Parlament pracuje nad kolejnym rozwiązaniem dla najemców powierzchni w galeriach handlowych, aby mogli utrzymać się w kryzysie powodowanym zamykaniem tych obiektów. Pomysł dotyczy kosztów najmu.
Dotychczas zamknięcie centrów handlowych wiązało się z ustawową możliwością zwolnienia przedsiębiorcy w okresie tzw. lockdownu z kosztów użytkowania danej powierzchni, np. czynszu czy opłat eksploatacyjnych. Trzeba było tylko przedłużyć umowę najmu o pół roku plus okres obejmujący zamrożenie biznesu. Uchwalona już przez Sejm i skierowana do Senatu nowelizacja ustawy dotyczącej zwalczania COVID-19 (tzw. specustawy covidowej) zapowiada korzystniejsze ulgi.
Umowy sprzed epidemii
Różnica między obowiązującymi jeszcze przepisami (zostaną uchylone) a nowymi polega na tym, że nie będzie całkowitego zwolnienia z opłat w okresie lockdownu. Mają być obniżone do 20 proc. bez wymogu przedłużenia umów najmu. Ponadto przez trzy miesiące od odmrożenia biznesów najemcy wnosiliby połowę należności. Rozwiązania te dotyczą umów zawartych przed stanem zagrożenia epidemicznego, czyli przed 14 marca 2020 r. Resort rozwoju, autor nowelizacji, zwraca uwagę, że ze względu na dynamiczną sytuację zasady będzie można stosować do okresów ograniczania działalności po jej wejściu w życie.
Federacja Przedsiębiorców Polskich (FPP) oraz Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) nie są przeciwne zapłacie 20 proc. czynszów, mimo że jak wskazują, Kodeks cywilny jasno precyzuje, co oznacza brak świadczeń strony umowy z przyczyn niezależnych. Jeśli galerie handlowe nie wywiązują się z zapewnienia umownych wskaźników odwiedzalności przez klientów, najemcy także nie mają obowiązku spełniania swoich zobowiązań.
– Nawet częściowa zapłata jest dużym obciążeniem dla przedsiębiorcy, który nie może prowadzić biznesu i nie ma przychodów. Ponosi przecież koszty wynagrodzeń dla pracowników oraz inne opłaty stałe. Te 20 proc. w czasie lockdownu to wsparcie właścicieli galerii w imię solidarności biznesowej. Jednocześnie już dziś należy myśleć o warunkach współpracy podczas wychodzenia z pandemii i po znoszeniu obostrzeń. Trzy miesiące z czynszem wynoszącym 50 proc. nie wystarczą, by przywrócić ruch notowany w 2019 r. – zauważa Zofia Morbiato, dyrektor generalna ZPPHiU.
Zdaniem prawników z kancelarii CMS nowe rozwiązanie budzi jednak wiele wątpliwości. Aby móc z niego skorzystać, ten, kto na podstawie dotychczasowych regulacji przedstawił bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia najmu czy dzierżawy, musi złożyć wolę jej cofnięcia w ciągu 14 dni od wejścia w życie nowych przepisów. Oświadczenie to wywoła skutki od razu. Ani nowela, ani uzasadnienie do niej nie wyjaśniają natomiast, jak i czy strony powinny rozliczyć się z wcześniejszych okresów, kiedy obowiązywały inne zasady regulowania opłat.
– Przepisy nowelizacji można interpretować tak, że jeżeli najemcy chcieliby skorzystać z nowych ulg zamiast dotychczasowych, byliby zobowiązani wstecz uiścić należności w wysokości 20 proc. za dany okres lockdownu – zwraca uwagę Lidia Dziurzyńska-Leipert, radca prawny, partner w CMS.
To jednak nie koniec finansowego zawirowania w razie cofnięcia wspomnianych ofert. Między okresami zakazów handlu czy świadczenia usług na terenie galerii handlowych były przecież tygodnie prowadzenia biznesu z pełną odpłatnością za użytkowane powierzchnie. Dzięki nowelizowanym przepisom miałaby być ona niższa o 50 proc.
– Najemca może spytać, jak odzyskać połowę tych kwot. Wynajmujący umieszczają w umowach wiele postanowień zabezpieczających ich interesy, wyłączając np. prawo potrącania wierzytelności najemców z należnościami czynszowymi. Chcąc odebrać te 50 proc., mogą wpaść w pułapkę, gdy właściciel galerii nie zechce zwrócić pieniędzy. W wielu przypadkach nie uda im się uwzględnić tego w kolejnych okresach najmu, ponieważ umowy tego zabraniają – mówi Aleksander Grabecki, adwokat z CMS.
Pojęcie obce prawu
Cel projektodawcy, aby wesprzeć przedsiębiorców, wydaje się trudny do osiągnięcia także z innych powodów.
– Nowela rodzi pytanie, jak należy rozumieć sformułowanie: cofnąć ofertę. W prawie nie ma mowy o sytuacji, w której ktoś wycofuje propozycję złożoną adresatowi i przez niego podjętą, co najczęściej wiąże się ze sporządzeniem aneksu, który też jest umową. Nie można jednostronnie cofnąć deklaracji, która przeobraziła się w umowę, stała się wiążąca i jest realizowana. Co najwyżej można wycofać ofertę jeszcze nie przyjętą przez drugą stronę, a więc przed podpisaniem aneksu – podkreśla Lidia Dziurzyńska-Leipert.
Jak wyjaśnia, dosłowne rozumienie wycofania deklaracji przedłużenia najmu w zamian za zwolnienie z opłat nie oznacza wcale anulowania uzgodnień w tej sprawie. Zapisano je w postanowieniach umownych. Cofnięcie ofert nie może dotyczyć skutecznie zawartych aneksów. One same zatem nie znikną z obrotu prawnego.
– Tym bardziej, że nie zawarto ich w warunkach groźby, pod wpływem błędu i pozornie, co mogłoby być podstawą do ich podważenia. Sporządzano je zgodnie z prawem i intencją stron – mówi Lidia Dziurzyńska-Leipert.
Przedstawiciele kancelarii CMS zwracają ponadto uwagę, że niektórzy w aneksach doprecyzowali szczegóły zaakceptowanej przez obie strony sytuacji, a także samej umowy najmu w związku z lockdownem, określili jego nowe warunki i nierzadko zrzekali się pewnych roszczeń.
– Uważamy, że w takich przypadkach nowelizacja nie znajdzie zastosowania – zauważa Aleksander Grabecki.
Trudne decyzje
Projektowane ulgi będą natomiast przysługiwały w przypadku, gdy najemca i właściciel galerii znaleźli wcześniej inny pomysł na przetrwanie oraz utrzymanie swoich relacji, np. podpisali aneksy obniżające świadczenia na określony czas, w ogóle nie korzystając z ustawowej możliwości zwolnienia z opłat w zamian za dalsze użytkowanie lokalu. Nie jest wykluczone, że część firm uzna teraz za korzystne znowelizowane regulacje i zechce z nich skorzystać wstecz, np. w związku z lockdownem zakończonym 3 maja. W tym celu z uwagi na wymagania związane z nowymi uprawnieniami musiałyby najpierw zastosować obowiązujące jeszcze przepisy, czyli złożyć wolę przedłużenia umowy najmu. Miałyby na to czas do 21 dnia od uchwalenia zmienionych reguł, bo takie ma być dla nich vacatio legis i zarazem termin wygaśnięcia starych. Od tej daty i maksymalnie w ciągu dwóch tygodni będzie można cofnąć ofertę i uzyskać prawo do ulgi na nowych zasadach.
Niektórzy być może dojdą do wniosku, że warto wykonać takie działania, aby nie utracić prawa do nowych uprawnień. Natomiast decyzję, czy w ogóle z nich skorzystają, podejmą na podstawie dokładnej oceny sytuacji.
– Na takie analizy jest niewiele czasu. Trzeba przy tym pamiętać, że tego rodzaju zmiany we wzajemnych relacjach mogą wpłynąć na rozliczenia księgowe czy podatkowe, a zatem wymagać korekt wstecz – mówi Aleksander Grabecki.
Biorąc pod uwagę tempo prac legislacyjnych, przedsiębiorcy powinni już teraz przemyśleć, co dla nich oznaczają nowe przepisy i ewentualnie przygotować się do negocjowania współpracy i rozliczeń wzajemnych zobowiązań. W trudnej sytuacji są obie strony.
– Najemca, którego placówki są rozsiane w wielu centrach handlowych, musi szybko ocenić relacje prawne z wieloma wynajmującymi. To samo dotyczy właściciela galerii. Czasu na takie działania jest mało – stwierdza Aleksander Grabecki.
– Galerie handlowe i sklepy w nich funkcjonujące, obok branży turystycznej i gastronomicznej, są najbardziej poszkodowane w wyniku obostrzeń pandemicznych. Rząd powinien ze szczególną uwagą podchodzić do budowania wieloletniego wsparcia dla tych sektorów – mówi Marek Kowalski, przewodniczący FPP.
Zwraca uwagę, że zapłata 20 proc. czynszów w zamkniętych centrach to nie pomoc dla najemców, lecz dla wynajmujących i ich wsparcie ze strony rządu może być szersze.
– To może być przesunięcie spłat rat kredytów oraz odsetek zaciągniętych na zakup czy budowę centrum. Brak zrównoważenia pozycji prawnej stron umów galerii z najemcami to jeden z problemów, który należy pilnie rozwiązać – podkreśla przewodniczący FPP.