Domki dobre do izolacji, ale nie inwestowania

opublikowano: 06-05-2021, 20:00

Obecny popyt na działki i domki letniskowe może oznaczać modę inwestycyjną. Bardzo to ryzykowne – przestrzegają eksperci

Z tego artykułu dowiesz się:

  • jaka jest koniunktura na rynku działek i domków letniskowych,
  • jak atrakcyjność tego typu inwestycji oceniają eksperci,
  • z czym trzeba się liczyć, decydując się na tego typu domek,
  • jakich stawek najmu można oczekiwać,
  • co zwiększa szansę na sukces takiego przedsięwzięcia.

Według danych Google zebranych przez HRE Investments, zainteresowanie działkami budowlanymi wzrosło w 1 kw. 2021 r. o 67 proc. r./r. Wzrost dotyczy też działek leśnych, rekreacyjnych, rolnych czy ogródków działkowych.

Zdaniem Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investments, może to oznaczać ucieczkę z miast na łono natury pod wpływem paniki wywołanej pandemią. Jak przestrzega ekspert HRE Investments, bez solidnej kalkulacji finansowej, pochopne zakupy mogą się w wielu przypadkach skończyć kosztownym błędem.

Boom na domki i na działki

Według Kamila Bergera, eksperta ds. nieruchomości z portalu GruntToMazury.pl, pomagającego w zakupie działek na Mazurach i Warmii, sporo osób myśli o szybkim stawianiu na kupowanych działkach domów dla siebie, ale też dodatkowych dla rodziny, znajomych czy na wynajem.

– W I kwartale 2021 r. znalazłem dla klientów tyle działek, co przez cały 2018 r. Klienci szybciej też podejmują decyzję – od pierwszego kontaktu do podpisania umowy mija na ogół ok. 10 dni, a przed pandemią trwało to średnio półtora miesiąca – mówi Kamil Berger.

Uciekający z miast już w zeszłym roku łączyli cel prywatny z inwestycyjnym. Gorączkę inwestycyjną podkręcały możliwości szybkiej realizacji marzeń o zamieszkaniu pod lasem. Mniej czasu traci się na formalności administracyjne, bo obiekty o powierzchni nie przekraczającej 35 m kw. nie potrzebują pozwolenia na budowę – wystarczy zgłoszenie w urzędzie. Poza tym kontenery mieszkalne czy tzw. holenderki są produkowane fabrycznie i ich dostarczenie można liczyć w tygodniach, a nie miesiącach czy latach.

– Po wybuchu pandemii wiele osób zgłaszało się także do nas z chęcią zamieszczenia oferty wypoczynku w takich obiektach, my jednak szukamy unikatów i domki produkowane seryjne nie pasują do wartości, którymi chcemy się wyróżniać – mówi Aleksandra Szałek, właścicielka portalu Slowhop.com.

Dużo zachodu:
Dużo zachodu:
100 tys. wydane na postawienie domku letniskowego to dopiero początek kosztów, bo trzeba doliczyć jeszcze m.in. posadowienia, urządzenia i doprowadzenia wody i prądu.
Adobe Stock

O czym nie mówią producenci domków

Według Bartosza Mazurka, założyciela Szkoły Inwestowania, obserwowany w mediach boom na niskobudżetowe kontenery mieszkaniowe lub domki letniskowe może szybko spotkać się z rozczarowaniem inwestorów, którzy podejmą owe zakupy.

– Kontener mieszkaniowy lub niskobudżetowy domek pod lasem wydaje się być dziś często reklamowaną lokatą kapitału w ruchomości turystyczne. W budżecie do 100 tys. zł potencjalny inwestor nie znajdzie nic tańszego, ale musi zdać sobie sprawę, że to dopiero początek kosztów, o czym nie zawsze wspominają ich producenci. Warto wziąć pod uwagę rosnące potrzeby i wymagania Polaków co do jakości i standardu zamieszkania. Za rogiem czyhają bowiem konkurencyjne cenowo pola namiotowe, kampingi lub idąc w większą wygodę pokoje w gospodarstwach i domach na wynajem – mówi Bartosz Mazurek.

Jak zauważa ekspert, ciężko jest wypozycjonować relację jakości i komfortu zamieszkania w niskobudżetowym kontenerze lub domku letniskowym do ceny najmu - w stosunku do alternatywnych ofert na rynku.

Ciasny gorset biznesplanu

Według kalkulacji Bartosza Mazurka chcąc wyposażyć kontener lub domek w standardzie hotelowym trzech gwiazdek, musimy oprócz wspomnianych 100 tys. zł. wydać ok. 1,5 tys. zł za m kw., co przy powierzchni 35 m kw. daje dodatkowe ponad 50 tys. zł. Kolejnym wydatkiem jest transport, posadowienie na gruncie, doprowadzenie prądu, wody, odprowadzenie ścieków (szambo) itp. Nasze wydatki rosną więc do 200 tys. zł.

– Dla osób posiadających mały budżet powiedzmy, że to jeszcze brzmi nieźle: najtańsza bowiem kawalerka condo- lub aparthotelowa w Karpaczu czy Szklarskiej Porębie kosztowałaby nas 300 tys. zł. Tu jednak pojawia się kolejne wyzwanie: operator. Przecież ktoś musi posprzątać, dostarczyć świeżą suchą pościel, ręczniki, skosić trawę itp. Trzeba więc uwzględnić koszt operatora – mówi Bartosz Mazurek.

Ekspert uczula przy tym, że nie w każdej lokalizacji w ogóle znajdziemy taką usługę, bo operatorzy wymagają od inwestorów zarządzania odpowiednio dużą ilością jednostek mieszkalnych ze względu na opłacalność zatrudnienia kadry.

Operatorzy specjalizujący się historycznie w inwestycjach codohotelowych dostają od inwestorów jako wynagrodzenie średnio od 20 do 30-proc. udziału w przychodach z najmu. Chcąc więc uzyskać np. 9-procentową stopę zwrotu (18 tys. zł rocznie), kontener lub domek letniskowy musi przynieść 24 tys. zł do podziału między inwestora i operatora. Kiedy dodamy koszty serwisu, konserwacji, mediów i podatki (szacunkowo 6 tys. zł rocznie), uzyskamy kwotę 30 tys. zł, którą obiekt musi dla nas zarobić.

Średnie obłożenie obiektów wakacyjnych szacowane jest przez operatorów na 120 dni w ciągu roku, doba w naszej ruchomości letniskowej musi więc kosztować 250 zł plus. VAT, czyli 310 zł.

– Podnoszenie cen raczej nie wchodzi w grę, zważywszy, że za 400 zł klient może już wynająć wakacyjne lokum w wyższym standardzie. Z drugiej strony nie możemy obniżyć kosztów obniżając standard, bo jeśli uzyskamy niską ocenę od gości (gwiazdki przyznawane przez nich na portalach społecznościowych), szansa na kolejnych klientów spadnie i spadnie rentowność naszej inwestycji – przestrzega Bartosz Mazurek.

Z małym budżetem lepiej kupować działki

Przy takiej kalkulacji dopiero po kilkunastu latach inwestor osiągnie zwrot zainwestowanego kapitału. Jednak w odróżnieniu od kawalerki w condo- lub aparthotelu, której wartość z biegiem lat prawdopodobnie wzrośnie, amortyzacja ruchomości letniskowej postępuje dużo szybciej i po takim okresie kontener lub domek pewnie będzie nadawał się do utylizacji albo sprzedaży za symboliczne pieniądze na rynku wtórnym.

– Jedynie wartość działki, której cena nie została uwzględniona w tej kalkulacji, może przez ten czas wzrosnąć, a nawet się podwoić – zauważa Bartosz Mazurek.

Jeżeli jednak uwzględnimy koszt działki, np. 100 tys. zł, na której inwestor zamierza postawić niskobudżetowy domek letniskowy lub kontener mieszkalny, nasz próg wejścia podniesie się do 300 tys. zł, a oczekiwana stopa zwrotu spadnie do 6 proc. Warto więc zastanowić się, czy pod kątem inwestycji posiadając ograniczony budżet nie opłaca się bardziej po prostu zakup samej ziemi.

Mimo to ekspert Szkoły Inwestowania widzi szansę na sukces w przypadku np. profesjonalnie zaprojektowanych większych osad domków z częściami wspólnymi pozwalającymi na sport i rekreację, gdy dodatkowo w inwestycję zaangażowany jest profesjonalny operator, a lokalizacja łączy piękno miejsca z dostępem do pracowników potrzebnych do obsługi takiej inwestycji. Jednak inwestycję w takie jednostki mieszkalne odpowiadające co najmniej 4-gwiazdkowym standardom szacuje na kwotę 500 tys. złotych w górę.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane