Wydłużył się czas sprzedaży mieszkań. Jak podaje Metrohouse, w I kw. 2024 r. w zależności od lokalizacji wynosił 105-128 dni.
Analitycy tłumaczą to większą podażą, ale też mniejszym niż w IV kw. 2023 r. popytem. Nie bez znaczenia są też wygórowane stawki.
– Spośród mieszkań z drugiej ręki wiele ofert ma ceny oderwane od realiów rynku. Analizowanie średnich cen ofertowych przestaje mieć sens, bo nie odzwierciedla rzeczywistych trendów, lecz często jedynie wysokie oczekiwania cenowe właścicieli nieruchomości – zwraca uwagę Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości w Metrohouse.
Z danych tej firmy wynika, że względem IV kw. 2023 r. ceny transakcyjne mieszkań z drugiej ręki wzrosły najmocniej w Warszawie - o 3,6 proc., a następnie w Łodzi - o 2,1 proc. i Krakowie - o 1,3 proc.
Eksperci zwracają uwagę, że wzrost cen stawia pod znakiem zapytania rentowność zakupów pod inwestycję.
– Z naszego badania wynika, że w celach inwestycyjnych kupuje obecnie 30 proc. klientów, podczas gdy ten wskaźnik był często bliski 50 proc. – mówi Marcin Jańczuk.
Możliwe upusty
Dane z aktów notarialnych pokazują jednak, że sprzedający są gotowi na cenowe ustępstwa.
Z raportu Metrohouse wynika, że w I kw. 2024 r. w pięciu największych miastach średnia różnica między pierwszą a ostatnią ceną ofertową wyniosła 3,6 proc. Największa była w Gdańsku, gdzie sięgnęła 8,8 proc. We Wrocławiu i Łodzi wyniosła 4,6 i 3,1 proc.
Do tego doszły rabaty uzyskane na etapie negocjacji. Aż 1,7 proc. zniżki można było ugrać we Wrocławiu. W pozostałych dużych miastach rabat wynosił mniej niż 1 proc.
Rosły także ceny nowych mieszkań. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że największą zwyżkę względem IV kw. 2023 r. odnotowano w Warszawie – o 4,1 proc. W Poznaniu wyniosła 3,9 proc., w Łodzi 3,8 proc., w Krakowie 2,9 proc., a we Wrocławiu 1,9 proc. Delikatny spadek – 0,5 proc. – odnotowano tylko w Gdańsku.
Zdaniem analityków drożejący metr nie pozostał bez wpływu na sprzedaż. Według JLL w. I kw. 2024 r. deweloperzy zbyli 11 tys. mieszkań, aż o 23 proc. mniej niż w IV kw. 2023.
– Mniejsza sprzedaż miała także inne przyczyny niż zakończenie programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Należały do nich również ostrożność nabywców inwestycyjnych, dość przeciętna sprzedaż kredytów mieszkaniowych bez subsydium, sezon zimowy, w którym sprzedaż zawsze jest nieco słabsza, niepewność części nabywców gotówkowych co do dalszej sytuacji na rynku, a w kilku miastach nadal dość ograniczona i droga oferta – wymienia Kazimierz Kirejczyk, ekspert JLL.
Krótsza kolejka chętnych
Względem IV kw. sprzedaż w większości miast spadła o 20-30 proc.
– Gdyby ktoś chciał zmierzyć wpływ Bezpiecznego kredytu 2 proc. na sprzedaż w minionym roku, należałoby porównać obecną sprzedaż ze średnią z dwóch kwartałów ubiegłego roku. Porównanie sprzedaży z I kw. 2024 r. ze średnią z III i IV kw. 2023 r. ukazuje największy spadek we Wrocławiu - o 37 proc., w Trójmieście o 35 proc. i Warszawie o 32 proc. Dość duży był także spadek w Krakowie - o 26 proc. W Poznaniu i Łodzi zniżki były zdecydowanie mniejsze i wynosiły 13 i 4 proc. – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL.
Analitycy portalu RynkPierwotny.pl zwracają uwagę, że w I kw. 2024 r. największą ofertą względem popytu wyróżniały się dwa miasta: Łódź i Poznań.
– Nie mamy tam jednak do czynienia z dużą nierównowagą rynkową. Działający w Łodzi deweloperzy zakończyli już trwającą przez cały IV kw. 2023 r. ofensywę inwestycyjną. Z naszych danych wynika również, że w Łodzi od wakacji wyraźnie wzrosła sprzedaż nowych mieszkań. W kontekście zapowiedzianego programu Kredyt na start większe obawy wzbudza sytuacja Krakowa i Wrocławia, gdzie marcowa oferta deweloperów nadal była o 29 i 19 proc. mniejsza niż rok wcześniej – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.