KOMENTARZ
MARCIN WOLSKI
konsultant w firmie Reas
Wśród rzeczoznawców i analityków rynku nieruchomości panuje przekonanie, że największy wpływ na wartość nieruchomości ma lokalizacja. Trudno się z tym nie zgodzić — położenie jest pierwszym czynnikiem, który biorą pod uwagę osoby, planujące zakup mieszkania.
Oczywiście, że im lepszy adres, tym wyższa cena lokalu. Z reguły najwyższe ceny mieszkań są w dzielnicach śródmiejskich. Najchętniej wybierane — a tym samym najdroższe — są dzielnice typowo mieszkaniowe, np. warszawski Mokotów czy krakowski Zwierzyniec.
Wizerunek poszczególnych części miasta może jednak ulegać zmianom związanym m.in. z rozwojem infrastruktury czy zmianami preferencji nabywców. Budowa linii tramwajowej czy stacji metra podnosi atrakcyjność lokalizacji, co zwykle wiąże się ze wzrostem cen mieszkań. I odwrotnie — plany realizacji w bezpośrednim sąsiedztwie drogi szybkiego ruchu, stacji paliw czy innych obiektów, wpływających niekorzystnie na jakość życia mieszkańców, mogą doprowadzić do spadku cen mieszkań jeszcze przed rozpoczęciem realizacji tego przedsięwzięcia.
Badania preferencji nabywców pokazują, że atrakcyjność lokalizacji jest oceniana
przede wszystkim przez pryzmat dobrej komunikacji z innymi częściami miasta, bliskości obiektów infrastruktury społecznej (szkoły, przedszkola, przychodnie) czy punktów usługowych, a także położenia w pobliżu terenów zielonych. Istotny jest również ogólny charakter otoczenia, w tym typ zabudowy.
Z atrakcyjnością lokalizacji jest też ściśle związana cena gruntów. Na terenach zurbanizowanych, gdzie niezabudowane tereny są dobrem rzadkim, ich ceny są zdecydowanie wyższe niż gruntów w peryferyjnych częściach miasta. Przykładem może być zróżnicowanie cen na terenie Warszawy.
Decyzja dewelopera o zakupie nieruchomości w celach inwestycyjnych z reguły poprzedzona jest licznymi analizami. Na ich podstawie inwestorzy podejmują decyzję, czy lokalizacja znajdzie uznanie potencjalnych nabywców i czy relacja wszystkich kosztów w stosunku do możliwych do uzyskania przychodów jest opłacalna.
Z punktu widzenia inwestora na wysokość ceny mieszkania mają wpływ następujące czynniki: koszt zakupu gruntu, koszty budowy, koszty pośrednie (w tym projektu architektonicznego i nadzoru, zarządzania realizacją projektu, marketingu i sprzedaży) oraz koszty finansowe. Wbrew powszechnym opiniom na temat marży na projektach deweloperskich największy wpływ na cenę mieszkań mają koszty budowy oraz nabycia gruntu. Jeżeli uda się kupić grunt po atrakcyjnej cenie oraz obniżyć koszty budowy, to możliwa jest sprzedaż mieszkań po niższych cenach. Tym głównie można między innymi tłumaczyć różnice w cenach mieszkań nawet w granicach jednej dzielnicy.