Branża przed konsolidacją
Fala fuzji i przejęć wśród deweloperów zapowiada się już od trzech lat. Jednak mimo kryzysu nie widzą jej ani deweloperzy, ani analitycy, ani bankowcy…
Wielu ekspertów uważa, że kryzys przyspieszy konsolidację rynku nieruchomości. Jeśli do niej dojdzie, będzie to precedens, bo w tym samym czasie, z powodu kryzysu, inne branże, jak choćby rynek metalowy, notują drastyczne spadki liczby i wartości fuzji i przejęć.
Cisza przed burzą
Szacuje się, że tuż przed kryzysem w Polsce działało około 500 firm deweloperskich. W ubiegłym roku wpłynęło ponad 100 wniosków o upadłości deweloperów, a tym roku ma być ich nawet więcej. Jeśli konsolidacja będzie przebiegała tak, jak przewidują eksperci, to w połączeniu ze skutkami kryzysu powinna doprowadzić do sytuacji, w której na rynku pozostanie nie więcej niż kilkunastu dużych graczy i zgromadzone wokół nich małe firmy.
— W 2007 r., kiedy inwestowanie w nieruchomości kojarzyło się z wielkimi zyskami, wydawało się, że będziemy mieli do czynienia z falą fuzji i przejęć. Ku niezadowoleniu ekspertów wieszczących takie scenariusze, na rynku nie doszło do znaczących przetasowań — przypomina Rafał Skowroński, dyrektor departamentu doradztwa rynków kapitałowych BZ WBK.
Boom na rynku budowlanym wbrew pozorom nie sprzyjał konsolidacji.
— Zawyżone wyceny spółek zniechęcały potencjalnych inwestorów do aktywności na polu fuzji i przejęć. Paradoksalnie, poprawę sytuacji przyniósł kryzys. Wartość giełdowa notowanych spółek deweloperskich obniżyła się w ciągu kilkunastu miesięcy o niemal 60 proc. Do tego doszła coraz mniejsza dostępność pieniądza — mówi Dariusz Skrocki, starszy partner w kancelarii Babiaczyk, Skrocki i Wspólnicy, która obsługuje takie transakcje.
Jego zdaniem wywołana kryzysem finansowym mała konkurencja na rynku finansowania nieruchomości sprawia, że banki decydują się wesprzeć jedynie najlepsze projekty, obarczone minimalnym ryzykiem przy relatywnie największym zysku. W takich warunkach, gdy nie można liczyć na dokapitalizowanie poprzez giełdę ani wsparcie kredytowe ze strony banków, znalezienie inwestora może decydować o przetrwaniu spółki.
Grunty to podstawa
Zdaniem Rafała Skowrońskiego konsolidacja rynku deweloperów jest bliska, ale tym razem będzie miała charakter ratunkowy.
— Wielu mniejszych deweloperów wycofa się z działalności. Banki ziemi należące do niektórych zostaną przejęte przez silniejszych graczy. Już dziś ci silniejsi rozglądają się za ciekawymi lokalizacjami. Fali bankructw deweloperów nie należy się spodziewać, ponieważ banki będą bardziej zainteresowane dokończeniem inwestycji niż przejmowaniem zadłużonych obiektów. Polski rynek będzie się jednak musiał liczyć ze znacznym spadkiem liczby aktywnych firm. Obecnie w sądach znajduje się kilkakrotnie więcej wniosków o otwarcie postępowań upadłościowych spółek deweloperskich, niż jeszcze we wrześniu ubiegłego roku, gdy takich wniosków zarejestrowano około 30 — mówi Skowroński.
Najbardziej atrakcyjnymi celami do przejęć są młode firmy. Podmioty te, powstające w czasie boomu, często dość drogo kupowały ziemię. Obecni właściciele, broniąc się przed upadłością będą ciekawymi partnerami do przejęć, zwłaszcza jeśli mają atrakcyjne tereny pod budowę.
— Przed największymi graczami duże wyzwanie. Z jednej strony kuszą niskie wyceny potencjalnych nabytków, z drugiej zarządy największych firm muszą najpierw zmierzyć się ze słabym popytem oraz trudnościami związanymi z pozyskaniem finansowania. Na polskim rynku jest jednak pewna grupa firm dysponujących wystarczającymi środkami, aby stać się centrami integracji. Jednak w wielu przypadkach, za pomocą rozpuszczanych plotek o planowanych przejęciach, próbuje się zamaskować problemy finansowe — tłumaczy Rafał Skowroński.
Deweloperzy wykazują dużo więcej optymizmu niż analitycy, ale też w przeciwieństwie do nich, w konsolidacji nie pokładają nadziei na poprawę sytuacji.
— Wiele wskazuje na to, że sektor deweloperski najgorszy okres ma już za sobą. Rok 2009 jest rokiem weryfikacji w branży. Rynek powoli oczyszcza się z tych podmiotów, które do sektora mieszkaniowego trafiły zachęcone hossą, a nie miały odpowiedniego doświadczenia czy kapitału. Firmy takie nie były przygotowane na obecną sytuację i prawdopodobnie powrócą do głównego wątku swojej działalności. Na rynku pozostaną ci, którzy dobrze zainwestowali, kupując atrakcyjne grunty w ciekawych lokalizacjach i po dobrych cenach. Konsolidacje i fuzje oczywiście są możliwe, ale niekoniecznie muszą być wynikiem obecnej sytuacji na rynku — twierdzi Ewa Perkowska, dyrektor handlowy firmy Budimex Nieruchomości.
Zdaniem analityków poruszenie na rynku deweloperów szukających partnerów finansowych jest już zauważalne. Sprzyja temu rosnąca liczba bankructw przedsiębiorstw budowlanych. W I kwartale 2009 r. zbankrutowało o 80 proc. więcej deweloperów niż w analogicznym okresie roku poprzedniego.
— O wartości spółki deweloperskiej decyduje przede wszystkim wartość posiadanych przez nią gruntów. Przejęcie bywa doskonałą okazją do pozyskania projektu w trakcie jego realizacji. Dodatkowo rynkiem zaczynają interesować się duże fundusze inwestycyjne, które zamierzają zainwestować długoterminowo w projekty mieszkaniowe. Zgodnie z przewidywaniami analityków, głównymi graczami będą podmioty z kapitałem zagranicznym. Inwestorzy lepiej postrzegają polskie firmy, gdyż mimo chwilowego spowolnienia większość analityków uważa, że przed polskim rynkiem deweloperskim rysują się dobre perspektywy — tłumaczy Dariusz Skrocki.
okiem EKsperta
Kazimierz Kirejczyk
prezes Reas
Podczas kryzysu rynek podlega szybkim przekształceniom. W okresie hossy liczba firm szybko rosła, zaś udział w rynku największych firm w konsekwencji malał. Okres bessy sprzyja konsolidacji — część firm zrezygnuje lub zostanie zmuszona do zakończenia działalności, część zmieni profil, odchodząc od sektora mieszkaniowego, niektóre zbankrutują. To okazja dla większych podmiotów, aby nie tylko odbudować swoją pozycję na rynku, ale także zbudować portfel gruntów pod nowe inwestycje. Jednak aby proces ten mógł nabrać tempa, instytucje finansowe muszą nabrać przekonania, że koniec kryzysu jest już bliski, a ceny gruntów inwestycyjnych — ustabilizować się.
W pierwszej fazie najbardziej prawdopodobne są transakcje polegające na przejmowaniu udziałów w spółkach deweloperskich przez firmy budowlane, którym deweloperzy zalegają z płatnościami. Stopniowo powinna także rosnąć rola funduszy private equity, zainteresowanych przejmowaniem firm znajdujących się na krawędzi upadłości.