W segmencie nieruchomości magazynowo- -przemysłowych te drugie stanowią zdecydowaną mniejszość. Równocześnie są dużo większym wyzwaniem dla deweloperów z powodu konieczności ich dostosowania do stałego przebywania w nich pracowników i urządzeń produkcyjnych.
— Spośród ogółu transakcji zarejestrowanych na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w 2018 r. transakcje produkcyjne stanowiły około 10 proc. wszystkich zrealizowanych projektów — mówi Wojciech Kosiór, dyrektor w dziale powierzchni magazynowo-przemysłowych CBRE.
Uwaga, ludzie!
Od pomieszczeń magazynowych odróżniają je m.in. odmienne wymagania prawne dotyczące miejsc przeznaczonych na stały pobyt ludzi, np. zwiększoną do 12,5 proc. ilość światła dziennego, zwiększone natężenie oświetlenia sztucznego czy większą wydajność wentylacji. Inne różnice związane są z regulacjami typowymi dla poszczególnych branż bądź indywidualnymi potrzebami najemców. W budynkach produkcyjnych często montuje się także dopasowane do potrzeb najemców dodatkowe instalacje — np. sprężonego powietrza, wody lodowej czy stanowiskowych systemów oświetlenia i wentylacji.
— W przypadku branży spożywczej tworzone są także specjalne strefy do zakładania i dezynfekcji ubrań ochronnych przeznaczonych do wybranych etapów produkcji — podaje Wojciech Kosiór.
Uwaga maszyny!
Według eksperta CBRE, przyszli właściciele lub najemcy często życzą sobie zwiększenia wytrzymałości konstrukcji budynku, co może wynikać z konieczności posadowienia np. klimatyzatorów lub urządzeń chłodniczych do chłodni i mroźni w przypadku powierzchni projektowanych pod produkcję spożywczą. Zwykle też produkcja wiąże się ze zwiększonym zapotrzebowaniem na media (prąd, gaz i woda). Dla zapewnienia ciągłości produkcji przedsiębiorcy mogą potrzebować również dodatkowego zabezpieczenia w postaci dwóch niezależnych źródeł zasilania lub własnego generatora prądu na wypadek braku zasilania z sieci.
Według Marka Foryńskiego, dyrektora zarządzającego BTS Group w Panattoni Europe, obiekty przemysłowe od kilku lat ewoluują. Produkcja odchodzi od stanowisk z wykorzystaniem głównie pracy manualnej na rzecz bardziej zaawansowanych w dziedzinie elektroniki i automatyki. Coraz częściej klienci pytają o powierzchnie dostosowane do wytwarzania bardziej zaawansowanych półproduktów (np. elektronicznych), które wymagają większej sterylności otoczenia, wykończenia z wykorzystaniem chociażby posadzki epoksydowej, antystatycznej. Rosną też wymagania dotyczące bezpieczeństwa.
— Dla klientów skala inwestycji w urządzenia jest często wyższa niż inwestycja w obiekt, stąd wyzwania dotyczące bezpieczeństwa pożarowego. Kiedyś budynki były standardowo wyposażone w instalację tryskaczową, która zalewa pożar, ale przy okazji też maszyny. Nowoczesne, wyposażone w drogą elektronikę urządzenia można w takiej sytuacji spisać na straty, dlatego musimy zaoferować alternatywne systemy przeciwpożarowe — tłumaczy Marek Foryński.
Własność czy najem
W przypadku realizacji magazynów BTS (build to suit) współpraca najemcy z deweloperem może bazować zarówno na transakcji najmu, jak i na docelowym kupnie. Według Bartłomieja Krawieckiego, członka zarządu 7R, magazyny BTS najczęściej tworzone są pod wynajem na okres od 10 do 15 lat. Zlecenia budowy z opcją zakupu po wybudowaniu, czyli w systemie BTO (build to own), są realizowane rzadziej.
— Przez długi czas pokutowało przekonanie, że bardziej zaawansowana produkcja może się odbywać wyłącznie w obiekcie, będącym własnością przedsiębiorstwa. Oferta projektów deweloperskich cały czas poszerza się o realizacje szyte na miarę, co się wiąże z odpowiednio dłuższym okresem najmu ze względu na czas amortyzacji niestandardowych rozwiązań klienta — zauważa również Bartosz Michalski, dyrektor developmentu Segro.
Zdaniem Leonarda Kubanka, director project management Prologis w Polsce, wynajem nieruchomości przez klientów przemysłowych zyskuje popularność, ponieważ zamiast w nieruchomości firmy produkcyjne wolą inwestować w rozwój swojej głównej działalności i unowocześnianie technologii. Przemawiają za tym również struktury umów poddostawców z partnerami i producentami, które zawierane są zazwyczaj na maksymalnie pięć lat i nie gwarantują utrzymania dalszej produkcji poza czasem określonym w kontrakcie. Ma to odniesienie zarówno do branży motoryzacyjnej, jak i AGD. Najem powierzchni produkcyjnej jest dla nich idealnym rozwiązaniem, ponieważ nie podejmują ryzyka związanego z zakupem, budową, przejęciem własności i zarządzaniem nieruchomością.
— Koszty najmu są również wydatkami kwalifikowanymi dla firm działających w ramach Specjalnej Strefy Ekonomicznej — twierdzi Leonard Kubanek.
Przykłady realizacji
Jak podkreśla Wojciech Kosiór, nie można wskazać jednego dewelopera wyspecjalizowanego w dostarczaniu tego typu obiektów. Większość deweloperów przemysłowych, którzy działają na polskim rynku, może zrealizować tego typu projekt.
W przypadku 7R przykładem obiektu BTS przeznaczonego pod produkcję był zakład dla Teekanne, jednego z największych producentów herbaty, w parku 7R Kraków. Obiekt musiał spełniać wiele wymagań związanych z produkcją i przechowywaniem żywności. Najnowszym przykładem takiej realizacji Segro jest obiekt dla Corning Optical Communications. W części produkcyjnej zastosowano posadzkę żywiczną, siatkę szynoprzewodów sprężonego powietrza oraz instalacje IT, pozwalające swobodnie aranżować produkcję. W pełni klimatyzowanej hali produkcyjnej towarzyszą innowacyjne, trzypoziomowe biura.
— Specjalizujemy się w budowie obiektów przeznaczonych pod tzw. lekką produkcję. Mamy wielu najemców z tego sektora, m.in. ABM Greiffenberger Polska, Turck Polska, Avery Dennison, Kongsberg Automotive, MAAN, Mitsubishi Polska, Edelmann Poland — wylicza Agnieszka Góźdź, dyrektor działu sprzedaży w MLP Group.
W przypadku Prologis wymienić można Viva Group — producenta zajmującego się obróbką plastiku (od 10 lat w Prologis Park Teresin), UPM Raflatac — fińskiego dostawcy samoprzylepnych materiałów etykietowych (Prologis Park Wrocław V) czy Essilor Optical Laboratory Polska — producenta szkieł kontaktowych (Prologis Park Warsaw-Żerań). Fabryka zmywarek dla BSH Sprzęt Gospodarstwa Domowego w Łodzi, komponentów hydraulicznych dla Voss Fluid w Nowej Wsi Legnickiej (na terenie LSSE) czy komponentów wyposażenia wnętrz samochodów dla Ideal Automotive w Świdnicy (na terenie WSSE Invest-Park) to z kolei przykłady realizacji Panattoni Europe.