rynkowej. W dłuższym okresie o cenach będą decydowały przede wszystkim koszty gruntów, koszty budowy, dostępność kredytów hipotecznych oraz sytuacja dochodowa gospodarstw domowych — uważa Marek Wielgo.