CZEKAM NA INWAZJĘ AMERYKANÓW
Atrakcyjna szarość: W naszym kraju panuje przekonanie, że prowadzenie agencji nieruchomości to łatwy interes, na którym można szybko zarobić. Owszem tak jest, jeżeli firma nie odprowadzi podatku od kilku przeprowadzonych transakcji. Nawiasem mówiąc, jest to regułą. Szara strefa funkcjonuje u nas w sposób zupełnie bezpieczny — twierdzi Adam Polanowski, prezes firmy Polanowscy Nieruchomości.
Adam Polanowski, prezes firmy Polanowscy Nieruchomości, twierdzi, że szara strefa na polskim rynku mieszkaniowym generowana jest przez wadliwie skonstruowany system podatkowy. Niemniej jednak sektor, w którym działa, określa mianem nadzwyczaj dojrzałego i rozwiniętego. Jego zdaniem, już za rok możemy się spodziewać wejścia na nasz rynek największych na świecie, amerykańskich sieci zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.
„Puls Biznesu”: Czy podziela Pan opinię, że na rynku nieruchomości komercyjnych przewagę mają firmy z kapitałem zachodnim, zaś na rynku mieszkaniowym górują firmy polskie?
Adam Polanowski: Jeszcze dwa lata temu przedstawiciele firm zachodnich nie kryli, że rynek mieszkaniowy ich nie interesuje, dlatego, że to jest detal. Łatwiej — niż z pojedynczym człowiekiem — negocjuje się warunki z firmami. Wtedy mówi się o pieniądzach i faktach. Rzeczywiście, tam gdzie wchodzi w grę obrót nieruchomościami komercyjnymi, dominują agencje zagraniczne. Natomiast sprzedaż i wynajem mieszkań jest domeną firm polskich.
— Czy Pana zdaniem ta tendencja na rynku się utrzyma?
— Zachodnie firmy próbują powoli wkraczać na rynek budowy i obrotu mieszkaniami. Działają jednak równie nieśmiało jak podmioty polskie na rynku nieruchomości komercyjnych. Polakom trudno konkurować z wielkim kapitałem zachodnim. Niektóre próby działania polskich firm na tym rynku zakończyły się jednak powodzeniem. Przykładem jest budowa centrum handlowego LAND w Warszawie. Podobno jednak krajowy inwestor musiał przyjąć brzmiącą z angielska nazwę, bo pod polską marką przegrywał przetargi. To też o czymś świadczy.
— Przeciętny Polak — oprócz znanych firm, jak Drągowski, Polanowski czy Strzelczyk — ma do wyboru setki innych dużo mniejszych agencji, powstających jak grzyby po deszczu. Skąd się bierze taka ilość często 2-, 3-osobowych podmiotów?
— Rzeczywiście tych firm jest bardzo dużo. Niesamowita jest też rotacja podmiotów. Co roku plajtuje co najmniej 30 proc. firm, ale jednocześnie powstaje około 35 proc. nowych. W 1994 r. tworzyły się pierwsze stowarzyszenia pośredników. Dzisiaj w Polsce stowarzyszonych jest już około dwóch tys. podmiotów nieruchomościowych. Wracając do pytania, w naszym kraju panuje przekonanie, że prowadzenie agencji nieruchomości to łatwy interes, na którym można szybko zarobić. Owszem tak jest, jeżeli firma nie odprowadzi podatku od kilku przeprowadzonych transakcji. Nawiasem mówiąc, szara strefa funkcjonuje u nas w sposób zupełnie bezpieczny.
— Jakie instytucje sprawują nadzór nad rynkiem nieruchomości?
— Głównie Urząd Skarbowy, który w pewien sposób usiłuje kontrolować szarą strefę. Organów uprawnionych do nadzoru jest mnóstwo, począwszy od ZUS-u, a kończąc na Państwowej Inspekcji Pracy. Z mojego punktu widzenia, ich kontrole są jednak szalenie kłopotliwe. Przychodzi człowiek, siedzi, przegląda dokumenty, trzeba mu je dostarczać. Po prostu zabiera czas, przeszkadza w pracy i dlatego kontrola jest dla nas niewygodna. Ale rozumiem, że to konieczne. Chciałbym tylko, żeby zasady kontroli były bardziej przejrzyste.
— W jaki sposób można realnie ograniczyć szarą strefę na rynku nieruchomości?
— Odpowiem może nieco brutalnie. Zdarzały się chwile, kiedy wydawało mi się, że system podatkowy jest tak głupi, że głupszy już być nie może. Patrzyłem na to z punktu widzenia biznesmena. Kiedy przyszło mi np. odprowadzić kilkadziesiąt tysięcy złotych podatku miesięcznie, to aż korciło, żeby się dogadać z fiskusem. Mówiłem wtedy: ludzie, nie chcę w tym miesiącu odprowadzić tej sumy. Darujcie mi jeden miesiąc, a wtedy kupię sobie np. więcej komputerów. Zobaczcie, jak moja firma się rozwija. Przez to, że mi darujecie ten miesiąc, za dwa miesiące odprowadzę więcej podatku. Odpowiedź była krótka — nie. Wydaje mi się, że bardziej właściwe jest położenie nacisku na podatki pośrednie z pozostawieniem dochodu jako formy mniej opodatkowanej. Myślę, że obecny system podatkowy ogranicza rozwój i sprzyja tworzeniu szarej strefy na polskim rynku nieruchomości.
— Jak by Pan określił wartość warszawskich nieruchomości w stosunku do ich ceny?
— W wielu przypadkach mieszkania nie są warte tyle, na ile zostały wycenione. Właściciele dobrze wyposażonych lokali, niekoniecznie nowych, próbują zawyżać ceny i szukać tzw. amatora. Nie zdają sobie jednak sprawy, że utrudniają sobie sprzedaż. Rynek osób, które kupują mieszkania, jest skończony. Można powiedzieć, że w Warszawie mieszkania poszukują dzisiaj powiedzmy 1444 osoby i ani jedna więcej. Zbyt drogi lokal staje się bardzo szybko znany i nikt nie bierze go pod uwagę. Trudniej jest go sprzedać. Podobnie jest z ludźmi, którzy specjalnie zawyżają ceny, mówiąc: „w razie czego opuszczę”. Ogromna większość kupujących nie chce się targować, lecz po prostu kupić mieszkanie. To nie jest Bliski Wschód, gdzie skłonność do targowania się ludzie mają w swojej naturze.
— Czy Pańskim zdaniem można mówić o stałym wzroście na naszym rynku nieruchomości, czy raczej znajduje się on w fazie stabilizacji?
— Najbardziej rozwinięty rynek pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na świecie to Stany Zjednoczone. Funkcjonuje tam praktycznie kilka liczących się sieci, każda ma po kilkadziesiąt tysięcy agentów. Działają one w oparciu o franchising ze ściśle określonymi procedurami i regułami. Największe z nich — Century 21 i Remax — do tej pory omijały takie kraje jak nasz. Od pewnego czasu mamy jednak do czynienia z penetracją Polski przez ich przedstawicieli. W związku z tym jest wysoce prawdopodobne, że na naszym rynku już w roku 2000 pojawią się próby tworzenia sieci franchisingowych. Podejmie je jedna z sieci ogólnoamerykańskich. Sytuacja może rozwinąć się różnie. Na przykład w Skandynawii Amerykanie ponieśli klęskę. W Niemczech podobnie. Ale już np. na południu Francji bardzo dobrze rozwija się sieć Century 21. W Polsce na pewno podejmą próby działania.
— W jaki sposób wejdą na nasz rynek?
— Na pewno znajdą się krajowe firmy, które uznają, że warto „podczepić się” do atrakcyjnej, zagranicznej marki. Z drugiej strony, będą prawdopodobnie musiały wnieść bardzo wysokie opłaty licencyjne za korzystanie z dobrodziejstw amerykańskich sieci. No chyba że zastosują one w Polsce specjalne ceny promocyjne. Mimo wszystko nie sądzę, żeby były one niskie. W związku z tym powstaje pytanie o ewentualne fuzje na rynku. Czy w obliczu takiego zagrożenia może do nich dojść? To mało realne, ponieważ dotyczy zbyt wąskiego segmentu rynku. Bardziej prawdopodobne jest, że duże, polskie firmy nieruchomościowe podejmą próbę ekspansji terytorialnej, tworząc swoje oddziały w całej Polsce. Wszystko po to, żeby móc realnie konkurować z amerykańskimi gigantami.
Sam kilka lat temu otrzymałem propozycję kupna tzw. master franchise na Polskę. Nie mogę niestety zdradzić jej nazwy. Nasza firma nie była tym zainteresowana, bo franszyza nic nam nie da. Niczego się dzięki niej nie nauczymy od Amerykanów, uważamy, że znamy nasz rynek od podszewki. Ale może się znaleźć ktoś, kto potraktuje sprawę czysto kapitałowo i kupi franszyzę typu master na Polskę po to, żeby ją sprzedawać dalej jako inwestycję kapitałową tak, jak się np. sprzedaje Pizza Hut. Należy się liczyć z tego typu zagrożeniem. Ale z drugiej strony, Polak zawsze miał tendencje do bycia niezależnym. Dlatego, krótko mówiąc, plany zachodnich sieci mogą spalić na panewce.
“Najbardziej rozwinięty rynek pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na świecie to Stany Zjednoczone. Funkcjonuje tam praktycznie kilka liczących się sieci, każda ma po kilkadziesiąt tysięcy agentów. Działają one w oparciu o franchising ze ściśle określonymi procedurami i regułami. Największe z nich — Century 21 i Remax — do tej pory omijały takie kraje jak nasz. Od pewnego czasu mamy jednak do czynienia z penetracją Polski przez ich przedstawicieli”.