Inwestorze, policz dobrze kilka razy!

Agnieszka Janas
18-10-2005, 00:00

Hotelarze winią banki, a banki hotelarzy o brak zrozumienia i dobrej woli. A przecież gra toczy się o to, by inwestycja przyniosła zysk obu stronom.

Czy warto inwestować w hotele? Uczestnicy konferencji „Finansowanie inwestycji w hotelarstwie”, zorganizowanej przez miesięcznik „Hotelarz”, nie mieli wątpliwości.

— Gdy podejmowałem decyzję o nowej inwestycji, zastanawiałem się, w co włożyć pieniądze: w usługi czy produkcję. W dobie globalizacji odniesienie sukcesu jako producent jest trudne, zwłaszcza przy olbrzymiej konkurencji ze strony Chin. Skoro więc nie mogę eksportować, postanowiłem importować. Ponieważ kupiłem działkę w Gdyni, postawiłem na turystykę i „import” ludzi, którzy skorzystają z usług. Uruchomiłem hotel. Obiekt działa rok. Z prognoz wynika, że 2005 r. zakończę wynikiem około 1 mln zł zysku operacyjnego brutto. Średnie obłożenie wynosi 65 proc. To satysfakcjonujące — mówi Henryk Macinkiewicz, właściciel dwugwiazdkowego hotelu Antares.

Miłe złego początki

Wojciech Stróżyna, prezes spółki Majątek Malechowo, zarządzającej czterogwiazdkowym hotelem Erania k. Kołobrzegu, także uważa, że inwestowanie w hotele ma przyszłość. Jednak trzeba uważać na to, z kim wiąże się inwestor i skąd bierze pieniądze.

— Udział własny spółki w finansowaniu inwestycji wyniósł 50 proc. BZ WBK udzielił mi kredytu na 10 lat na pozostałą część. Nie jestem zadowolony ze współpracy. Bank nie rozumie potrzeb hotelarza, przeciągają się procedury, nie mogę doczekać się odpowiedzi na kolejne pisma. Tymczasem ja muszę wywiązywać się z zobowiązań terminowo. Nie ukrywam, że mam kłopoty i szukam drogi wyjścia z tej współpracy — skarży się prezes Stróżyna.

Wśród działań przez siebie podejmowanych hotelarz wymienia: dalsze renegocjacje z bankiem macierzystym, poszukiwanie innego banku, który przejmie zobowiązania, a także próby zdobycia inwestora prywatnego, który objąłby 50 proc. walorów spółki.

Kosztorys budowy Majątku Malechowo z 2003 r. zakładał: 15-20 mln zł nakładów, wykończenie obiektów w wysokim standardzie, budowę SPA Dr Ireny Eris jako części obiektu. Koszty miały zwrócić się po 3-4 latach. Obiekt rozpoczął pracę w 2004 r. W sierpniu 2005 r. zanotowano 500 tys. przychodu, 300 tys. kosztów i 200 tys. zysku. Frekwencja wyniosła ponad 76 proc. W najtrudniejszym dla obiektu okresie — grudniu 2004 r. — przychody wyniosły 200 tys. zł, koszty 800 tys. zł, strata sięgnęła 600 tys. zł. Obłożenie wyniosło tylko 12 proc.

Majątek Malechowo znajduje się na kilkudziesięciu hektarach gruntu. W jego skład wchodzi: hotel Erania liczący 31 pokoi, 15 pokoi niższej kategorii na terenie majątku, stadnina koni, bar, restauracja, miejsce do grilla.

By potem nie żałować

Zdaniem Ireneusza Węgłowskiego, wiceprezesa Orbisu, polscy hotelarze działający samodzielnie popełniają podstawowe błędy, które potem utrudniają im prowadzenie obiektów.

— Przed rozpoczęciem budowy przedsiębiorca powinien sporządzić biznesplan. I w trakcie jego pisania przyjmować założenie, że lepiej zaniżyć parametry po stronie dochodów i zawyżyć po stronie wydatków, niż kierować się optymizmem — podkreśla wiceprezes Orbisu.

Jego zdaniem, nie można przystąpić do sporządzania tego dokumentu bez zapoznania się z sytuacją na miejscowym rynku: stosunkiem popytu do podaży, strukturą gości w innych obiektach, analizą możliwości, jakie daje lokalizacja działki pod inwestycję, oraz posiadanych środków własnych. To pozwoli też określić, kto będzie klientem planowanego hotelu.

— To trudne zadanie. Dlatego warto zatrudnić konsultantów, którzy pomogą wybrać optymalny wariant. Po ustaleniu biznesplanu można przystąpić do starania się o niezbędne dokumenty pozwalające na budowę oraz szukać źródeł finansowania — tłumaczy Ireneusz Węgłowski.

Tak powstawał hotel Antares.

— Działka, na której stał stary budynek, znajduje się niedaleko portów oraz zgrupowania biurowców, siedzibę ma tam m.in. Prokom. Obok hotelu jest droga na Szczecin. W takich warunkach nie miał racji bytu wielogwiazdkowy hotel. Naszymi gośćmi są bowiem turyści przejeżdżający tranzytem, goście biznesowi potrzebujący wygodnego noclegu oraz turyści indywidualni przyjeżdżający do Trójmiasta. Standard dwugwiazdkowy jest więc wystarczająco dobry, ale aby hotel był atrakcyjny, postarałem się o lepsze od standardowego wyposażenie. Wszystko to sprawia, że mamy klientów — dodaje Henryk Macinkiewicz.

Całkowity koszt hotelu Antares wyniósł 3,5 mln zł. Udział własny w finansowaniu tylko 30 proc. Kredyt udzielony został przez BOŚ na 10 lat, z dwuletnim okresem karencji. Obiekt współfinansowany był z pieniędzy UE — 35 tys. zł przeznaczone zostało na wyposażenie kuchni. W hotelu znajduje się 55 pokoi, sala śniadaniowa (nie ma gastronomii), sala bilardowa, szkoleniowa oraz parking.

Sprawdzaj i koryguj

Następnym etapem inwestycji jest sprawdzenie, na ile opracowany biznesplan jest możliwy do realizacji w ramach warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. I, rzecz jasna, w świetle wyliczonej zdolności kredytowej przedsiębiorcy.

— Jeśli coś się zmienia, powinna nastąpić niezbędna korekta. Nie należy obawiać się takich zmian — mówi Ireneusz Węgłowski.

Wszyscy hotelarze podkreślają też konieczność stałego nadzoru nad budową obiektu i szybkimi korektami kosztorysów.

— To o wiele tańsze niż późniejsze gruntowne zmiany — podkreśla Wojciech Stróżyna.

Wróg czy przyjaciel?

Najtrudniejszym etapem jest montaż finansowania.

— Jednak bez zapięcia konserwatywnie policzonych kosztów nie powinno się przystępować do budowy — podkreśla Ireneusz Węgłowski.

Doświadczenia Wojciecha Strużyny wskazują na to, że współpraca z bankami nie zawsze układa się po myśli hotelarza.

— Na własnych błędach nauczyłem się, aby korzystać z oferty kilku banków, szukać nowoczesnych produktów finansowych, i to niekoniecznie w bankach, nie bać się refinansowania inwestycji i zmiany banku macierzystego, gdy psuje się współpraca. I przede wszystkim... czytać umowy. Trzeba pamiętać, że bank nie liczy się z klientem i zlicytuje jego nieruchomość nawet za cenę kredytu — Wojciech Stróżyna nie kryje rozczarowania.

Tymczasem Krzysztof Czerkas, dyrektor departamentu zarządzania ryzykiem kredytowym BRE Banku Hipotecznego, przypomina, że bank nie jest instytucją charytatywną. Nie oznacza to, że nie można się z nim porozumieć.

— Banki coraz częściej decydują się na sfinansowanie budowy hotelu. Jest to jednak trudna branża, stąd duże obostrzenia. Jednak aby dobrze wziąć kredyt, należy współpracować z bankami specjalizującymi się w ofertach hipotecznych i mającymi doświadczenie w prowadzeniu projektów hotelowych. Analitycy mogą wtedy podpowiedzieć inwestorowi, co można zmienić w projekcie na lepsze. I nie obrażać się na rzeczywistość. Bank ma zarobić pieniądze. Co wcale nie oznacza, że jest zainteresowany plajtą inwestycji, którą finansuje. Dogadanie się z inwestorem i uratowanie projektu jest także w jego interesie — podkreśla Krzysztof Czerkas.

Henryk Macinkiewicz jest zwolennikiem restrykcyjnego liczenia finansów.

— Najważniejsze to zrozumieć, że jeśli inwestycja nie opłaca się bankowi, nie opłaca się także hotelarzowi — podsumowuje Henryk Macinkiewicz.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Janas

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Kariera / / Inwestorze, policz dobrze kilka razy!