Zakończenie programu Bezpieczny kredyt 2 proc. obniżyło temperaturę na rynku mieszkań. Wiele wskazuje jednak na to, że już niebawem wzrośnie na nowo. Wszystko za sprawą kolejnego programu dopłat do kredytów Mieszkanie na start, który resort rozwoju chce uruchomić najpóźniej jesienią 2024 r. W oczekiwaniu na nową inicjatywę nie próżnują flipperzy, a więc firmy bądź osoby prywatne, które kupują tanie nieruchomości, aby je wyremontować albo wykończyć i sprzedać z zyskiem.
Według Rafała Bieńkowskiego, eksperta serwisu Nieruchomosci-online.pl, z relacji części deweloperów i pośredników wynika, że na niektórych rynkach flipperzy już się uaktywnili.
— Uzupełniają portfele mieszkań, aby wyprzedać je w momencie, gdy na rynek wpłynie fala beneficjentów rządowego programu — mówi Rafał Bieńkowski.
Potwierdza to Wojciech Orzechowski, flipper, twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości.
— Mamy spowolnienie, ale to dobry czas na kupowanie. Obecnie nieruchomości nie sprzedają się zbyt dobrze. Robimy więc zapasy, magazynujemy aktywa i niebawem będziemy je puszczać w rynek — mówi Wojciech Orzechowski.
Niewielkie pole manewru
Flipperzy liczą nie tylko na nowy program wsparcia dla kredytobiorców, ale też korzystne otoczenie gospodarcze.
— Inflacja spadła do 3,8 proc., więc liczymy na to, że stopy procentowe zostaną obniżone. Jeżeli tak się stanie, poprawi się dostęp do kredytów. Wiele osób będzie chciało wykorzystać ten okres i kupić coś dla siebie. Od nowego roku, kiedy wzrosła najniższa krajowa, poprawiły się też warunki przyznawania kredytów. Mamy zatem nadzieję, że ten ruch się zacznie — uważa Wojciech Orzechowski.
Tempo, w jakim flipperzy zbroją się w nieruchomości, z pewnością byłoby większe, gdyby nie uboga oferta. Wygaszony z początkiem roku program Bezpieczny kredyt 2 proc. wyczyścił rynek z tanich mieszkań, na których flipperzy opierają działalność. Widać to na przykładzie aglomeracji górnośląsko-zagłębiowskiej, w której — według danych serwisu Gethome.pl — oferta lokali z ceną poniżej 9 tys. zł za m kw. skurczyła się z 46 proc. w październiku 2023 r. do 38 miesiąc później. Podobnie było w Poznaniu i Łodzi. Szczególnie natomiast wzrósł tam odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł. W pozostałych metropoliach za stosunkowo tanie uchodzą lokale w cenie do 10 tys. zł. W Krakowie ich udział zmniejszył się z 5 do 2 proc.
— Szczupłość oferty mieszkań deweloperskich w największych polskich miastach wypchnęła flipperów operujących dotychczas na rynku pierwotnym na rynek wtórny lub do mniejszych miejscowości. Wyjątek stanowią rynki łódzki i katowicki, gdzie oferta mieszkań deweloperskich jest na odpowiednim do popytu poziomie — mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics.
Dużo wątpliwości
Biznes flipperski nadal budzi jednak skrajne emocje.
— Bez wątpienia za mit należy uznać tezę, że działalność flipperska jest głównym powodem rosnących cen mieszkań. Spowolnienie obserwowane w 2022 r., szczególnie po stronie popytowej, które najdotkliwiej odczuły mniejsze firmy deweloperskie działające poza największymi ośrodkami, jednoznacznie negatywnie zweryfikowało twierdzenie, iż flipping jest działalnością niepotrzebną, a nawet szkodliwą. Bez zakupów dokonywanych przez flipperów na wczesnych etapach inwestycji realizowanych w mniejszych miejscowościach wybudowanie niektórych byłoby bardzo trudne lub wręcz niemożliwe — twierdzi Katarzyna Kuniewicz.
Wojciech Orzechowski zapewnia, że nie jest tak, że flipperzy kupują dowolną nieruchomość na rynku, a potem narzucają wysoką marżę i sprzedają drogo.
— Żeby inwestycja była trafiona, musimy sprzedać nieruchomość w cenie rynkowej. Zależy nam na tym, żeby w miarę szybko zeszła z rynku. Nie zawyżamy więc cen, raczej sprzedajemy poniżej średniej. Istotą natomiast jest to, by dobrze kupić. Na rynku wtórnym nabywamy od osób, które mają problemy np. natury prawnej albo inne trudności związane ze sprzedażą nieruchomości. Na rynku pierwotnym kupujemy zazwyczaj w pakiecie. Przy zakupie hurtowym deweloper schodzi nam z ceny, bo to my częściowo przejmujemy ryzyko dalszej inwestycji i czekamy, aż mieszkanie zostanie wybudowane — mówi Wojciech Orzechowski.
Zarobkiem flippera jest to, co uda się wynegocjować w momencie zakupu.
— Zdarza się, że jest to 30 tys. zł na mieszkaniu, a przy bardziej wartościowych lokalach nawet 50 tys. zł. Deweloperzy dają kupującym takie rabaty, ale na rynku wtórnym są one mniejsze, zazwyczaj to 30 tys. zł — mówi Wojciech Orzechowski.
Zapytany o to, czy w ostatnim czasie zmieniła się rentowność inwestycji m.in. w związku ze wzrostem cen mieszkań i materiałów budowlanych, odpowiada, że za zwyżki płaci przeważnie klient końcowy.
— Operujemy większymi pieniędzmi, ale też więcej zarabiamy, więc tutaj nie ma problemu o dobrą stopę zwrotu. Może nawet jest lepiej, bo przy większej wartości transakcji, np. 800 tys. czy milion złotych, o wiele łatwiej ukryć zysk rzędu 50 tys. zł niż w małym lub tańszym mieszkaniu. Sądzę zatem, że wzrost wartości transakcji wpływa na korzyść inwestujących w nieruchomości — mówi Wojciech Orzechowski.
Bezpieczna proporcja
Zdaniem Rafała Bieńkowskiego flipperzy nie nakręcają spirali cenowej, dopóki ich udział w rynku nie przekracza 5 proc.
— Szersza działalność staje się szkodliwa także z innych powodów. Wykupując np. dużą część mieszkań w danej inwestycji, flipperzy obniżają ich dostępność dla Kowalskich. Jest to szczególnie dotkliwe w momencie ograniczonej podaży — mówi Rafał Bieńkowski.
Podobnego zdania jest Marcin Jańczuk, ekspert rynku nieruchomości w agencji Metrohouse.
— Flipperzy coraz częściej korzystają z dobrodziejstw nowych technologii umożliwiających niemal natychmiastowe dotarcie do lokali sprzedawanych bezpośrednio. Stanowią więc dużą konkurencję dla indywidualnych nabywców, którzy nie mają takiego potencjału i czasu, aby zdobywać tak szybko informacje — mówi Marcin Jańczuk.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że o flippingu mówi się również w kontekście zwykłego przetrzymania nieruchomości w oczekiwaniu na wzrost cen.
— To już typowa działalność spekulacyjna, która na rynek nie wnosi nic pozytywnego — mówi Andrzej Prajsnar.
Z danych serwisu RynekPierwotny.pl wynika, że w 2019 r. flipperzy w okresie krótszym niż rok mogli osiągnąć stopę zwrotu na poziomie 9-12 proc.
— W 2023 r. na prostym flippie możliwe było uzyskanie nawet wyższej stopy zwrotu, o ile mieszkanie zostało kupione i przygotowane do sprzedaży jeszcze przed latem — mówi Andrzej Prajsnar.