Griffin Real Estate to od kilku lat jeden z głównych kupujących nieruchomości w Polsce. Spółka, której udziałowcami są fundusze Oaktree Capital Investment i Chelsfield Partners, od 2007 r. zgromadziła w Polsce aktywa warte około 900 mln EUR. W marcu Oaktree dało jej 200 mln EUR na zakupy okazyjnych nieruchomości. Teraz dołożyło kolejne 200 mln EUR — tym razem na działalność finansową.
— W związku z wymogami Bazylei II i III część banków musi zmniejszyć ekspozycję kredytową na rynku nieruchomości. To oznacza, że w wielu przypadkach będą musiały ograniczyć długoletnią współpracę z klientami. Chcemy wypełnić tę lukę. Nawet jeśli dostarczone przez nas finansowanie będzie nieco droższe od dotychczasowego, nadal jest tańszą opcją od wprowadzania nowego kapitału własnego, a ponadto dostępne w stosunkowo krótkim czasie — mówi Helmut Fischer, starszy partner w Griffinie, który odpowiada za działalność finansową. Griffin — jeśli uzna, że inwestycja jest atrakcyjna i dość bezpieczna — może udzielić część kredytu we współpracy z bankiem, dzięki czemu bank ograniczy procentowy udział w projekcie. Może też wystąpić jako samodzielny kredytujący.
— Minimalny koszt naszego finansowania to 15 proc. w skali roku dla transakcji o najniższym ryzyku. Chcemy wchodzić głównie w inwestycje biurowe i handlowe, na etapie budowy, jak również już istniejące i generujące dochody. Przewidywany czas naszego udziału w projekcie to 3-5 lat, preferowana wysokość zaangażowania w jedną inwestycję — około 10 mln EUR. W marcu dostarczyliśmy finansowania dla jednego ze znaczących projektów handlowych. Obecnie kończymy negocjacje dokumentacji na finansowanie projektu hotelowego. W obu przypadkach jesteśmy jedynym dostawcą gotówki. W trakcie negocjacji są kolejne trzy projekty. Zainteresowanie jest dość duże. Jestem pewien, że będziemy w stanie zainwestować 200 mln EUR w stosunkowo krótkim czasie. Oaktree może też zapewnić dodatkowy kapitał w miarę rozwoju działalności kredytowej — mówi Helmut Fischer.
Inną opcją jest finansowanie mezzanine, które „uzupełnia” brakujący wkład własny dewelopera czy inwestora w staraniu o kredyt z banku. To właśnie od tego instrumentu Griffin rozpoczął działalność finansową w 2009 r., kiedy sprzyjał mu kryzys. Wydał 80 mln EUR, ale nieruchomościowym inwestorom zależało na dyskrecji.
OKIEM EKSPERTA
Dobre i trudne
MACIEJ TUSZYŃSKI
szef polskiego oddziału Westdeutsche ImmobilienBank
Z apotrzebowanie na uzupełniające finansowanie w Polsce jest, jednak widzę trudność w zaakceptowaniu takich struktur przez rynek. Inwestorzy będą się bronić przed użyciem kapitału spoza sektora bankowego, bo jest ono dużo droższe. Trudno będzie ich przekonać, że lepiej projekt zbudować przy wyższym koszcie finansowym, niż za wszelką cenę sprzedać czy wydłużać realizację. Dodatkowo dwie instytucje finansowe zaangażowane na różnych warunkach i różnie zabezpieczone to dodatkowa trudność w przypadku bankructwa takiej inwestycji. Mimo to pozytywnie oceniam pojawianie się takich możliwości w Polsce. Może zwiększyć płynność na rynku finansowania nieruchomości i wprowadzić dodatkowy element konkurencji.