Najwyższe na krajowym rynku ceny mieszkań w Warszawie, dochodzące do 12 tys. zł za metr kwadratowy, i najmniejsza ich dostępność to zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) wynik przede wszystkim braku gruntów oraz coraz mniejszej liczby pozwoleń na budowę wydawanych przez miasta.
W 2015 r. deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę ponad 22 tys. mieszkań i w kolejnych latach do 2019 r. liczba ta nie spadała poniżej 20 tys., osiągając maksimum — ponad 24 tys. — w 2018 r. W 2019 r. wydano pozwolenia i rozpoczęto budowę ponad 21 tys. mieszkań. Niestety, w dwóch kolejnych latach liczba pozwoleń była zdecydowanie niższa. W 2020 r. wydano ich dla nieco ponad 14 tys. mieszkań, zaś w pierwszej połowie 2021 r. 7,6 tys. — wynika z raportu JLL „Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie — stan obecny i zagrożenia rozwoju”.
Brak nowych mieszkań od deweloperów winduje w górę ceny mieszkań. Przy dużym popycie i małej podaży rosną ceny zwłaszcza na rynku wtórnym.
— W ciągu ostatnich pięciu lat ceny mieszkań na rynku deweloperskim wzrosły o 27,7 proc., a na rynku wtórnym o 47,8 proc. To efekt małej podaży mieszkań, która wynika z opóźnień wydawania pozwoleń na budowy i warunków zabudowy — mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.
Opóźnianie decyzji
Tymczasem czas trwania procedur administracyjnych prowadzących do uzyskania pozwolenia na budowę systematycznie rósł.
— W 2016 r. narzekaliśmy, że niecałe 30 proc. decyzji o warunkach zabudowy było wydawane w Warszawie w terminie zgodnym z prawem, czyli w ciągu 60 dni. Dziś w terminie przewidzianym ustawowo warunki zabudowy dla budownictwa wielorodzinnego zostały wydane w liczbie sześć sztuk, 58 czekało do pół roku, 85 do roku, a 105 powyżej roku. Razem 254 decyzji, z czego zaledwie sześć zgodnie z przepisami — mówi Konrad Płochocki.
Dyrektor generalny PZFD podkreśla, że aby zbudować blok, trzeba uzyskać średnio około 20 decyzji administracyjnych. Pozwolenie na budowę wieńczy długi proces uzyskiwania decyzji środowiskowych, drogowych, o przyłączach itd. Ale nawet najprostsza decyzja, jaką jest pozwolenie na budowę, tylko w 37 przypadkach na 254 została wydana w czasie zgodnym z przepisami.
Obecnie w Polsce budowa trwa krócej (około 2 lata) niż uzyskiwanie wszystkich potrzebnych decyzji administracyjnych (3 lata). W Warszawie procedury administracyjne pochłaniają jeszcze więcej czasu.
— Słyszymy oskarżenia, że ceny mieszkań są wysokie, bo deweloperzy stosują wysokie marże. Jeśli uwzględnimy, że jest to marża za pięć lat, to z 19 proc., ile wynoszą średnie marże deweloperskie, robi się dużo poniżej 5 proc. — mówi Konrad Płochocki.
Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, wiceprezesa JLL i jednego z twórców raportu, w Warszawie doszło do najgłębszego załamania podaży nowych mieszkań deweloperskich spośród sześciu największych miast Polski.
— W ciągu ostatnich pięciu lat oferta skurczyła się o połowę, do najniższego poziomu od 14 lat — mówi Kazimierz Kirejczyk.
Aby utrzymać stałą ofertę, liczba pozwoleń powinna przewyższać liczbę rozpoczynanych budów, bo nie wszystkie planowane inwestycje wchodzą w fazę realizacji.
Bolesne skutki dla miasta
Według raportu JLL skutkiem zbyt małej podaży mieszkań w Warszawie może być znaczny wzrost ich cen, sięgający kilkudziesięciu procent w latach 2023-24 r. w porównaniu z poziomem z 2020 r. To znacznie przewyższa możliwy do osiągnięcia w tej perspektywie wzrost wynagrodzeń.
— Przy dużym spadku dostępności mieszkań i przy wysoce prawdopodobnym w dalszej perspektywie wzroście oprocentowania kredytów może nastąpić spadek popytu. Rynek zareaguje obroną cen poprzez ograniczenie liczby budowanych lokali, co z kolei spowoduje zahamowanie budowy mieszkań na kilka lat — mówi Kazimierz Kirejczyk.
Zgodnie z konkluzją raportu skutki opóźnień mogą być bolesne dla stolicy. Nowe inwestycje mieszkaniowe na większą skalę pojawią się w miastach satelitarnych, gdzie pracujący w Warszawie będą szukać tańszego lokum. Na kłopotach mieszkaniowych stolicy zyskają też inne metropolie, konkurujące o inwestycje w sektorze nowoczesnych usług dla biznesu.
W biurze architektury i planowania przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy wszystkie decyzje są wydawane w ustawowym terminie. Za każdy dzień zwłoki grozi 500 zł kary, a takich w BAiPP w 2020 r. nie płaciliśmy.
Liczby podane przez PZFD nie uwzględniają okresów, w których bieg terminu wydania decyzji jest zawieszony — najczęściej na prośbę inwestora — ponieważ złożony wniosek wymaga uzupełnienia, uzgodnienia itd.
Dowodzi to przede wszystkim tego, że nastąpiło załamanie jakości składanych projektów, które projektanci muszą wielokrotnie poprawiać. W 2021 r. nastąpiło jeszcze więcej zawieszeń, ponieważ inwestorzy masowo składali niekompletne wnioski na koniec grudnia 2020 r., aby zdążyć przed zmianą przepisów. Projekty są też coraz bardziej skomplikowane i wymagają coraz częściej dodatkowych uzgodnień. Próba przerzucenia na miasto odpowiedzialności za taki stan rzeczy przez PZFD spowoduje, że zamiast umożliwienia inwestorom dopracowania projektu urząd odmówi wydania decyzji z powodu braków we wniosku.