Grunty rolne będą drożały

  • Ewa Bednarz
opublikowano: 13-11-2012, 00:00

W ciągu pierwszych trzech kwartałów ziemia rolna podrożała o 20 proc., ale wciąż jest tańsza niż w innych krajach europejskich

Ziemi rolnej nie przybywa, ale chętnych na nią tak. Wniosek jest więc oczywisty — taniej nie będzie. Zwłaszcza że czeka na nią konkurencja w postaci cudzoziemców, którzy od 2016 r. będą mogli ją kupować bez dotychczasowych ograniczeń. Kuba Karliński z Wealth Solutions — Inwestycje Ziemskie uważa, że w najbliższych latach ceny ziemi rolnej będą rosnąć, i to w tempie, które obserwowaliśmy po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej.

— Wtedy według danych ANR ziemia rolna zdrożała w ciągu zaledwie trzech lat o ponad 100 proc. — podkreśla Kuba Karliński. Od 2004 r. średnioroczne tempo wzrostu sięga 18 proc.

Z najnowszych danych Agencji Nieruchomości Rolnych wynika, że średniacena gruntów rolnych sprzedawanych w III kw. 2012 r. wyniosła prawie 20,6 tys. zł za 1 hektar. To ponad dwa razy tyle co pięć lat temu i pięć razy tyle co dziesięć lat temu. Najdrożej jest w województwach: dolnośląskim, wielkopolskim i opolskim, a najtaniej w: świętokrzyskim, lubuskim i lubelskim. Więcej trzeba też płacić za obszary o dużych powierzchniach, obejmujących ponad 300 hektarów.

Inwestycja za 2 proc.

Różnice w cenach związane są z jakością gleby i jej położeniem. Najwyższe ceny osiągają dobre, a tych do sprzedaży jest coraz mniej. Tylko przed wstąpieniem Polski do Unii rolnicy nie gardzili ziemią III i IV klasy, ponieważ liczyli na dopłaty, a wzrost cen żywności był sygnałem, że zwiększy się opłacalność produkcji rolnej. Zdaniem ANR, największy głód ziemi jest w Wielkopolskiem, na Mazowszu, w okolicach Wrocławia i Szczecina.

Chętnych nie brakuje, zwłaszcza że sprzedażysłuży ubiegłoroczna nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu państwa. Dzięki niej do końca 2013 r. rolnicy mogą kupować ziemię rolną na preferencyjnych warunkach. Wystarczy, że wpłacą 10 proc., reszta zostanie rozłożona na raty, a z dopłatą z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa oprocentowanie kredytu wyniesie 2 proc. rocznie. Poszerzanie terenów upraw to w obecnych czasach również walka o przetrwanie gospodarstw rolnych — mniejsi nie mają szans.

Lepiej mieć w ziemi niż w kieszeni

W Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa jest około 1,85 mln ha, w tym prawie 1,38 mln ha w dzierżawie, a tylko niewiele ponad 303 tys. hektarów czeka na rozdysponowanie. Tymczasem na ziemię rolną czyhają nie tylko rolnicy. Różnice w cenach miedzy nią a ziemiami przeznaczonymi pod inwestycje są bardzo duże.

Nie brakuje więc chętnych na obszary rolne, które można podzielić na działki, choć to bardzo czasochłonne przedsięwzięcie i nie na wszystkich obszarach jest możliwe do realizacji. Pośrednicy z agencji nieruchomości podkreślają, że najlepszą inwestycją są grunty podmiejskie, które w ciągu kilku lat będą mogły zostać przeznaczone na cele komercyjne.

Warto więc kupować ziemię gorszej klasy, np. IV, która nie jest już pod nadzorem Ministerstwa Rolnictwa — jej odrolnienie jest najpewniejsze. Po skonfekcjonowaniu i przekształceniu na działki budowlane od razu zyska na wartości 50 proc. Wymaga to jednak zamrożenia kapitału na 3-5 lat. Dalszy wzrost ceny nastąpi po uzbrojeniu terenu.

Lepiej pod miastem niż na wsi

Minęły już czasy, gdy kupowało się metr ziemi za pół dolara, a po kilku latach sprzedawało za dziesięć, ale nie oznacza to, że nie ma szans na udane transakcje. Dobrą lokatą mogą być tereny inwestycyjne, wszystko zależy jednak od lokalizacji. W przypadku terenów przemysłowych trudno mówić o trendach, bo atrakcyjność terenu jest postrzegana indywidualnie.

Plusem jest bliskość autostrad, węzłów komunikacyjnych czy dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej. Natomiast w dalszym ciągu powodzeniem będą się cieszyły tereny pod zabudowę mieszkaniową, zwłaszcza pod luksusowe apartamenty. Takich terenów jest coraz mniej i na pewno ich nie przybędzie. Pod tym względem atrakcyjne są zwłaszcza grunty rolne w pobliżu dużych miast.

— W powiatach okalających Warszawę grunty budowlane są 7,5 razy droższe. Jednak możliwości inwestycyjnych dostarczają również grunty położone na trasie rozbudowywanej właśnie infrastruktury komunikacyjnej — zwraca uwagę Kuba Karliński. Jego zdaniem, o atrakcyjności innych lokalizacji decydują konkretne walory, np. krajobraz — potencjał turystyczny, który pozwoli wykorzystać je w prowadzeniu działalności gospodarczej — np. agroturystyce.

OKIEM EKSPERTA

Jak kupować ziemię

KUBA KARLIŃSKI

Wealth Solutions-Inwestycje Ziemskie

Inwestowanie w ziemię wymaga ogromnego doświadczenia i wiedzy. Kupując nieruchomość, niezależnie od jej charakteru, już w fazie poszukiwań musimy dokładnie wiedzieć , co planujemy z nią dalej zrobić. W przypadku ziemi rolnej, którą chcielibyśmy wykorzystać inwestycyjnie, koniecznie musimy zwrócić uwagę na powierzchnię, położenie w pobliżu większej aglomeracji, infrastrukturę komunikacyjną czy plany inwestycyjne władz lokalnych i krajowych. Musimy też sprawdzić, czy na działce lub w jej otoczeniu nie ma niespodzianek, jak okresowe podtapianie czy uciążliwe sąsiedztwo. Koniecznie jest również uważne prześledzenie planów zagospodarowania przestrzennego oraz księgi wieczystej, ponieważ mogą się w niej znaleźć na przykład kłopotliwe zapisy o służebności względem osób trzecich. To tylko część czynników do uwzględnienia, a ich ilość zależy zawsze od tego, co planujemy dalej z daną nieruchomością zrobić.

 

OKIEM EKSPERTA

Najważniejszy stan prawny

JOANNA WINTER

radca prawny w SSW Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy

 

Na co trzeba zwracać uwagę przy kupnie ziemi rolnej? Najważniejsze jest zbadanie stanu prawnego nieruchomości, zwłaszcza pod kątem istnienia prawa pierwokupu. Dotyczy to zarówno prawa przysługującego skarbowi państwa działającemu przez Agencję Nieruchomości Rolnych, jak i dzierżawcy, czy też w przypadku sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej — pozostałym współwłaścicielom. W pierwszej kolejności należy zweryfikować księgi wieczyste. Następnym krokiem jest sprawdzenie w ewidencji gruntów, jakie jest przeznaczenie wybranych terenów. Istotne jest również sprawdzenie, czy dla danej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Ewa Bednarz

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu