Średnie ceny transakcyjne w sierpniu w całej Polsce ponownie poszły do góry. Odczyt indeksu, przygotowywanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez firmę Cenatorium, wyniósł 109,47 pkt., co oznacza wzrost o 1,72 pkt. m/m i o 5,34 pkt. w skali roku. W sierpniu 2020 r. różnica wobec sierpnia 2019 r. wyniosła 1,23 pkt., jednak jeszcze rok wcześniej wzrost był analogiczny do obecnego i wyniósł 5,12 pkt. Była to wówczas pierwsza w historii ostatniej dekady tak duża podwyżka.
Zdaniem Anny Karaś, starszego analityka rynku nieruchomości w Cenatorium, nie należy spodziewać się przeceny.
- Z jednej strony wydaje się, że mieszkania są już zbyt drogie i bańka musi w końcu pęknąć, z drugiej - brak gruntów pod zabudowę, rosnące ceny wykonawstwa i materiałów budowlanych nie przemawiają za spadkiem – ocenia analityczka Cenatorium.
W jej opinii prawdopodobny jest scenariusz realizujący się na rynkach zachodnich, gdzie w dużych miastach mieszkania posiadają tylko osoby zamożne. Ci, których nie stać na zakup, przez całe życie wynajmują lokum bądź wyprowadzają się na przedmieścia.
- Z raportu „Property Index 2021” firmy Deloitte wynika, że na tle Europy ceny mieszkań w Polsce wcale nie są wygórowane. Nasz kraj w większości zestawień znajduje się w środku – zauważa Anna Karaś.
Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, również nie spodziewa się spadku cen mieszkań.
- W kolejnych miesiącach możemy mieć do czynienia z sytuacją, w której ceny nadal będą rosły, a sprzedaż spadnie - a to dlatego, że na wielu rynkach popyt przewyższa podaż i po prostu w niektórych sektorach nie będzie czego sprzedawać - ocenia Marcin Krasoń.
A ceny rosną i rosną
Stawki w dużych miastach wpisują się w trend ogólnokrajowy. W sierpniu indeks urban.one dla tej kategorii wyniósł 115,67 pkt., w skali miesiąca wzrósł więc o 1,43 pkt. W porównaniu do sierpnia 2020 r. nastąpiła podwyżka aż o 7,02 pkt. W tym przypadku również skala wzrostu jest zbliżona do tej sprzed dwóch lat.
Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego wynika, że oferenci nadal podnoszą ceny mieszkań. Największy wzrost nastąpił na rynku pierwotnym. W sierpniu ceny - w agregacji dla siedmiu miast, tj. Warszawy, Krakowa, Łodzi, Poznania, Wrocławia, Gdańska i Gdyni - w ciągu miesiąca wzrosły o 2,4 proc., a najmocniej - powyżej 4,5 proc. - w Krakowie, Gdyni i Wrocławiu. Na rynku wtórnym było drożej o 1,6 proc., a największy wzrost (4,7 proc.) odnotowano w Łodzi.
75 proc. ekspertów zapytanych przez Cenatorium spodziewa się dalszego wzrostu cen w kolejnych sześciu miesiącach, a żaden nie przewiduje spadku.
Stolica jest wyjątkiem
Dynamika wzrostu cen w Warszawie wyhamowała. W sierpniu średnia cena transakcyjna zmieniła się minimalnie - indeks wzrósł tylko o 0,12 pkt. do 116,71 pkt. Co ciekawe, na rynku pierwotnym średnia cena ofertowa spadła o 0,4 proc. Przecena ominęła jednak rynek wtórny, na którym mieszkania oferowano drożej o 1 proc. m/m.
W przypadku stolicy eksperci pytani o popyt w nadchodzących miesiącach podzielili się na dwa obozy. 62,5 proc. spodziewa się stabilizacji, a reszta - spadku sprzedaży.
Przecena gruntów
Sierpień okazał się cenowo korzystny dla kupujących, a mniej korzystny dla sprzedających działki pod zabudowę jednorodzinną. Mimo że wysokie ceny mieszkań w największych miastach skłaniają do wyprowadzki na obrzeża, średnie ceny spadły. Indeks urban.one wyniósł 142,46 pkt. i w skali miesiąca był niższy o 1,03 pkt.
- Ceny mieszkań w dużych miastach w wielu rejonach są tak wysokie, że osoby powiększające rodziny bądź szukające nowego lokum w celu zaspokojenia rosnących potrzeb mieszkaniowych migrują na przedmieścia i inwestują w ziemię i domy. Dłuższe dojazdy do centrum miasta tracą na znaczeniu w dobie pracy zdalnej – ocenia Anna Karaś.
Ekspertka wylicza, że w okresie styczeń – sierpień 2021 w samych powiatach okalających Warszawę rozpoczęto budowę 3556 domów, co oznacza 33-procentowy wzrost względem analogicznego okresu rok i dwa lata temu.
– Największy boom widać w powiecie grodziskim i otwockim [+58 proc. względem 2019 r. - red.]. 40-procentowy wzrost nastąpił w powiecie legionowskim i pruszkowskim – wylicza Anna Karaś.
Eksperci są podzieleni w kwestii oceny dalszych perspektyw dla gruntów. 37,5 proc. jest zdania, że sytuacja będzie stabilna, dokładnie tyle samo uważa, że grunty podrożeją. Tylko 25 proc. spodziewa się spadku cen.