Rynek mieszkań na wynajem instytucjonalny, tzw. PRS (private rented sector), urósł od 2014 r. do dziś od zera do ponad 16,4 tys. lokali. Pierwszy budynek z mieszkaniami na wynajem wprowadził w 2014 r. państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMnW). Po dziesięciu latach w największych polskich miastach działa też wiele podmiotów prywatnych, a FMnW zajmuje dopiero trzecie miejsce na rynku pod względem liczby mieszkań w portfelu – wynika z najnowszego raportu „Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0" firmy doradczej Cushman & Wakefield.
– Rozwój sektora mieszkań na wynajem instytucjonalny przez ostatnie dwa lata wyhamował. Powodem były wysokie koszty finansowania, wynikające z wysokiego poziomu stóp procentowych, co spowodowało ograniczenie liczby transakcji. Spodziewamy się jednak, że w najbliższym czasie, wraz ze spadającą inflacją, zainteresowanie inwestorów PRS wzrośnie, i to geometrycznie – mówi Karolina Furmańska, ekspertka ds. sektora living w Cushman & Wakefield.
W ciągu najbliższych lat na rynku najmu pojawi się kolejnych 30 tys. mieszkań od inwestorów instytucjonalnych.
– Z pewnością ta liczba dalej będzie rosła. W tym sektorze oprócz inwestorów specjalizujących się w rynku PRS można również zauważyć zwiększającą się aktywność deweloperów. Deweloperzy, budujący głównie mieszkania na sprzedaż, zaczynają również budować projekty z mieszkaniami na wynajem, aby stworzyć drugi, niezależny od sprzedaży mieszkań indywidualnym nabywcom, strumień dochodów – tłumaczy Karolina Furmańska.
Według ekspertki rynek najmu napędzany jest nadal silnym popytem. Poziom obłożenia niemal we wszystkich działających projektach PRS sięga 98 proc.
Dane o liczbie lokali zmieniają się z dnia na dzień. Uwzględniając dane z 26 lipca, kiedy Heimstaden Bostad podał nową wielkość portfela (2052 jednostek), łączna wielkość portfeli wszystkich inwestorów PRS w Polsce wynosi 16 594 mieszkań.
Czynsze w górę
Wśród wynajmujących mieszkania w Polsce dominują indywidualni właściciele mieszkań. Podatek od wynajmu w 2022 r. płaciło 882 tys. osób, a wiele z nich wynajmowało po kilka lokali. Łączne zasoby PRS mogą stanowić zaledwie 1 proc. rynku.
Dochody wynajmujących wahały się w ostatnich latach z powodu burzliwych wydarzeń kształtujących popyt. Czynsze zmalały w trakcie pandemii, by gwałtownie wzrosnąć po wybuchu wojny w Ukrainie wraz z napływem do Polski uchodźców, a potem znów nastąpiła korekta. Jednak w dłuższym okresie widoczny jest wzrost.
– Średnie czynsze w przeliczeniu na metr kwadratowy na przestrzeni ostatnich pięciu lat urosły dwucyfrowo – najbardziej w Krakowie i Poznaniu, odpowiednio o 50 i 48 proc. Kolejne miejsca zajęła Warszawa ze wzrostem 47 proc. i Łódź ze wzrostem 41 proc. Najmniej intensywny wzrost odnotowano we Wrocławiu i Gdańsku, gdzie czynsze w ciągu pięciu ostatnich lat podniosły się o 36 i 31 proc. – wylicza Karolina Furmańska.
Wysokość czynszów (mediany z ofert) wahała się w II kw. 2024 r. od 1,7 tys. zł za kawalerkę w Łodzi do 6,9 tys. zł za czteropokojowe mieszkanie w Warszawie. Raport uwzględnia stawki wszystkich wynajmujących – indywidualnych i w inwestycjach PRS.
PRS-y integrują najemców
Tegoroczny raport Cushman & Wakefield po raz pierwszy odpowiada na pytanie, jak inwestorzy PRS-ów realizują zalecenia w ramach społecznego aspektu strategii ESG.
– Choć nie jest to priorytetem w strategiach właścicieli, widzimy, że w inwestycjach mieszkaniowych wdrażane są rozwiązania, które mają za zadanie wspierać mieszkańców o różnych potrzebach, np. osoby starsze, niepełnosprawne itp. – mówi Mariola Bitner, dyrektor ds. strategii miejsca pracy w dziale najmu powierzchni biurowych Cushman & Wakefield.
Ponad połowa respondentów organizuje różnorodne warsztaty integrujące dla najemców (np. gotowania, artystyczne). Ponad połowa oferuje też dodatkowe przestrzenie wspólne (np. wspólna kuchnia, biblioteka, pokój do gier). Niektóre są też dostępne dla lokalnej społeczności (np. place zabaw dla dzieci, patio, wybiegi dla psów, siłownie).