Deweloperzy przestali inwestować w magazyny
Analitycy zachęcają do wynajmowania magazynów. Czynsze spadły do minimum, deweloperzy nie budują nowych obiektów, spada więc ilość wolnego miejsca w istniejących zasobach. Jeśli sprawdzą się przewidywania analityków, to już pod koniec 2001 r. czynsze za magazyny powinny pójść w górę.
Z danych zawartych w raporcie wynika, że spada ilość nie wynajętej powierzchni w warszawskich magazynach. Przyczyna tego zjawiska jest prosta.
— W ostatnich latach dużo firm budowało nowe obiekty. Przyrost powierzchni był bardzo dynamiczny, podaż znacznie przewyższała popyt. Obecnie jednak nie powstają nowe obiekty magazynowe. Najemcy zapełniają więc istniejące zasoby, przez co spada wskaźnik pustostanów — mówi Tomasz Olszewski z Healey & Baker.
Podobnego zdania jest również Roman Fortuna, dyrektor King Sturge, firmy która opracowała raport o powierzchniach magazynowych.
— Większość inwestycji w budowę powierzchni magazynowych rozpoczęła się w listopadzie 2000 r. i teraz ich budowa dobiega końca, a nowych obiektów nie przybywa. Od stycznia 2001 r. nie rozpoczęto żadnej nowej budowy. Dane zaprezentowane w raporcie obrazują stan rynku na koniec czerwca. W ciągu dwóch miesięcy ilość pustostanów jeszcze się zmniejszyła i obecnie osiągnęła poziom około 11 proc. — mówi Roman Fortuna.
Malejący wskaźnik nie wynajętej powierzchni nie oznacza więc, że na rynku zapanowało ożywienie. W 1999 r. na rynku warszawskim pojawiło się 120 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego wynajęto 75 tys. W 2001 wybudowano kolejne 230 tys. mkw. z czego wynajęto 200 tys. Do czerwca 2001 r. na rynku pojawiło się kolejne 140 tys. mkw., a najemcy zasiedlili 150 tys. mkw.
Dobrze dla najemców
Obecna sytuacja na rynku jest najkorzystniejsza dla najemców. Duża ilość wolnej powierzchni spowodowała, że czynsze spadły. Zdaniem Tomasza Olszewskiego, w niektórych przypadkach deweloperzy obniżyli czynsze do granicy opłacalności. Jego zdaniem, brak nowych obiektów może spowodować, że już pod koniec 2001 r. można spodziewać się wzrostu czynszów w niektórych obiektach.
— Nie będzie to jednak wzrost duży. Myślę, że może on sięgnąć 10 proc. — uważa Tomasz Olszewski.
Roman Fortuna twierdzi jednak, że czynsze w obiektach, które położone są w samej Warszawie, będą nadal spadać. Przyznaje on, że co prawda w samej stolicy takich obiektów nie ma zbyt wiele, ale wskaźnik nie wynajętej powierzchni utrzymuje się tu na poziomie 12 proc.
— Dodatkowo już niedługo na rynek trafi Plantan Park II, a wraz z nim 16 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. To powinno zaostrzyć walkę deweloperów o najemców, skutkiem czego może być dalsze obniżanie czynszów — mówi Roman Fortuna.
Jego zdaniem podaż powierzchni magazynowych w mieście przewyższa popyt. Poza tym najemcy nie są obecnie skłonni do płacenia czynszów na poziomie 7 USD za mkw. miesiecznie.
Natomiast jeśli chodzi o obniżanie czynszów to Roman Fortuna spodziewa się, że dotyczyć to będzie obiektów położonych poza granicami Warszawy i dużych centrów logistycznych. W takich obiektach czynsze są już stabilne od maja 2001 r. i prawdopodobnie mogą spaść pod koniec 2001 lub na początku 2002 r.
Nastroje są dość złe
Niektórzy analitycy uważają, że obserwowane obecnie problemy w naszej gospodarce, z niedoborami w przyszłorocznym budżecie na czele, nie mają zbyt dużego wpływu na liczbę podpisywanych umów. Tomasz Olszewski twierdzi jednak, że przedstawiciele firm, z którymi prowadzi negocjacje, narzekają.
— Mimo to udaje się podpisywać umowy najmu. Przedstawiciele firm często zwracają uwagę na fakt, że muszą szukać oszczędności, dlatego nie mogą pozwolić sobie na nowy magazyn. Tymczasem przeprowadzka do nowego obiektu nie zawsze musi się wiązać ze wzrostem kosztów. Jeżeli nawet czynsz jest wyższy, nie znaczy to, że koszty magazynowania ogółem również będą wyższe. Trzeba bowiem podliczyć inne wydatki, i tak np. ogrzewanie w nowych obiektach jest dużo bardziej efektywne, a co za tym idzie tańsze. Dzięki wysokiemu składowaniu, na mniejszej powierzchni można zmieścić więcej towaru. W efekcie kiedy uwzględnimy wszystkie koszty okazuje się, że nowoczesne powierzchnie są tańsze od starych — podsumowuje Tomasz Olszewski.
Tymczasem Roman Fortuna uważa, że obecna sytuacja makroekonomiczna może mieć pewne przełożenie na rynek nieruchomości.
— Popyt w tym roku jest mniejszy niż w roku 2000. Może to wskazywać, że rynek w skali globalnej spowalnia — uważa Roman Fortuna.