Rachunkowość Budynki i grunty rządzą się swoimi prawami
Rośnie popularność leasingu nieruchomości, zarówno gruntu, jak i budynków. Warto wiedzieć, jakie niesie to konsekwencje prawne i podatkowe.
Ustawa o rachunkowości określa, że w przypadku umów lea-singowych jedną (ale niejedyną) przesłanką klasyfikującą umowę jako leasing finansowy jest możliwość nabycia przedmiotu (po zakończeniu okresu leasingu) za cenę niższą od wartości rynkowej z dnia nabycia.
MSR 17 precyzuje, że w chwili rozpoczęcia leasingu musimy mieć wystarczającą pewność, że leasingobiorca skorzysta z tego prawa. W przypadku kiedy spółka dokonuje sprzedaży budynku, a następnie z nowym właścicielem zawiera umowę leasingu dotyczącą wyżej wymienionego budynku, mamy do czynienia z leasingiem zwrotnym.
— Traktowanie księgowe leasingu zwrotnego zależy od rodzaju leasingu, który jest realizowany w ramach takiej transakcji. Zatem możemy mieć tutaj do czynienia zarówno z leasingiem operacyjnym, jak i finansowym — mówi Konrad Romanowski, biegły rewident, menedżer w dziale audytu TPA Horwath Horodko Audit.
Z punktu widzenia konsekwencji fiskalnych należy oddzielnie rozpatrywać leasing budynku jako środka trwałego podlegającego amortyzacji oraz leasing gruntu, który amortyzacji nie podlega. Trzeba zatem rozpatrywać je osobno.
Trzy typy
Podatkowe skutki umowy lea-singu budynku zależą od warunków, na jakich została ona zawarta, przy czym można wyodrębnić trzy możliwe typy.
— Pierwszy to leasing operacyjny. Wystąpi on w przypadku, gdy umowa zostanie zawarta na czas określony wynoszący co najmniej 10 lat, a suma ustalonych w umowie opłat netto (bez podatku VAT) będzie odpowiadać co najmniej wartości początkowej budynku ustalonej przez leasingodawcę. Przy obliczaniu wspomnianej sumy bierze się pod uwagę nie tylko opłaty za korzystanie z budynku przez podstawowy okres umowy, lecz również ustaloną cenę powtórnego wykupu budynku przez leasingobiorcę — tłumaczy Marcin Grześkowiak, starszy konsultant TPA Horwath Sztuba Kaczmarek.
W takim przypadku spółka będzie miała prawo do ujmowania w kosztach uzyskania przychodu całości ponoszonych z tytułu umowy opłat, przy założeniu, że budynek będzie używany na cele prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.
— W tej wersji leasingu amortyzacja dokonywana będzie jednak nie przez leasingobiorcę, ale przez podmiot finansujący. Dla celów podatku VAT leasing operacyjny jest rozpoznawany jako usługa. Obowiązek podatkowy powstanie dla każdej raty leasingowej z osobna, w chwili faktycznego otrzymania zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności wyznaczonym na fakturze lub w umowie leasingu — dodaje Konrad Romanowski.
Ważna amortyzacja
Jeśli chodzi o leasing finansowy, to nastąpi on wtedy, gdy spełniony zostanie warunek, iż suma opłat wynikających z umowy co najmniej zrówna się z wartością początkową budynku, a dodatkowo strony wyraźnie zapiszą w umowie, że amortyzacji będzie dokonywać leasingobiorca.
— W tym wariancie leasingu spółce będzie wolno zaliczać w koszty uzyskania przychodu tylko odsetkową część rat leasingowych niestanowiącą spłaty wartości początkowej budynku. Ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje opodatkować leasing finansowy budynku, jeżeli umowa przewiduje przeniesienie prawa własności po zakończeniu leasingu, jako dostawę towaru. Skutkuje to koniecznością wykazania podatku należnego od całości wartości budynku w chwili otrzymania zapłaty (jeżeli zapłata została otrzymana w części — od tej części), jednak nie później niż w 30 dni po wydaniu budynku — podkreśla Marcin Grześkowiak.
Jeżeli natomiast umowa zawarta między spółką i lea-singodawcą nie spełni kryteriów pozwalających ją zakwalifikować do jednego z dwóch powyższych typów, skutki podatkowe będą identyczne jak dla umów najmu, względnie dzierżawy. A zatem płacony czynsz będzie stanowił koszt uzyskania przychodu.
Leasing gruntu
W przypadku leasingu gruntu ani ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, ani ustawa o podatku od towarów i usług nie pozwala na zastosowanie rozwiązań przewidzianych dla leasingu operacyjnego. Albo więc umowa leasingu spełni kryteria przedstawione dla leasingu finansowego i spółka będzie wliczać w koszty uzyskania przychodu część odsetkową każdej raty leasingowej, albo też powyższe kryteria nie zostaną spełnione i spółka potraktuje zawartą umowę na zasadach przewidzianych dla umów najmu lub dzierżawy.
Jaki leasing?
O rodzaju leasingu i jego klasyfikacji w księgach decyduje zakres, w jakim ryzyko i pożytki z tytułu posiadania przedmiotu leasingu przypadają w udziale leasingodawcy, a w jakim leasingobiorcy. Zgodnie z międzynarodowym standardem rachunkowości [MSR] 17. umowa leasingu jest zaliczana do leasingu finansowego, jeżeli następuje przeniesienie na leasingobiorcę całego ryzyka i pożytków z posiadania przedmiotu leasingu. W przypadku gdy to nie następuje, umowa jest leasingiem operacyjnym.