Styczniowy indeks urban.one, pokazujący zmiany cen transakcyjnych mieszkań w Polsce, wyniósł 110,16 pkt — wynika z raportu opracowanego przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl. Oznacza to wzrost o 0,82 pkt względem grudnia 2021 r. Poprzednio – przez trzy kolejne miesiące zaczynając od października 2021 r. – wartość indeksu malała.
Podobnie jak miesiąc wcześniej większość ekspertów spodziewa się w nadchodzącym półroczu pogorszenia sytuacji gospodarczej mającej wpływ na rynek mieszkaniowy (62,5 proc. wobec 61,5 proc. w poprzednim miesiącu). Według 25 proc. z nich warunki te poprawią się, a 12,5 proc. oczekuje stabilizacji.
Zdaniem Michała Kubickiego przezesa CMP Center Management Polska, pierwsze półrocze 2022 r. będzie upływać pod znakiem wojny w Ukrainie, rosnących stóp procentowych, dwucyfrowej inflacji oraz środków z Unii Europejskiej w ramach Krajowego Planu Odbudowy. Czynniki te będą wpływać na popyt i go stymulować, jak w przypadku inflacji lub osłabiać, np. w razie rozszerzenia się wojny w Ukrainie.
– Na ten moment widać spadek zainteresowania tanimi lokalami w odleglejszych lokalizacjach, które są finansowane kredytami, zaś mieszkania droższe, lepiej ulokowane, nadal są w sferze zainteresowania klientów gotówkowych. Jeśli nie zajdą gwałtowne okoliczności, trend ten będzie kontynuowany także w drugim półroczu 2022 r. – mówi Michał Kubicki.
Według Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, zwalczanie przez Radę Polityki Pieniężnej inflacji kolejnymi podwyżkami stóp procentowych może spowodować, że część klientów już na dobre zrezygnuje z zakupu mieszkań m.in. ze względu na pogarszającą się zdolność kredytową i wyższe raty kredytów.
Stabilizacji rynku mieszkaniowego – co prawda w dłuższej, bo trzyletniej perspektywie – spodziewa się Sławomir Horbaczewski, ekspert nieruchomości. Jego zdaniem chaos legislacyjny, lawinowa inflacja i samonapędzający się wzrost stóp procentowych banku centralnego spowodują, że klienci zaczną myśleć o dalszej niż półroczna perspektywie przed podpisywaniem umów kupna nieruchomości, deweloperzy nie będą już kupować działek z zamkniętymi oczyma, pojawi się rywalizacja sprzedających działki o nabywców gruntów.
– Rynek przestanie się staczać w przepaść galopujących cen działek budowlanych, a zacznie się standaryzować. Bedzie więcej zdrowego rozsądku, mniej emocji i spekulacji – mówi Sławomir Horbaczewski.
Wojna w Ukrainie
Cenatorium przewiduje, że wojna w Ukrainie przełoży się na pogorszenie nastrojów konsumentów i przedsiębiorstw, doprowadzając do ograniczenia wydatków i zahamowania popytu. Przedłużająca się wojna może doprowadzić do załamania handlu zagranicznego z Rosją i Ukrainą. W konsekwencji tempo wzrostu PKB będzie hamować. Zdaniem ekspertów sytuacja jest jednak trudna do przewidzenia.
– Kapitał zazwyczaj ucieka z regionów zagrożonych wojną. Patrząc jednak na inwestycje choćby funduszy PRS, takiego zagrożenia nie widać. Można więc zakładać, że wybuch konfliktu może spowodować napływ kapitału ukraińskiego na polski rynek nieruchomości, w tym także tych mieszkaniowych – mówi Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska.
Zdaniem Agaty Stradomskiej z firmy Białe Lwy – Nieruchomości napływ uchodźców do Polski spowoduje, że wzrośnie zapotrzebowanie na mieszkania zarówno w zakresie najmu, jak i zakupu lokali. Mniej optymizmu wyraża Radosław Okulski, inwestor i ekspert rynku nieruchomości.
– Stopy procentowe oraz inflacja mogą jeszcze bardziej wzrosnąć, ponieważ drastycznie podrożało wiele surowców energetycznych. Wyższe stopy procentowe w Polsce mogą ostudzić hossę, która na polskim rynku nieruchomości trwa już od kilku lat – mówi Radosław Okulski.
Duże miasta górą
Największy ruch cen widoczny był w styczniu na wykresie dla dużych miast – indeks urban.one wyniósł w nich 116,99 pkt, co oznacza, że w stosunku do grudnia odnotowano wzrost na poziomie 1,69 pkt.
Połowa ekspertów przewiduje stabilizację cen, a 37,5 proc. stawia na ich wzrost w następnych miesiącach. Pozostali uważają, że ceny lokali mieszkalnych zaczną spadać.
Z kolei z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że inflacja i rosnące ceny materiałów budowlanych znajdują odbicie w cenach mieszkań.
– Największe miesięczne wzrosty na rynku pierwotnym odnotowaliśmy w Gdyni (6,7 proc.), najmniejsze w Poznaniu (0,8 proc.). Średnie ceny ofertowe w Krakowie i Gdańsku spadły na przestrzeni miesiąca (odpowiednio o 6,1 proc. i 0,3 proc.). Na rynku wtórnym średnie ceny ofertowe wzrosły poza Gdynią, gdzie odnotowaliśmy spadek o 3,9 proc. Wzrosty cen w pozostałych miastach mieściły się od 2,3 proc. w Krakowie do 7,8 proc. w Gdańsku – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Poprawa w stolicy
Po grudniowym spadku w Warszawie doszło w styczniu 2022 r. do wzrostu średniej ceny transakcyjnej mieszkań. Indeks urban.one dla Warszawy wyniósł 117,08 pkt, a więc w porównaniu do poprzedniego miesiąca wzrósł o 0,48 pkt.
Większość ekspertów (62,5 proc.) przewiduje, że popyt na mieszkania będzie spadać. Jedynie co czwarty ankietowany uważa, że popyt pozostanie na stabilnym poziomie.
Z monitoringu cen ofertowych wynika, że w styczniu ceny mieszkań w Warszawie spadły: na rynku wtórnym o 1,0 proc., a na rynku pierwotnym o 9,2 proc. Ceny mieszkań deweloperskich były niższe w nowo dodanych ogłoszeniach o ok. 6 proc., natomiast w aktywnych o ok. 5 proc.
Hamowanie w działkach
Styczniowy odczyt kończy czteromiesięczny okres wzrostu cen za grunty pod zabudowę. Wartość indeksu urban.one wyniosła wtedy 142,79 pkt, co oznacza spadek o 0,86 pkt względem poprzedniego miesiąca.
W tej edycji ankiety eksperci opowiedzieli się za stabilizacją sytuacji na rynku gruntów (62,5 proc.). Za pogorszeniem kondycji rynku gruntów opowiedziało się 31,3 proc. Coraz mniej ekspertów spodziewa się poprawy sytuacji na rynku gruntów (6,2 proc.).
Według raportu Cenatorium sytuacja na rynku gruntów jest dobra. Obserwowany od kilku lat wzrost cen działek pod zabudowę jest wynikiem wzmożonego zainteresowania osób fizycznych i deweloperów. Polacy w reakcji na rosnące ceny mieszkań coraz częściej decydują się na budowę własnego domu lub zakup budynku jednorodzinnego od dewelopera. Taki trend widoczny jest na przedmieściach największych miast, a także w mniejszych miejscowościach okalających miasta.