Dywidendy z REIT-ów mogą się zmienić

Rząd rozważa zmianę sposobu wyliczania zysku, jaki ma stanowić podstawę wypłat dla akcjonariuszy.

Traktowanie zysku księgowego jako bazy, z której 90 proc. ma trafić do akcjonariuszy w formie dywidendy, to ewidentna wada pierwszego i drugiego projektu tzw. ustawy o polskich REITach. W branży nieruchomościowej zysk księgowy powstaje często z przeszacowań wartości obiektów i różnic kursowych, wynikających z tego, że kredyty na finansowanie budowy biurowców czy centrów handlowych są udzielane w euro. REIT może mieć więc zysk na papierze, ale nie w gotówce. W efekcie może potrzebować kredytu, by wypłacić dywidendę.

NIE IGNORUJEMY PROBLEMU:
Zobacz więcej

NIE IGNORUJEMY PROBLEMU:

Nasiąkam jak gąbka wszystkimi uwagami — mówi pół żartem, pół serio Maciej Żukowski, dyrektor departamentu podatków dochodowych w Ministerstwie Finansów. Marek Wiśniewski

Mechanizm działa też w drugą stronę — REIT może mieć księgową stratę, ale na kontach gotówkę z czynszów, którą mógłby wypłacić akcjonariuszom. Osoby związane z branżą nieruchomości zwracały na to uwagę już przy pierwszym projekcie ustawy. Ale drugi projekt — uwagi do niego można było zgłaszać do 9 czerwca — zawiera dokładnie to samo rozwiązanie. Przedstawiciele biznesu nie kryją rozczarowania. W trakcie dyskusji zorganizowanej przez „PB” pojawiły się jednak sygnały wskazujące, że kwestia ta zostanie zmieniona.

— Nie mogę jeszcze zdecydować, jaki będzie ostateczny projekt, ale bliżej mi do dystrybucjizysku podatkowego. To rozwiązywałoby wiele problemów, na które wskazuje obecnie rynek — mówi Maciej Żukowski, dyrektor departamentu podatków dochodowych w Ministerstwie Finansów.

Konsensus na horyzoncie

Maciej Żukowski podkreśla, że rząd nie chce narzucać REIT-om warunków, które sprawią, że wprowadzenie do polskiego porządku prawnego tego typu funduszy stanie się fikcją. — Czytamy uwagi i na pewno będziemy szli w tym kierunku, by to, co będzie dystrybuowane, było już pomniejszone o koszt kredytu i pewien fundusz remontowy. Amortyzacja podatkowa nieruchomości nie wchodzi w grę — zaznacza Maciej Żukowski.

Przedstawiona przez niego wersja zbliża rząd do rynkowychpraktyków. Maciej Dyjas, członek rad nadzorczych notowanej w Johannesburgu i Luksemburgu Echo Polska Properties oraz notowanych w Warszawie Griffin Premium RE i Echo Investment, podkreśla, że problem nie dotyczy odsetka zysków z najmu przeznaczanych na dywidendę, ale tego, jak się ten zysk liczy.

— Naszym zdaniem REIT-y powinny dystrybuować cały zysk z wynajmu, poza tym, co trzeba wydać na utrzymanie nieruchomości w rozsądnym stanie i spłatę kredytu. Wszystko, co zostaje w kasie, powinno być oddane udziałowcom, bo po to są REIT-y — zaznacza Maciej Dyjas.

— To, co musi być dystrybuowane do akcjonariuszy, jest ważniejsze od tego, ile procent tego będzie. Jeśli dobrze określimy, co mamy im przekazywać,to możemy dystrybuować i 100 proc. Jeżeli definicja będzie budziła jakiekolwiek wątpliwości, to może być olbrzymi problem, by REIT-y zadziałały — wtóruje mu Maciej Drozd, wiceprezes Echa Investment.

Nie zapominajcie o wzroście

Michał Sapota, prezes Murapolu, nie jest jednak tak przekonany do corocznego transferu do akcjonariuszy 100 proc. czy nawet 90 proc. zysków z najmu, nawet jeśli będą dobrze opisane. Zwraca uwagę, że REIT musi mieć możliwość zwiększania skali bez rozwadniania akcjonariatu. Tym samym powinien mieć możliwość reinwestowania pieniędzy z najmu, a nie tylko tych pochodzących ze sprzedaży już posiadanych nieruchomości. Przyznaje, że nie ma gotowej recepty na rozwiązanie tego problemu, ale proponuje np., by skala transferu do akcjonariuszy była określana w horyzoncie pięcioletnim. Zwraca uwagę, że będzie to ważne szczególnie na początkowym etapie rozwoju polskich REIT-ów.

— Jestem sobie w stanie wyobrazić, że powstanie ich w krótkim czasie kilka. Jednak będą to stosunkowo niewielkie podmioty. A nie o to chodzi. Jeżeli REIT-y mają być długoterminowo bezpiecznymi inwestycjami, to gromadzone w nich portfele nieruchomości powinny być jak największe i jak najbardziej zdywersyfikowane — tłumaczy Michał Sapota.

Czym jest REIT

Po raz pierwszy formuła REIT (Real Estate Investment Trust) pojawiła się w prawie Stanów Zjednoczonych. Było to w 1960 r. Amerykański model zaczęto powielać w Europie w 1969 r. Choć w szczegółach REIT-y się różnią, zasada jest ta sama. Taki wehikuł raczej nie buduje, ale kupuje gotowe nieruchomości i czerpie zyski z ich najmu. Korzysta przy tym z preferencji podatkowych. W zamian musi jednak co roku wypłacać rozproszonemu akcjonariatowi lwią część zysków z najmu. Wymóg rozproszenia akcjonariatu zapobiega „opakowaniu” w REIT nieruchomości jednego właściciela. Często jest połączony z obowiązkiem notowania na giełdzie.

Polski REIT w zarysie

Obowiązek notowania na giełdzie Brak ustawowej reguły rozproszenia akcjonariatu Wyliczanie dywidendy z zysku księgowego Obowiązek wypłaty 90 proc. zysku akcjonariuszom Możliwość zadłużenia do 70 proc. wartości bilansowej aktywów Brak możliwości inwestowania w: budynki powstające na kredyt i obciążone hipoteką przez inwestora; budowle, np. maszty telefonii komórkowej; działki niezabudowane, np. parkingi — nawet stanowiące część większej całości (centrum handlowego czy kompleksu biurowego) Coroczna weryfikacja uprawnień do korzystania ze statusu REIT-u

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Kosiński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Inne / Dywidendy z REIT-ów mogą się zmienić