Pierwsze półrocze nie było zbyt dobre dla rynku powierzchni magazynowych. Według raportu Jones Lang LeSalle wynajęto wtedy 560 tys. mkw. To aż o 33 proc. mniej niż w pierwszej połowie 2011 roku.
— Trzeci kwartał też wskazuje, że cały 2012 rok będzie gorszy niż 2011. Widać, że firmy wstrzymują się z decyzjami najmu czy inwestycji w budowę magazynu — mówi Tomasz Olszewski z Jones Lang LeSalle.
Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w CBRE, wyjaśnia, że słabsze niż rok wcześniej wyniki pod względem liczby i wielkości transakcji na rynku magazynowym w pierwszym półroczu wskazują, że cały 2012 rok będzie charakteryzował się nieco gorszymi wskaźnikami niż 2011. Na rynku magazynowym obserwuje mniejszą liczbę rozpoczętych nowych inwestycji i mniejszą ilość zawieranych umów najmu.
— Nie jest dużo gorzej niż w 2011 r., ale prawdopodobnie ten stan utrzyma się także w 2013 roku. Dopiero w 2014 roku może nastąpić ożywienie — przewiduje Robert Dobrzycki z Panattoni, jednego z największych deweloperów powierzchni magazynowych.
Co w magazynach piszczy
Według Tomasza Olszewskiego już od kilku lat nie powstają w Polsce magazyny w tzw. formule spekulacyjnej, bo nikt nie chce zaczynać budowy przed podpisaniem umowy najmu. Najczęściej deweloperzy realizują inwestycje zabezpieczone umowami typu pre-let lub BTS (build-to-suit — budowanie dla konkretnego klienta). W pierwszym półroczu 2012 udział budów spekulacyjnych na rynku wyniósł raptem 8,3 proc.
— Wybudowanie pod najemcę też nie jest łatwe. Musi on być w bardzo dobrej sytuacji finansowej, umowa podlega bardzo podobnym obostrzeniom jak kredytowa. Deweloperzy bardzo dokładnie sprawdzają wiarygodność finansową najemcy — mówi Tomasz Olszewski.
Podkreśla jednak, że spada odsetek niewykorzystanej powierzchni, więc coraz trudniej o magazyn w atrakcyjnym miejscu. W Łodzi, Poznaniu, Gdańsku, Krakowie i na Śląsku niewykorzystana powierzchnia to średnio 3-7 proc. Dużo jest jej już tylko w okolicach Warszawy i w Piotrkowie Trybunalskim. Ograniczone możliwości wynajmu oraz podpisywania umów BTS powodują, że część firm musi szukać magazynów w innych, niż planowały, miejscach.
— Zmiana lokalizacji powinna następować wtedy, gdy firma chce zoptymalizować koszty transportu, najmu lub koszty zatrudnienia. Nie w każdym przpadku jest to jednak możliwe, dlatego warto zastanowić się nad renegocjacją aktualnych warunków najmu. Właściciele powierzchni magazynowych są dzisiaj bardziej skłonni do ustępstw wobec atrakcyjnych najemców, np. takich z którymi wiąże ich długoletnia współpraca — radzi Patrick Kurowski. Dodaje, że deweloperzy bardziej nastawiają się na utrzymanie powierzchni i jej rozbudowę.
— Rzeczywiście bardziej niż kiedyś skupiamy się na rozwoju posiadanych magazynów, co nie znaczy, że nie budujemy w nowych lokalizacjach — powstają obiekty przede wszystkim dla branży motoryzacyjnej — mówi Robert Dobrzycki.
Cichy zwycięzca
Eksperci dostrzegają pewne pozytywy na rynku i oceniają, że kiedy zniknie z niego niepewność, Polska będzie na dobrej pozycji. Robert Dobrzycki zwraca uwagę, że niektóre firmy przyspieszają decyzję o zmianie magazynu z Zachodu Europy na Polskę.
— Ale popyt raczej się w najbliższym czasie nie zmieni, bo polskie firmy, szukając oszczędność, często decydują się na konsolidację, co prowadzi do zmniejszenia wydatków także na powierzchnię magazynową — tłumaczy Robert Dobrzycki.
Z kolei Patrick Kurowski uważa, że coraz częściej zagraniczne firmy umieszczają swoje centra logistyczne w Polsce. Nasz kraj jest w czołówce regionu, a dzięki coraz lepszej infrastrukturze i preferencyjnym warunkom oferowanym przez specjalne strefy ekonomiczne, cieszy się znacznym zainteresowaniem inwestorów. Robert Dobrzycki dodaje, że kiedy sytuacja gospodarcza wróci do normy, przewaga Polski na rynku powierzchni magazynowej nad Czechami, Węgrami i Rumunią jeszcze wzrośnie.
— Na rynku deweloperskim obecna sytuacja doprowadzi do konsolidacji, znikną mniej doświadczeni gracze i wzrośnie jakość usług deweloperów — przewiduje Robert Dobrzycki.