Kolejni inwestorzy zapowiadający ostatnio nowe osiedla mieszkań na wynajem – Hiemstaden, Resi4Rent, Vantage Development i inni – zaniepokoili część operatorów domów studenckich. Nowi gracze walczą o te same grunty w centrach dużych miast. Przyspieszony rozwój PRS [private rented sector, czyli segment mieszkań na wynajem instytucjonalny – red.] i wzrost cen mieszkań na rynku indywidualnym podwyższają ceny działek - zauważyli przedstawiciele rynku akademików, mówiąc o największych wyzwaniach podczas konferencji Cuschman & Wakefield „Student Housing od kuchni. Prywatne domy studenckie w Polsce”. Rosną też koszty budowy.
Problem czy straszak
Tymczasem - podkreśla Tomasz Paszkowski, szef rozwoju biznesu w BaseCamp Student - inwestorzy i banki oceniają rynek akademików, biorąc za punkt odniesienia rynek indywidualnego wynajmu mieszkań, gdzie popyt spadł i czynsze zmalały. Nowym wyzwaniem stało się więc przekonanie ich, że warto zainwestować w akademik. Efektem może być zmniejszenie nowej podaży w segmencie domów studenckich.
Obecnie – jak wynika z danych JLL – w największych miastach w Polsce jest ponad 6 tys. miejsc w prywatnych akademikach, a 8,5 tys. jest w budowie i w projektach. Łącznie to zaledwie 1,2 proc. populacji studentów, a więc potencjał wzrostu jest olbrzymi. BaseCamp ma np. w Polsce dwa obiekty w Łodzi (łącznie ponad 1 tys. pokoi), a w budowie i planach łącznie ponad 2,5 tys. w Katowicach, we Wrocławiu, w Warszawie, Sopocie i Gdańsku.
Operatorzy akademików nie martwią się o popyt ze strony studentów i ceny najmu. Z badania JLL wynika, że mimo nauki zdalnej i ograniczeń spowodowanych pandemią ponad połowa prywatnych akademików miała w IV kw. 2020 r. obłożenie przekraczające 90 proc., a tylko co dziesiąty - mniejsze niż 60 proc. Również ceny nie spadły istotnie – 39 proc. miejsc noclegowych nie było przecenionych w stosunku do poprzedniego roku akademickiego, a 48 proc. podrożało.
– Tu i teraz największym wyzwaniem dla akademików jest niepewność, jakie decyzje podejmą uczelnie w sprawie formy studiów po wakacjach: czy będą stacjonarne, czy hybrydowe, co oczywiście wpływa na sytuację na rynku najmu i nasz segment – uważa Jolanta Bubel, dyrektor generalny sieci Student Depot.
Student Depot działa w Polsce od 7 lat i ma 2,5 tys. miejsc w sześciu obiektach w największych miastach w kraju. W ciągu trzech lat planuje potroić zasoby.
Nowy konkurent
Zdaniem Jolanty Bubel w przyszłości hipotetycznie może dojść do sytuacji, gdy gwałtownie rozwijający się segment PRS zacznie konkurować z akademikami o studentów. Kiedy na rynku wynajmu instytucjonalnego pojawi się więcej mieszkań, można się spodziewać, że ich operatorzy PRS bardziej otworzą się na tę grupę najemców. W innych krajach niektóre firmy w tym segmencie już tworzą w swoich osiedlach części wspólne, np. coworkingowe, mogące też służyć do wspólnej nauki.
W opinii Renaty Kusznierskiej, szefowej polskiego oddziału międzynarodowej sieci Youniq. My Way of Living, akademiki nie powinny jednak obawiać się konkurencji sektora PRS.
– PRS i domy studenckie mają inną specyfikę. Akademiki będą nadal pierwszym wyborem dla studenta i jego rodziców. Są blisko uczelni, są bardziej bezpieczne i wygodne, to tu tworzy się relacje. Oczywiście to działa dopóty, dopóki student nie zbuduje własnej sieci kontaktów i się nie usamodzielni. Potem na ogół wynajmuje mieszkanie, często z przyjaciółmi, i jest to prawidłowość wpisana w nasz biznes – twierdzi Renata Kusznierska.
Youniq ma w Polsce jeden działający już obiekt w Gdańsku na 409 łóżek dla studentów i młodych profesjonalistów (w Wielkiej Brytanii, Niemczech, Hiszpanii, Portugalii i Austrii zarządza łącznie 37 tys. łóżek). Kolejny obiekt Youniqa, na ponad 600 łóżek, powstanie w Krakowie.
Rynek PRS to obecnie, według JLL, około 6 tys. mieszkań na wynajem. Zapowiedzi inwestorów mówią jednak o szybkim zwielokrotnieniu tej puli – w najbliższych latach ma wzrosnąć do 24 tys. lokali. T zaledwie 0,1 proc. zasobów mieszkaniowych w Polsce, więc segment najmu instytucjonalnego nadal będzie miał bardzo duży potencjał wzrostu.
Według danych CBRE w głównych ośrodkach akademickich w Polsce jest 80,3 tys. miejsc w domach studenckich uczelni publicznych i prywatnych, co zapewnia zakwaterowanie zaledwie 9,9 proc. studiujących. Średnia opłata w akademikach uczelni publicznych to 446 zł, a w prywatnych – 1195 zł. Różnica wynika ze standardu: w prywatnych są to głównie jedynki, często urządzone jak mikrokawalerki. W 2020 r. miejsce w akademiku publicznym podrożało średnio o 3 proc., a w prywatnym - o 19 proc.