Drugie życie centrów handlowych.

Izabela Tadra
opublikowano: 19-06-2008, 00:00

Pierwsze komercyjne centra handlowe powstały na początku lat 90. Prawie 20 lat później stały się już przestarzałe i wymagają modernizacji.

Ustawa o sklepach wielkopowierzchniowych i jej wciąż przeciągająca się nowelizacja nie zachęca inwestorów i deweloperów do budowania nowych centrów handlowych. Dlatego część z nich wybiera inne, łatwiejsze rozwiązanie — modernizację istniejących obiektów.

— Proces przekształceń rynku i modernizacji budynków handlowych powstałych w latach 90. dopiero się zaczyna. Inwestorów i deweloperów, którzy decydują się na przebudowę czy modernizację istniejących już centrów, można wciąż policzyć na palcach jednej ręki. Wszystko wskazuje jednak na to, że ta tendencja opanuje rynek. Na razie remontowane są te w ścisłych centrach miast, ale i na te mniej szczęśliwie zlokalizowane przyjdzie czas — uważa Katarzyna Michnikowska z Cushman and Wakefield.

Raz ewolucja, raz rewolucja

Dobrym przykładem jest podwarszawskie Centrum Janki. Jego właściciel, Apsys, przebudował całą część restauracyjną, czyli tak zwany foodcourt. Zmieniono oświetlenie, kolorystykę, dekoracje, aranżacje zieleni, wymieniono część mebli.

— Foodcourt stał się bardziej nowoczesny, jasny, lepiej zorganizowany. Ponadto obecna oferta gastronomiczna jest bardziej zróżnicowana, zawiera kuchnię międzynarodową i polską o dobrej jakości i lepszym serwisie — mówi Aleksandra Wasilewska, dyrektor komunikacji w Apsysie.

W częściach wspólnych wymieniono także podłogę, odnowiono parking oraz część terenów zielonych wokół budynku. Remontowane są toalety dla klientów. Zmieniono także strategię komunikacji marketingowej centrum. Zrezygnowano ze standardowych akcji należących do tradycyjnego kalendarza marketingowego centrum handlowego (np. wyprzedaże, powrót do szkoły, nowe kolekcje) na korzyść długoterminowej akcji lojalnościowej.

— Podobne zabiegi zastosowano także w innych centrach należących do naszej firmy. W centrum Trzy Stawy w Katowicach w pełni zmodernizowano foodcourt, a w Bydgoszczy odnowiono toalety. Teraz ich wygląd nie odbiega od wyglądu toalet montowanych w eleganckich hotelach czy biurowcach — tłumaczy Aleksandra Wasilewska.

Innym przykładem kompleksowego podejścia Apsysa do zmiany wizerunku centrum z lat 90. jest rozbudowa Wzgórza w Gdyni. Decyzja wynikała z badania rynku (w tym stref zasięgu i konkurencji) oraz profilu klienta, który potencjalnie mógłby stać się częstym gościem nowego centrum.

— Wyniki były na tyle obiecujące, że zdecydowaliśmy się na kompleksową rozbudowę. W roku 2010 otworzymy obiekt, który praktycznie w niczym nie będzie przypominać obecnego, ponad dwa razy mniejszego, centrum. Na powierzchni 65 tys. mkw. znajdą się kino, 20 restauracji i kawiarni, ponad 200 butików, 19 sklepów średniopowierzchniowych, sklep multimedialny oraz hipermarket — mówi Aleksandra Wasilewska.

Zarówno bryła obiektu, jak i wszystkie elementy małej architektury będą nawiązywać do naturalnego otoczenia centrum. Projekt przewiduje wykorzystanie materiałów przywodzących na myśl nadmorskie otoczenie.

Dziesięć lat, czyli prehistoria

Większość z 17 centrów handlowych, którymi zarządza Apsys, powstała w końcu lat dziewięćdziesiątych. Wtedy w takich obiektach dominowała oferta żywnościowa. Jednak teraz w centrach obok siebie ma istnieć handel, rozrywka i kultura. Wraz z koncepcją architektoniczną obiektów zmienią się też działania marketingowe.

— Centra drugiej i trzeciej generacji, czyli te z końca lat 90., muszą się jakoś odnaleźć w wysoko konkurencyjnym środowisku. Potrzebne są rozmaite działania podnoszące ich atrakcyjność. Ich częścią musi być urozmaicenie i uatrakcyjnienie tzw. tenants mix, czyli odpowiedni dobór najemców, zmodernizowanie i odnowienie części wspólnych, takich jak foodcourt, korytarze, toalety, parkingi, tereny zielone. Ważna jest także odpowiednia promocja i komunikacja merketingowa oparta na dokładnej i częstej analizie strefy zasięgu centrum — mówi Aleksandra Wasilewska.

W skrajnych przypadkach modernizacja centrum handlowego oznacza kompletną rozbudowę, a nawet „wchłonięcie” przez nowy obiekt.

Ruiny i szkielety

Nieco inaczej działa i modernizuje Centrum Development and Investments (CDI). Jest ono deweloperem nieruchomości komercyjnych, a także właścicielem i zarządcą 21 obiektów handlowych położonych w 15 miastach Polski. Kiedyś te obiekty znane były jako Domy Towarowe Centrum i dzięki swojej długiej tradycji handlowej, na stałe wpisały się w pejzaż miejski. Wszystkie są ulokowane w ścisłych centrach, a projekty CDI są zawsze wyjątkowymi przedsięwzięciami inwestorskimi. Przeprowadzane są przy tej okazji szczegółowe analizy urbanistyczne i architektoniczne otoczenia, dba się o wysoką jakość architektury, tak by zapewnić rzeczywisty wpływ realizowanych przedsięwzięć na rozwój i ożywianie centrów miast i ich ulic.

W Warszawie przeprowadzono kompleksowe modernizacje domów towarowych Wars & Sawa i Junior przy ul. Marszałkowskiej wraz z rewitalizacją przyległego Pasażu Wiecha.

— Te domy handlowe właściwie przez wiele ostatnich lat przechodziły ustawiczną modernizację i zmieniały się cały czas. W związku z tym ich ostatnia modernizacja miała charakter raczej kosmetyczny, a większe i poważniejsze działania były skierowane raczej na nową kampanię wizerunkową Warsa, Sawy i Juniora — tłumaczy Agata Mikołajczak, dyrektor PR w CDI.

Najważniejszym obecnie realizowanym projektem CDI jest wrocławska Renoma. Jest to rewitalizacja i rozbudowa przedwojennego domu handlowego Wertheima, wpisanego w rejestr zabytków sztandarowego dzieła modernizmu europejskiego. W sprywatyzowanej w 1997 r. Renomie przebudowano parter oraz pierwsze i drugie piętro. Wzmocniono konstrukcję, wykonano nowe instalacje, wstawiono nowe windy i zamontowano klimatyzację. W drugim etapie remontu w 2001 r. przebudowano piwnice, w których powstał supermarket. Obecnie trwa kompleksowa rewitalizacja i rozbudowa. Całość zostanie otwarta jesienią tego roku. Inwestycja pochłonie około 100 mln EUR, jednak po remoncie Renoma ma zmienić się w naprawdę nowoczesną, a zarazem stylową galerię handlową. Dobudowane skrzydło ma w pełni nawiązywać do przedwojennego projektu.

W Poznaniu CDI inwestuje głównie w budynek Okrąglaka. Przygotowywana rewitalizacja, prowadzona w ścisłej współpracy z konserwatorem zabytków, przewiduje renowację budynku z zachowaniem i odtworzeniem jego wartości architektonicznej oraz historycznej, a jednocześnie przekształceniem wnętrz budynku na nowoczesne powierzchnie biurowe.

— Okrąglak ze swoimi ośmioma kondygnacjami zupełnie nie przystaje do standardów nowoczesnych powierzchni handlowych. Po remoncie świetnie sprawdzi się jako biurowiec. Ponieważ jest zabytkiem, to mamy dość ograniczone pole manewru. Właściwie możemy operować tylko wokół klatki schodowej, w której zainstalujemy windy. Cały szkielet budynku musi zostać bez zmian. W dodatku potrzebujemy fachowców, którzy wiedzą jak Okrąglak został zbudowany i jak można go zmodernizować — tłumaczy Agata Mikołajczak.

W Szczecinie CDI planuje stworzenie nowego kompleksu zabudowy o powierzchni 50 tys. mkw. w samym centrum miasta przy Bramie Portowej. Inwestycja obejmuje rewitalizację i zmianę funkcji obecnego domu towarowego Posejdon. W samym Posejdonie będą nowoczesne powierzchnie biurowe, a na otaczającej go działce powstanie zabudowa o charakterze biurowo-usługowym z funkcjami handlowymi. Po przebudowie budynek ma do złudzenia przypominać swojego przedwojennego poprzednika czyli UFA Palast. l

Izabela Tadra

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Izabela Tadra

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu