Kryzys ekonomiczny i rynek mieszkaniowy. Rysują się czarne scenariusze, ale i — o dziwo! — szanse dla pewnej grupy deweloperów i klientów.
Co czeka firmy budowlane i deweloperskie? Kogo będzie stać na zakup mieszkania? Kto najmocniej odczuje skutki wyhamowa- nia koniunktury i zmia- ny polityki kredytowej banków?
Oto kilka syntetycznych prognoz, opartych na szczegółowych analizach i eksperckiej znajomości rynku.
Oni naszkicowali obraz rynku
Raport przygotowaliśmy m.in. na podstawie opinii:
Krzysztofa Kieszkowskiego z Agencji Polanowscy
Łukasza Madeja, prezesa firmy doradczej Pro-development
Katarzyny Cyprynowskiej, prezesa firmy Nowy Adres
Mirosława Aleksandra prezesa Villa Natura
ekspertów firmy redNet i Reas oraz wypowiedzi licznych deweloperów.
Koniunktura: Kiedy przyjdzie odbicie
Nie dojdzie do zamrożenia wszystkich inwestycji. Dlaczego? Przygotowanie projektu deweloperskiego w Polsce trwa średnio 1,5 roku. To oznacza, że przedsięwzięcia, które dziś są w fazie projektowania, pozwolenie na budowę zyskają dopiero w 2009 r.
Zanim rozpocznie się budowa, miną kolejne miesiące. Przygotowywane obecnie projekty mieszkaniowe trafią do sprzedaży najwcześniej w 2010 r., czyli wtedy, gdy zdaniem większości ekspertów, kryzys się już zakończy.
Mieszkania, które dziś oferują deweloperzy, do tego czasu znajdą nabywców i nie będzie co kupować. Niska podaż i niezaspokojony popyt (w Polsce brakuje blisko 1, 5 miliona mieszkań) znów będzie silnym bodźcem wzrostu cen.
Wniosek? Rynek będzie inny, normalniejszy i bardziej przewidywalny. Ceny nie będą się wspinać w tak zawrotnym tempie jak dwa lata temu i nawet gdy sprzedaż znów zacznie rosnąć, powtórka z szaleństwa cenowego z 2006 roku nam nie grozi.
Zagrożenia: Kto ucierpi najbardziej
Słabsi finansowo deweloperzy będą mieli kłopoty, niektórzy zbankrutują. Źle przygotowane i gorzej zlokalizowane projekty nie będą miały szans na osiągnięcie satysfakcjonującej ceny.
Do spektakularnych upadłości dojdzie już na przełomie tego i przyszłego roku.
W praktyce wyglądać to będzie mniej więcej tak: deweloper dostanie od banku coś w rodzaju ultimatum: jeżeli w określonym terminie nie sprzeda mieszkań, to kredytodawca je przejmie.
Podobnie z deweloperami, którzy nie zaczęli budowy, ale kupili na kredyt drogą ziemię. Bankructwa grożą tym spółkom, których jedynym wkładem jest kosztowny grunt.
Kłopoty mogą mieć również deweloperzy budujący mieszkania w segmencie popular- nym, o powierzchni od 55 do 80 mkw. Zaostrzenie polityki kredytowej odbije się na ich klientach. Znaczna część z nich to osoby, które zaciągały kredyt na 100 proc. wartości mieszkania. Teraz mogą mieć problemy z otrzymaniem kredytu.
Rynek: Co się stanie z cenami
Aby przetrwać, niektórzy deweloperzy będą zmuszeni obniżyć ceny. Zdaniem ekspertów, nie będzie to zwykła korekta, ale spadek nawet średnio o 10 do 15 procent. Dotyczyć to będzie jednak przede wszystkim tzw. mieszkań popularnych, położonych w peryferyjnych lokalizacjach, i pseudoapartamentów, które w rzeczywistości z prawdziwymi apartamentami nie mają nic wspólnego.
W tej grupie inwestorów sprawdzi się zasada: kto pierwszy, ten lepszy.
Ci, którzy jako pierwsi zdecydują się obniżyć ceny, w najgorszym przypadku wyjdą na zero. Kolejni mogą mieć już problemy ze sprzedażą.
W takiej sytuacji znajdą się również deweloperzy oferujący gorsze mieszkania. Pozbawione zieleni i niefunkcjonalne blokowiska, źle rozplanowane lokale nawet po radykalnej obniżce będą trudne do sprzedaży. Pojawią się też okazje: mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji sprzedawane taniej z powodu zbyt dużej podaży w najbliższej okolicy.
Beneficjenci:
Kto wyjdzie obronną ręką
Do obniżania cen nie będą zmuszeni wielcy deweloperzy ani ci, którzy mają najciekawsze, najlepiej przygotowane projekty. Będą co najwyżej zmuszeni do niewielkiej — kilkuprocentowej korekty. W najgorszym przypadku najsilniejsi deweloperzy są w stanie zamrozić sprzedaż na jakiś czas lub wykończyć mieszkania pod klucz i wynajmować. Pomysł nie jest najgorszy, biorąc pod uwagę, że obecnie na rynku wynajmu panuje hossa. Za dwupokojowe mieszkania trzeba obecnie zapłacić około 3 tys. zł czynszu.
Na kłopotach deweloperów zyska też rynek wtórny, konkurencja z jego strony będzie coraz silniejsza. Na atrakcyjności zyskają zarówno mieszkania w blokach z wielkiej płyty, jak i te, które zostały niedawno oddane do użytku. Używane lokale w dobrej lokalizacji mogą stać się alternatywą dla rynku nowych mieszkań.
Zdaniem ekspertów, także domy powinny oprzeć się obecnym wahaniom koniunktury. Powód? Jest to wciąż mała część rynku, dostępna dla nabywców o stabilnych dochodach, posiadających oszczędności lub własne mieszkanie, czyli idealnych klientów dla banków.
Jednak warunek — również w tym przypadku obronią się wyłącznie obiekty, z ciekawą architekturą, dobrze zlokalizowane, w dobrze skalkulowanej cenie.
Recepta: Co musi zrobić deweloper
Na pewno nie powinien panikować i od razu nastawić się na blisko półtoraroczną stagnację w branży. Trzeba zacząć od przejrzenia portfela swoich inwestycji, zarówno gruntów, jak i przygotowywanych projektów, i dokładnie je wycenić.
W następnej kolejności należy dostosować strategię do obecnej sytuacji — albo zdecydować się na obniżenie cen, albo na wydłużenie okresu sprzedaży.
Wariantem awaryjnym może okazać się np. wykończenie mieszkań i ich wynajem. Warto też zdecydować się na dzielenie inwestycji na etapy i realizować je stopniowo. Duże szanse na wyjście obronną ręką z obecnej sytuacji będą mieli deweloperzy, którzy kupili tanio grunt, w dobrej lokalizacji. Warunkiem jest dobrze przygotowany projekt — niekoniecznie przez architektów z pierwszych stron gazet — w dzielnicy o niewielkiej podaży.
Eksperci uważają, że szansę mają również deweloperzy budujący małe, tanie mieszkania w cenie do 300 tys. zł, w podmiejskich dzielnicach, ale za to dobrze skomunikowane. Przestrzegają jednocześnie przed gwałtowną zmianą sektora i ucieczką np. w budowę biur lub hoteli. To duże ryzyko. Zarówno rynek biurowy, jak i hotelowy wymagają dużego doświadczenia, a każdy błąd sporo kosztuje. Poza tym nie każdy budynek mieszkalny można przekształcić na biura.
15
proc. Takiej obniżki cen mieszkań powinni dokonać niektórzy deweloperzy, broniąc się przed skutkami kryzysu.
Agnieszka
Zielińska